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預售屋驗收全攻略

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房地產掃瞄

2014-05-30 11:46

顧名思義,驗收就是「先驗再收」,先查驗屋子是否符合契約所規定的坪數大小、建材品牌及規格,並且對愛屋的施工品質做最後的總體檢。

直到一切缺失都由建商完成改善,並經過買方同意之後,才將房子由建商那接收過來。千萬別相信建商所說「要先完成交屋(產權移轉),並完成貸款程序後,才能進行驗收」之類的說詞,如果在完成驗收前,就完成房屋的產權移轉及核貸作業,除了地價稅及房屋稅從房屋移轉之日起,由買方負擔的小問題之外,最怕的是建商一旦拿到銀行撥付的貸款,買方不再擁有扣押房款的利器後,就開始拖延驗收及缺失改善的期程,藉以逼使買方草草了事。

因此請切記,一定要先完成驗收程序,確認已經沒有待改善的缺失之後,再談交屋相關事宜。

本篇文章彙整了121 項交屋驗收時常見的應注意事項,各位在驗收時可以照表操課,才不會有所遺漏。


1. 門:
(1) 玄關門
玄關門試上鎖及開鎖,檢查鑰匙開關是否順暢,鎖頭與鎖孔正確密合、不鬆動    
玄關門貓眼可以看清楚門外    
門開關無雜音    
門片及門框無撞傷、凹損、刮傷,或是烤漆脫落、鏽蝕    
門扇與地面的縫隙不會過大    
面材有無刮傷    
 
(2) 臥室門、廁所門、廚房門、陽臺門 門止無損壞    
關門時門框及鎖孔閉合無空隙    
門扇與地面的縫隙不會過大    
門把或門鎖無鬆動,轉動順暢    
門開關無雜音    
門框無油漆漬、污損及凹凸不平    
 
2. 窗(每一片窗都要仔細檢查)
窗扇閉合度是否良好    
可緊密上鎖    
窗扇及紗窗開啟順暢    
窗框、玻璃無刮傷    
紗窗窗框邊有防蚊條    
紗窗及軌道有無變形    
 
3. 天花板、牆面、地板
(1) 天花板 天花板油漆粉刷是否平整    
顏色是否均勻,是否為之前所選色樣    
無龜裂及脫落    
 
(2) 牆(每一面牆上到下都要檢查)
油漆粉刷是否平整(眼觀手摸)    
顏色是否均勻,是否為之前所選色樣    
無龜裂及脫落    
無明顯刷痕    
檢視牆是否平整(可採後背貼牆頭側臉斜視方式檢測)    
 
(3) 地板 確認每一處磁磚均為實心(拿拐杖逐一敲打每塊磁磚)    
地磚鋪貼平整且無龜裂    
磚縫大小一致    
磚縫色澤一致,且為所選之色樣    
地磚邊緣無破裂或磨損    
 
(4) 預留的冷氣冷媒管 樑上預留的冷氣冷媒管通道是否夠大    
 
4. 浴室
(1) 洗臉盆
止水塞拉桿功能是否正常    
拉桿位置適當    
蓄滿水至溢水口,看水是否可從溢水口排出
臉盆下方排水管附近是否有漏水
止水塞拉起,看排水是否順暢及排水管有無漏水    
臉盆台面有無刮傷    
洗臉盆與牆面貼合是否緊密,螺栓是否栓緊    
鏡前的層板有無鬆動    
 
(2) 水龍頭
有無刮傷鏽蝕    
龍頭轉動是否順暢    
出水量是否正常    
 
(3) 浴缸
蓄水功能是否正常    
表面無刮傷瑕疵    
浴缸接縫處,水泥填補是否平整    
水龍頭水量控制是否正常    
切換至蓮蓬頭出水是否正常    
檢查蓮蓬頭有無瑕疵,軟管有無漏水及變形,以及其長度是否足夠    
浴缸缸體是否有滲漏情形    
 
(4) 淋浴間
淋浴隔屏密閉性是否良好(將隔屏關起後,用水朝隔屏縫隙及地面沖)    
隔屏門開關順暢    
地板洩水坡度是否平順,方向是否朝向排水孔    
落水頭固定是否良好,周遭泥作收邊是否平整    
 
(5) 馬桶
表面有無損傷瑕疵    
馬桶蓋有無鬆動及刮傷    
沖水量及排水是否正常    
水箱注水是否達一定水位即停止    
沖完水後,馬桶周邊有無滲水    
 
(6) 抽風扇(是否為多功能形式)
可否正常運轉    
運轉是否太大聲    
其他如烘乾等功用是否能正常運作    
 
(7) 地面排水孔
蓄水檢查洩水坡度及排水功能是否正常    
落水頭固定是否良好,周遭泥作收邊是否平整    
 
(8) 五金配備
鏡面平整無刮傷    
置物架、毛巾架、肥皂架等五金固定是否牢靠,有無生鏽刮痕    
 
5.廚房
(1) 櫥櫃
每一門片打開及閉合是否正常順暢    
門鉸鍊有無生鏽或轉動不順情形    
抽屜抽拉是否順暢    
菜刀架固定是否牢靠    
檢查廚櫃面體有無刮撞傷    
上櫃門開啟時不會撞到燈具或天花板上的設備    
 
(2) 檯面、洗滌槽
表面有無刮傷    
櫃體與牆面是否密合    
蓄水水塞可否緊密,排水是否順暢,水槽下方管線有無滲漏    
 
(3) 瓦斯爐
功能是否正常    
運轉有無雜音    
瓦斯軟管接頭處是否緊密    
排煙軟管是否接妥至戶外    
 
(4) 排油煙機
功能是否正常    
排油煙機燈號是否正常    
油杯及網紙等配件有無缺漏    
 
(5) 天花板
照明燈具是否正常運作    
是否有安裝瓦斯滲漏偵測器及消防警報器    
 
6.機電及冷氣排水設備
(1) 總開關箱
總開關牆面開口收邊是否平整    
開關箱面板是否平整無傷痕    
開關箱門開關是否順暢,閉合是否緊密    
箱內線路是否整齊    
每個迴路標示是否明確    
將所有迴路開至ON,再檢查每一開關及燈具功能是否正常    
 
(2) 開關
開關夜視功能是否正常    
開關面板有無損傷    
每個開關及燈具是否可正常運作    
 
(3) 對講機
索取使用手冊    
呼叫功能是否正常    
警報等功能是否正常,按鈕及燈號是否正常    
 
(4) 插座
插座牆面修邊是否正常    
面板平整有無翹起或破損    
每個插座供電是否正常    
 
(5) 緊急照明燈 是否能正常運作
(6) 燈具 是否能正常運作    
(7) 消防設備 逃生、消防設備是否齊全且運作正常。    
(8) 冷氣排水孔 預留之冷氣排水孔是否可正常排水    
 
7. 前後陽臺
排水孔排水是否順暢    
開關及燈具是否正常    
陽臺欄杆高度是否與圖說相符,固定是否穩固    
是否預留室外機用電插座及冷媒管配管位置    
壁地磚是否平整    
 
8. 文件
(1) 土地所有權狀(正本) 土地建物權狀——確認所有權人、土地建物標示部分、坪數計算無誤,以及確認車位號碼或位置 (2) 建築物所有權狀(正本)。 坪數是否短少,須詳細核對所有權狀是否符合契約規定坪數    
(3) 使用執照(影本) 房屋興建完成,主管機關(縣市政府工務局)核發    
(4) 房屋保固證明書 詳載售後服務流程及保固內容、期限等,要與契約規定相符    
(5) 無輻射鋼筋污染,無海砂屋之保證書 要求建商出具無輻射鋼筋之污染及非海砂屋之保證    
(6) 設備使用手冊 房屋設備甚多,有使用手冊協助,將來有關操作使用,維修保養、簡易修繕都能得心應手    
(7) 水電費、管理費、瓦斯費影本 交屋日賣方應結清且交付收據影本,若賣方未付清,可代扣相當費用或另行約定    
(8) 稅單影本 房屋稅單、地價稅單結算——原則上依合約約定結算,若約定以交屋日為繳納基準日,則賣方須提供稅單影本並核計,或另行約定代繳代付的方式    
(9) 費用明細表 產權移轉登記、設定稅費、代書代辦費用及其他規費明細,均依契約規定由買方負擔    
(10) 售後服務連絡方式 建商大抵設有客戶服務單位、提供售後產品修繕、諮詢、設備保養維修等相關售後服務,須掌握相關連絡管道,以備不時之需    
(11) 本票 應退回原簽署之本票    
(12) 各項建材品牌,型號及供應商列表 便於日後維修    
 
9. 其他
(1) 房屋鑰匙 應包含社區大廳、信箱、玄關大門及室內門之鑰匙,至少應有乙式兩份    
(2) 建材等級 設備及使用建材之品牌及規格是否與契約相同,不同時則依契約條文商談補償或重作事宜    
(3) 室內實測面積 與契約所附平面圖核對,誤差須小於契約容許範圍    
 
註:
1. 可以準備一個插座檢測儀或充電器,或任何可以測試是否通電的設備,以檢查是不是每個插座都能正常使用。
2. 電話孔及電視孔在驗屋時雖無法測試功能,仍應該在驗收單上註明,若搬遷後發現無法使用,應立即改善。
3. 每一空間:客廳、餐廳、臥室、浴室、廚房、陽臺,都要進行地毯式檢查,如地板是否均為實心、有排水孔的地方是否排水順暢,每一片窗、每一個插座開關都不能疏忽。
4. 記得攜帶捲尺,才能丈量室內面積,並與契約圖說及權狀核對。此外,也可以沿著磁磚縫拉直捲尺,藉以比對壁地磚鋪貼是否平整。
5. 記得攜帶空瓶子,方便裝水測試預留的冷氣排水孔,是否能正常排水。
6. 攜帶照相機,將所有的缺失統統拍照留存。


第一次辦理驗收時,一定會有需要建商改善的缺失。請各位務必謹記,將所有的缺失白紙黑字填寫在驗收紀錄上。
 
驗收紀錄與上述交屋驗收項目不同,上述項目是用來提醒需要檢驗的工項,屬於驗收紀錄的附件之一;驗收紀錄則需要詳細記載缺失的位置與情形,所有缺失的照片,也可做為驗收紀錄之附件。

此外,請務必在驗收當天,與建商代表確認相關缺失的改正期限,並登載於紀錄中「改善、拆除、重作、退貨、換貨之期限」之欄位。如果沒有填寫改善期限,廠商可能會故意慢吞吞的進行缺失改正,藉由時間來逼使讀者草草同意驗收結案。(本文選自第5章,陳若雲 整理)
 
 
作者︰dolin66
民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從買房到蓋房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解,希望大家能夠持續關注。
Blog網址:
dolin66的財經討論版 http://blog.xuite.net/dolin66/wretch
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出版:高寶書版(2014年4月)
 
書名:預售屋全攻略:選屋、簽約、財務、監工、驗收一本到位 
 
      
 
目錄:
 
Chapter1觀念篇 成屋看不見,預售屋才看得見!
買成屋,真正的黑心你看不見!
買預售屋,有三大優勢
履約保證,不怕建商收錢落跑
 
Chapter2準備篇 購屋前的準備功課
家庭財務健檢:35/35原則
查詢實際成交的歷史價格
如何找到我的「理想家」
其他要留意的選屋原則
 
Chapter3簽約篇 簽約細節睜大眼
熟悉不動產交易「契約範本」
各款應記載條文之目的
其他簽約應注意事項
 
Chapter4監工篇 預售屋施工現場勘查大曝光
監工的行前準備工作
監工重點1:結構工程
監工重點2:機水(弱)電工程混凝土—結構體中的筋肉
監工重點3:室內裝修工程
 
Chapter5驗收篇 怎麼驗收,房子才不出紕漏?

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