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小老百姓免驚! 實價課稅只抽交易大戶

小老百姓免驚! 實價課稅只抽交易大戶

楊卓翰

房地產掃瞄

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918期

2014-07-24 12:57

講到實價課稅,大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多?如果我的房東繳的稅變多,會不會讓我的房租變高?事實上,實價課稅不是洪水猛獸,一般民眾幾乎不受影響。

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅,抵扣土增稅。不過,當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅,殊不知台灣不動產更大的不公,在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後,對一般民眾影響為何?如何避免傷及無辜?


Q1.資本利得按照房地合一實價課稅,只要我賣房子就會繳更多稅?

 

此次財政部要實行的實價課稅,只針對房地產交易,而不觸及持有稅;即使你將來買賣房子,也不代表你一定會多繳稅,因為政府已準備排除自用住宅,只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出,若以第二棟以上交易來計算,全台灣有七成房屋所有權人不受影響,因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議,房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅,應分離課稅,免得一般民眾因為房屋交易,讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕,按現行稅法,自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋,如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高,賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議,除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚,還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議,實價課稅的同時,可逐步讓奢侈稅退場,用正常獲利計算資本利得稅,取代掉原本扭曲的奢侈稅,一次讓稅制正常化。


Q2.學者建議除了房地產交易稅要改,也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加,是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了?


財政部目前僅針對資本利得課稅,至於持有稅,此波並沒有觸及;換言之,只要沒有交易房子,基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是,稅改專家建議,若要推動房地產稅制合理化,持有稅遲早都得改,但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示,在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵,而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅,會用電腦大量估價,依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整,折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎,對自用戶稅基不會一次調太高;而非自用則會用七成至八成的比率課稅,加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前,花敬群建議,政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值,與市價接軌。同時,財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如,應引進持有住宅越久、稅率越低的政策,鼓勵長期持有,讓真正的自住戶享優惠,懲罰短期持有。

 

房地產課稅


Q3.除了資本利得稅和持有稅,還有什麼稅制改革也應該修改?

 

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示,契稅課買方,但課稅門檻低,買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的,只課賣方,課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真,邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港,對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」;如此一來,不但課徵標準是實價,也能分辨買方身分。也因此,香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅,更能有效抑制國外投資客買房。


Q4.未來實價課稅,我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎?


實價課稅後,第二棟以上房屋的持有成本提升,如何不讓房東將成本轉嫁到租金?中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出,現在有許多房東為了避稅,將房租所得隱匿不報,未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本,列為出租房屋的費用項,抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁;二來等於變相課徵空屋稅,懲罰未利用的空屋,可以增加租屋供給;三來能鼓勵房東報稅,實報實銷,讓租屋市場透明化。


Q5.實價課稅後,房價真的會跌?


信義企業集團研發長曹玲玲認為,資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊,但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響,還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出,影響房價的因素有很多,台灣扭曲的不動產機制,的確造成資金大量集中在房地產資產,像積了一大灘的油,只要一點火,就能燒很久。實價課稅使稅制正常化,讓部分資金抽走,除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉,對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出,資金如果從房地產移出,會跑去哪裡?政府必須全盤規畫,讓錢投到真正需要的產業。

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