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房地產漲價歸公變「漲價歸私」 人民一年消失2900億稅收(摘)

房地產漲價歸公變「漲價歸私」 人民一年消失2900億稅收(摘)

今周刊

房地產掃瞄

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918期

2014-07-24 12:57

「房地產實價課稅最快明年就會上路!」財政部長張盛和的一句話,引起產、官、學界一陣激辯。三十年來,政府不只一次嘗試實價課稅;三十年來,部長下台、業者叫苦、民眾反對...,沒有一次成功。

台灣不得不改的房地產稅制改革

 

在現今房市亂象下,台灣的房地產稅制不公,到了不得不改的地步。台灣的房地產稅制,源自於孫中山先生的「平均地權、漲價歸公」,讓土地的利益全民共享。但是這個理想,卻在現行扭曲的稅基制度下變了調。《今周刊》特別和「參玖參公民平台」合作,邀集中研院院士等學者,提出不動產稅制的改革方向。究竟,房地產改革到底要怎麼走?實價課稅又該怎麼實行?

 

房屋持有稅低 是政府德政嗎?


一棟台東市區的舊房子,五十坪的三合院,市價約七百萬,看了稅單,地價稅三千、房屋稅三千五,每年要繳新台幣六千五百元。算一算,每年持有稅的實質稅率(應繳稅額財產市值)只要○‧○九三%。另一棟中正區的豪宅,市價約一億三千萬元,每年就算加上豪宅稅,這棟豪宅的房屋稅和地價稅也只要九萬元,實質稅率卻只有○‧○六九%。也就是說,以不動產的真實價格來看,台東的老房子,租稅負擔竟比豪宅的富豪還高!政府想透過豪宅稅提高持有成本的政策,完全無效。


地價稅的依據是「公告地價」來計算、房屋稅則是「房屋公告現值」,兩者,都和不動產的真實市價無關。房地產賦稅不公平,就在這樣的習以為常下悄悄滋長。這你我都沒感覺的不公平稅制,不只是造成高房價的主因,將大量資金導向房地產,也影響了台灣的總體經濟。
 

稅基太低 有錢人繳的資本利得稅超少


參玖參公民平台執行長楊筱玲說:「台灣的不動產稅不是德政,而是幫有錢人省下上千億稅額的惡政!用實例計算,一位高階主管工作五年收入二千五百萬,和持有不動產五年獲利二千五百萬,所繳的所得稅相比,薪資收入是五百六十萬元,但是賣房子賺的錢只要繳一百五十二萬元。」換言之,上班繳的稅,是炒房所繳的三倍!


中央研究院經濟研究所特聘研究員彭信坤說:「過去十幾年,台灣貧富差距最大的主因,就是房地產稅制。有錢人繳的稅低的不合理、低的誇張。」彭信坤花了一年的時間,研究房地產稅制,並在中研院的《賦稅改革政策建議書》中提出房地產財稅改革方向。結果這篇建議書,一砲打響房地產改革,掀起一場風暴。媒體紛紛把麥克風塞到財政部長面前,張盛和才終於透露要著手改革。 

 

稅基太低 是誰造成的?


台灣的不動產稅制到底出了什麼問題?問題就出在台灣落後的稅基評估方式。不動產學者楊松齡分析:「孫中山先生的漲價歸公精神用意良善,因為早期地價和房價的認定,沒有達到先進國家的水準,沒辦法掌握市價,所以政府就用公告地價、土地公告現值、房屋評定現值來替代;但是這樣假的稅基與市價差距實在太大,漲價歸公已經變成『漲價歸私』了。」


「不管是持有稅、交易稅或是資本利得稅,這些稅都屬於地方稅,應該是由地方政府來徵收。」彭信坤說。但是,決定地價和房屋價格的地方政府,卻是最大問題。公告地價及土地公告現值的評議委員會,分別是三年和一年開一次會,追不上市價;而且估價師都只有二至三名,其餘的委員,就是地方政府官員、不動產開發商、民意代表等。而稅基真正的決定權,也握在他們手上。「叫他們提高稅基,簡直不可能。」每屆都參加評議的全國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶說。「叫我們這些估價師去根本白搭!他們根本不在乎市價。」陳諶說:「這樣的制度,充滿政治角力……」

 

 實價課稅 真的有這麼難?打破「加稅」迷思 讓稅基與市價接軌


中研院院士王平說:「放眼國際,先進國家早都採用實價課稅,只有我們還在用過時的制度,實價課稅應該盡早上路!」而這也是中研院的政策建議書中最強調的一點。雖然台灣實行實價登錄二年,對於房市的透明度有所提升,但是「『公開』跟『健全』房市是兩回事,真的要健全房市,就必需要走到最後一步:實價課稅。


不只是學者強烈支持,不動產業者也對實價課稅樂見其成。信義不動產企劃研究室經理蘇啟榮認為:「時間慢慢拉長,制度應該要慢慢走向實價課稅,稅制也會變得比較公平,對於長期來看台灣房地產的健全是好的。」至於實價課稅對房地產市場的影響,世邦魏理仕台灣總經理林俊銘也認為,「短期當然會對信心面有些打擊。但是如果稅制健全,把現在扭曲的制度改掉,長期來說,不但房價會降,交易量也會更好。」


台灣究竟能否一改三十年的房地產稅制惡習?現在看來,財政部似乎想用一場七月底舉辦的座談會一決勝負。但是,我們有太多法令和政策,在制定的時候不周延。不動產稅制這麼大的政策,從小的審議到大型的產業討論會,至少要有三、四十次以上,充分讓產、官、學討論,只開一場座談會,絕對不夠。


目前財政部房地產「房地合一實價課稅」的稅改內容,仍只限定在資本利得稅及土增稅上;不過,房地產持有稅制不公,真正打擊投資客囤房的持有稅稅基過低的問題,政府還是擺在一邊。


因此《今周刊》與「參玖參公民平台」共同呼籲,「現在民氣可用之下,政府應該趁機通盤檢討,擘畫一個完整的房地產稅改計畫。」只調整資本利得稅,卻不動持有稅,這樣半調子的稅改,不如不要改。反而浪費了一次改革的大好機會!

 

補充說明    實價課稅Q&A 小老百姓免驚


講到實價課稅,大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多?如果我的房東繳的稅變多,會不會讓我的房租變高?事實上,實價課稅不是洪水猛獸,一般民眾幾乎不受影響。
財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅,抵扣土增稅。不過,當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅,殊不知台灣不動產更大的不公,在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後,對一般民眾影響為何?如何避免傷及無辜?


1.資本利得按照房地合一實價課稅,只要我賣房子就會繳更多稅?


此次財政部要實行的實價課稅,只針對房地產交易,而不觸及持有稅;即使你將來買賣房子,也不代表你一定會多繳稅,因為政府已準備排除自用住宅,只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。


參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出,若以第二棟以上交易來計算,全台灣有七成房屋所有權人不受影響,因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議,房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅,應分離課稅,免得一般民眾因為房屋交易,讓綜所稅級距一次跳了好幾級。


自住換屋不用怕,按現行稅法,自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋,如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高,賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。


立委曾巨威建議,除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚,還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議,實價課稅的同時,可逐步讓奢侈稅退場,用正常獲利計算資本利得稅,取代掉原本扭曲的奢侈稅,一次讓稅制正常化。

2.學者建議除了房地產交易稅要改,也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加,是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了?


財政部目前僅針對資本利得課稅,至於持有稅,此波並沒有觸及;換言之,只要沒有交易房子,基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是,稅改專家建議,若要推動房地產稅制合理化,持有稅遲早都得改,但也須有配套作法來降低全民的衝擊。


德明財經科技大學副教授花敬群表示,在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵,而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅,會用電腦大量估價,依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整,折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎,對自用戶稅基不會一次調太高;而非自用則會用七成至八成的比率課稅,加重投資客負擔。


在實價課徵持有稅上路前,花敬群建議,政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值,與市價接軌。同時,財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如,應引進持有住宅越久、稅率越低的政策,鼓勵長期持有,讓真正的自住戶享優惠,懲罰短期持有。

3.除了資本利得稅和持有稅,還有什麼稅制改革也應該修改?


台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示,契稅課買方,但課稅門檻低,買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的,只課賣方,課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真,邏輯不通。


未來政府可以考慮學習新加坡及香港,對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」;如此一來,不但課徵標準是實價,也能分辨買方身分。也因此,香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅,更能有效抑制國外投資客買房。

 
4.未來實價課稅,我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎?


實價課稅後,第二棟以上房屋的持有成本提升,如何不讓房東將成本轉嫁到租金?中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出,現在有許多房東為了避稅,將房租所得隱匿不報,未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本,列為出租房屋的費用項,抵扣綜合所得稅的租金收入。


這樣一來可以避免租金轉嫁;二來等於變相課徵空屋稅,懲罰未利用的空屋,可以增加租屋供給;三來能鼓勵房東報稅,實報實銷,讓租屋市場透明化。

5.實價課稅後,房價真的會跌?


信義企業集團研發長曹玲玲認為,資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊,但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響,還是持有稅的改革才能奏效。


中研院院士王平指出,影響房價的因素有很多,台灣扭曲的不動產機制,的確造成資金大量集中在房地產資產,像積了一大灘的油,只要一點火,就能燒很久。實價課稅使稅制正常化,讓部分資金抽走,除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉,對台灣整體經濟也是健康的。


不過曹玲玲也指出,資金如果從房地產移出,會跑去哪裡?政府必須全盤規畫,讓錢投到真正需要的產業。

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