在今天看見明天

房地合一稅率 財部不該「畫地自限」

梁任瑋

房地產掃瞄

陳俊銘

946期

2015-02-05 12:25

「房地合一」是財稅變革的關鍵一步,但是財政部方案卻被質疑高高舉起、輕輕放下,預估稅率將是下階段攻防重點;學者建議,法案送進立院前,財政部必須適度拉高稅率。

討論已久的「房地合一」課稅方案出爐,財政部長張盛和一月二十九日向行政院提出「房地合一實價課稅」改革方案,稅基為交易利得,採分離課稅,稅率由原先規畫的累進稅率最高四五%,改為單一稅率一七%,總價二千萬元以下的自有住宅免稅,持有兩年以上者給予分年遞增的減稅,最高減徵八成。整體而言,房地合一殺傷力大幅降低,朝輕稅規畫的方向明確。

聚焦〉未來攻防重點在稅率

依現行制度,售屋須負擔的稅負包括土增稅及財產交易所得稅,業者估算,成本約占售屋利得的一成左右;而若財政部的改革方案上路,一七%房地合一稅加上土增稅,將占利得二○%至二五%。

負擔雖提升,但方案規畫傳出後,不少學者仍批評是「最爛的稅改」,主要質疑在於不論賺多賺少均是一七%稅率,恐怕無法達到抑制炒房的房市改革目的;但張盛和坦言,為求法案先過關,「一開始太陽不能太烈,才不會一下子把大家曬死⋯以免到時什麼都課不到」。

事實上,財政部二○一四年三月首度拋出「房地合一」租稅改革措施時,初步想法是指房產交易時,以房屋與土地的「實際總價」合併課徵資本利得稅,且採累進課稅計算,交易稅將一舉跳升至四五%所得稅率。不過,此舉對於賣屋民眾將成為不可承受之重,財政部受到立法院以及營建業者壓力,因而調整立場。

與一四年三月的初步規畫相比,新版房地合一稅改方案的衝擊力確實減弱不少,但亦有部分學者持肯定態度,「財政部至少踏出了房地合一稅改的第一步,確定了適當的稅基,至於稅率,可再討論。」可以想見,未來房地合一稅改的攻防關鍵將在稅率問題。

首先,部分人士建議,財政部應考慮將售屋利得納入個人綜合所得稅計算,適用五%至四五%的個人綜合所得稅率,且不該訂定「法案實施前五年購屋才適用」的日出條款;但有學者從數字分析認為,「張盛和擔心衝擊過大是有道理的。」

 

▲點擊圖片放大

 

▲點擊圖片放大



衝擊〉影響65%的民間財富

依據一二年主計總處的國富報告,台灣民眾整體持有的財富約達一九七兆元,其中有六五%是房地產,而這還是用公告現值估計的,若用實價估計,實際比率恐怕遠遠超過這個數字。

另一方面,賦稅署統計,目前適用二○%以下綜所稅率的民眾占比高達九七%以上。「兩個數字合起來看,若房地合一納入綜所稅且未訂日出條款,對全民所得、財富的殺傷力,恐怕不容小覷。」學者強調。

巢運發言人彭揚凱指出,依據國外經驗,不動產相關資本利得稅主要有兩種課徵方式,除了納入所得合併課稅之外,另一類即是與所得稅分離,依據持有時間長短訂定不同稅率,但以日本為例,稅率即明顯高於目前的財政部方案。

依日本現行規定,日本居民若購入房地產不到五年即轉手賣出,資本利得稅率高達三○%,此外另須繳交資本利得的九%作為市政稅,合計稅率達三九%;持有五年以上至十年者,資本利得稅降至一五%,市政稅降至五%,合計稅率也在二○%水準。

對比日本,財政部房地合一方案的稅率顯然偏低,稅改聯盟因此主張,房地合一稅率不應低於一般國際標準,才能有效抑制投機客炒房行為;此外,台北市前副市長、政治大學地政系特聘教授張金鶚則認為,房地合一應該採取累進稅率,「賺得越多就應該課得越多。」

 

▲點擊圖片放大



「稅率的確可以討論,但我能理解張盛和訂出一七%這個數字的用意。」某位熟悉台北房地產市場的業界人士表示,一七%與營業所得稅率相當,以此單一稅率,較能降低有心人士以虛設公司行炒房之實的動機,有助於房地產市場的進一步透明化。

雖然理解,這位業界人士仍然提出了「拉高稅率」的建議,「依過去經驗,方案到了立法院往往又會遭到立法委員的七折八扣,所以財政部和行政院不宜提早畫地自限,否則屆時通過的稅率恐怕更低。」他建議,財政部不妨先拉高稅率,例如兩年內售出房屋者須採用三○%稅率。

意義〉居住正義關鍵一役

無論如何,房地合一的確是台灣房地產稅制改革的重要一步,雖然稅率設定仍有討論空間,但至少一舉扭轉了長期以來的不合理稅基,「如果為了稅率或其他技術性問題而全盤推翻此次改革,未來恐怕更難達成共識,台灣的居住正義也更難取得進展。」一位學者憂心地表示。


 

一日之差 稅額增逾10倍
北市房屋稅「一刀切」怪象待解
 
本次房地合一稅改並未觸及不動產「持有稅」,但在台北市,房屋稅卻是近期關注焦點。
 
在高房價的壓力下,台北市政府早在2014年先行調高部分路段的路段率,之後大幅調高房屋標準單價,超過8000萬元高級住宅路段率再加100%的豪宅稅、11月再宣布2.4%至3.6%的囤房稅。
 
結合調高路段率、房屋標準單價、豪宅稅與囤房稅,首先影響到的,會是2014年7月以後取得使用執照的8000萬元以上高級住宅,以一戶122坪、17層樓高的鋼骨住宅來看,買方交屋的契稅將由過去200萬元增加1.4倍至近500萬元,隨後每年5月繳交的房屋稅,也由過去40萬元提升至100萬元左右。
 
業者估算,若以2014年7月1日以後取得使用執照為分界,新豪宅房屋稅額將暴增13倍至20倍不等,其中,也產生一些怪象。
 
以知名豪宅「帝寶」坐落的台北市大安區仁愛路三段為例,路段率是210%,竟比中山區南京東路二段的300%還低,若以新的房屋標準造價計算,南京東路的新豪宅所要繳納的房屋稅額比帝寶還高。
 
對此,主導台北市房屋稅大幅調高的台北市前副市長、政大地政系特聘教授張金鶚表示,「路段率主要考量是否有新建公共設施及商業繁榮度。」不過,外界仍質疑評估路段率的過程不夠客觀。
 
然而,張金鶚也坦承,目前台北市房屋稅調整的確還有改善空間,「以2014年7月1日為新舊制房屋稅分界點並不妥當,」他認為,舊的房屋造價也應該依照取得使用執照的時間重新估算,適度調整,否則以2014年7月1日為分界點,在此之後取得使用執照的新成屋契稅、房屋稅翻漲,如此一刀切的作法也不公平。

延伸閱讀

蘋概股下周大不妙! 中國這3件事卡關 不利iPhone生產復工

2020-02-05

「鼻子有痣」能招財?「5種痣」恐是癌症!醫師:看痣,絕不要只在乎它有沒有帶財

2020-02-10

中年後要斷捨離不喜歡,才有機會遇見更好的!物品就跟人際關係一樣,先有捨才有得!

2020-02-27

狠打244億元虧損 投資人嚇到賣出持股 嚴陳莉蓮為何要讓裕隆財報這麼難看?

2020-04-01