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量縮價平 中古屋價格修正成關鍵

量縮價平 中古屋價格修正成關鍵

梁任瑋

房地產掃瞄

攝影/林煒凱

947/948期

2015-02-12 12:24

九合一選舉已在二○一四年年底落幕,台灣房地產市場依舊無法擺脫過去一年低迷的氣氛,不僅買方持續看壞後市,交易量也萎縮至十三年來的新低,不過,大家最關心的話題仍是:一五年房價是否有機會下跌?

豪宅

▲台北市高總價豪宅隨著房屋稅成本暴增,成交量可能持續萎縮。(攝影/林煒凱)
 

六都二○一四年全年房屋買賣移轉件數近日出爐,全國成交量僅三十二萬零九十八萬戶,年減一四%,新北市衰退二成五成為頭號重災區,台北市則以一八.九%居次,其他都會區也都有一成以上的減幅。交易量萎縮只是房地產市場惡化的冰山一角,展望一五年,全台房市走向將會如何呢?
 

持有與交易成本倍增 急凍房地產市場雪上加霜


若與各年相較,雙北市交易量已經創二十三年來新低,桃園市則是自○九年以來的最低。


台北市和新北市一四年七月一日調高新案的標準造價、豪宅稅路段率後,坐落精華地段的新豪宅房屋稅暴增,包括交屋時的契稅與日後售屋時的財產交易所得,房地產持有成本與交易成本都將以倍數起跳,讓已經急凍的市場更如雪上加霜。

大台北哀鴻遍野,中南部情況也不佳,台中市是九年來交易量最低,台南市則是○三年來新低紀錄,高雄市為近三年來交易量最低的一年。

而交易量衰退最明顯的,幾乎都是當地房價較高的區域。根據永慶房仲網統計,高雄市一四年交易量減少二三%,為大台北之外衰退最多的區域,且由於價格持續走高,買賣方價格認知差距仍大,讓主要交易熱區的三民、鼓山、左營衰退最多。

而一四年底,新竹縣市已呈現價跌量縮市況,交易量減少一五%,其中又以推案量最多的東區、竹北交易件數量縮最多。

回顧這波房地產不景氣,可追溯至一一年以來,財政部、內政部為了抑制高房價,陸續推動奢侈稅與實價登錄政策上路,但似乎無法發揮抑價效果;因此,央行又擴大選擇性信用管制,不但緊縮房貸成數、調高房貸利率、針對高總價豪宅限貸,一四年更從財政手段著手,預計推出房地合一實價課稅、調高非自用住宅房屋稅,以及對高總價住宅核實課稅。

種種政策訊息都彌漫濃厚的房市利空訊息,撐了十二年的房市價格會不會因交易量大萎縮而來到房價下修轉折點?房市會不會正式進入空頭市場?

 

五大房仲看2015年房市


 

從觀望轉悲觀 中古屋賣方率先鬆動


「可以肯定的是,目前房市氣氛已從觀望轉向悲觀。」永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛觀察,這兩年投資客已在市場銷聲匿跡,取而代之的是以自用為主的自住型買方支撐買氣,但由於房價仍居高不下,讓買賣雙方呈現嚴重拉鋸狀態。

不過,對於價格,中古屋賣方已經率先出現鬆動跡象。根據永慶房仲網的統計,台北市中古屋開價降價物件已經高達二四.一%,新北市也高達二三%,顯示市況低迷的此刻,價格修正已經成為是否成交的關鍵因素。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,未來不僅賣房要課重稅〈交易稅〉,連養房的成本也可能提高〈持有稅〉,名下擁有多戶房屋的投資者也開始思考汰弱留強,使得近日中古屋市場已出現一波賣壓潮,其中又以近年房價漲幅較高的桃園、台南、高雄等地,賣壓最為嚴重,桃園以總價七百至一千萬元,高雄以兩千萬元以上的比重為最高。

投資客對於房地產後市轉趨保守,即使是中南部總價七百至一千萬元的自用主力商品,賣方也擔心未來轉手不易,寧可提前殺出,也不要成為最後一隻老鼠。

中信房屋副總劉天仁表示,依照以往的經驗來看,當買氣轉向空頭,交易量會比價格提早減少,若賣壓持續增加,在成交價方面亦可能出現向下修正情況,修正幅度須視區域與條件而定。

不動產代銷業者金磚動力副總經理施孝文透露,一四年下半年開始,不少預售案來客數已減少三成,連帶地銷售期也跟著增加三成,很多案子甚至一周都賣不到一戶,但因建商手頭上還有現金可以撐,目前尚無明顯降低開價的動作,頂多在「議價」空間上給予買方更多彈性,但幅度約在五%至一○%之間。

 

大台北地區房價走勢

 

預售屋尚未降低開價 但有五%至一○%議價空間


同樣地,在中古屋市場雖然已有不少房仲成立「降價專區」吸買氣,但畢竟這五年房價也同步走高,買中古屋的自備款門檻也大幅跟著拉高,加上銀行貸款成數下降,對很多想買房子的年輕人來說,依舊是買不下手。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,一四年七、八月後,台北市房價就開始有鬆動跡象,而且有別以往是郊區房價先跌,這次反而是「蛋黃區」房價先修正,最明顯的就是高總價住宅受到高額房屋稅影響買方購買意願,已無法像過去一般漫天喊價,反映在數字上,第三季信義房價指數台北市部分已降至二九七.五,較前季減少四.一%,房價從每坪六十一.二萬元,修正至每坪五十八.七萬元,是最近一年以來最低的水準。

蘇啟榮預估,一五年精華區房價應有五%至一○%左右的盤整,但在賣壓較大的區域,下修幅度可能達一五%。

例如過去三年房價已急漲逾二○%的桃園,雖然有升格為直轄市的利多、機場捷運線即將通車題材,但是由於供給量暴增、買盤以投資客為主力,近期又有政策打壓的狀況下,目前已面臨短線漲多後的價格盤整壓力。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,在短線投資客紛紛退場後,買方結構以自住型買盤以及長期置產型買家為主,因為不動產屬於投資與自用並行的保值型資產,仍有不少置產客會持續買進房價基期相對低、機能發展後勢看好的地區。

在普遍低迷的市況,仍有亮眼的標的。例如台中市人口最多的行政區北屯區,有台七十四線全線通車、連結國道三號霧峰交流道的生活圈四號外環道,以及未來捷運綠線通車後,大幅縮短北屯區聯外的通勤時間,難得的人口紅利加上交通網絡四通八達,仍能維持穩定的交易量。

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