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地上權住宅貸款 擬比照一般宅

地上權住宅貸款 擬比照一般宅
地上權住宅推出後,面臨地租高、房屋稅高、貸款困難等問題,為此《今周刊》邀請官方與專業人士提出解方。

吳沛璇

房地產掃瞄

攝影/林育緯

954期

2015-04-02 11:48

地上權住宅推行後,面臨地租高、房屋稅高、貸款困難三大問題,政府回應,擬調整地租稅率;銀行公會則樂觀表示,會與業界討論,擬延長地上權住宅的貸款年數至三十年。

國有土地的地上權住宅,原意在於透過長期出租該塊土地,如五十年或七十年,讓開發商可以在地上建造房屋,以此活用國有土地;同時,由於購屋者僅有房屋使用權,無土地所有權,因此得以以市價五至七成的價格入住,更能實現社會上的居住正義。

然而,如此美意卻在近幾年衍生出三大問題。第一,地上權住宅每年須繳納的地租為公告地價的一%至五%,由於近年地方政府公告地價狂飆,導致地租急速攀升;再者,地上權住宅只具使用權,因此面臨銀行貸款額度低、利率高等問題;最後,一三年九月三十日以前的地上權住宅屬不可分割住宅,所有權都屬於開發商,導致開發商必須繳納較高的非自用住宅的房屋稅。

三月二十六日由《今周刊》舉辦「地上權大解碼論壇」,邀請國產署署長莊翠雲、賦稅署副署長蔡碧珍、中華民國銀行公會授信業務委員會副主委楊淑鐶、中華民國不動產投資開發公會祕書長于俊明、中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥與會座談。各界專業人士針對這三大問題提出見解與解方。

 

解方一:降低地租稅率,有望降至一%

 

針對公告地價調漲,引發地租節節攀升的問題,本刊曾於九五二期試算,以「台北花園」為例,一戶四十坪的房子,在一三年前年繳租金約六十六萬元,一三年之後則高達八十四萬元,足足多了近三成。相較之下,一般住宅只需繳交千分之二的地價稅,與五%的地租相比,差了二十五倍。

王進祥認為,國家既然已收受開發商支付的權利金,就不應該再徵收地租,就算要收地租,也應比照地價稅。因為「五十年之後,持有的不動產還可增值,但地上權住宅期限到了,價值直接歸零,不應該讓支持政府政策的人還受災。」

莊翠雲則認為,國有土地的地租約三.五%,其實已經比國營事業招標地上權時訂的七%到一○%還來得低,況且真正得標的位置都屬於黃金地段、生活機能良好。不過她也表示,會讓審議小組知道人民的心聲,也有可能會再調降地租,「一%到五%都有可能。」

 

解方二:依首購族條件,延長貸款年限至三十年

 

除了節節高升的地租可能讓購屋族群卻步外,地上權住宅融資貸款困難也是一大難題。于俊明指出,中華民國民法規定只有「所有權的房屋」可以作為抵押品,但是一三年九月底前的地上權住宅不可分割,因此房屋的所有權設在建設公司名下,買房者只擁有房屋使用權,造成貸款上的困難。

經過法務部、金管會、財政部與各界專業人士溝通後,目前已經同意可將此種房屋的使用權設定成質權,然而多數銀行仍不願意擔保。對此,楊淑鐶表示,銀行在面對地上權住宅的貸款時,經常遇到鑑價與法規問題。

在鑑價方面,地上權的房屋價值會隨著時間遞減,因此該種房屋的價格不像一般所有權住宅透明,而實務上經驗不足,也讓地上權住宅的估價更加困難。至於法規方面,地上權住宅的法院處理程序也缺乏實務經驗,是銀行至今仍不願輕易擔保地上權住宅的原因。

不過,楊淑鐶也表示,目前銀行公會已經請外部機構研究,未來銀行可能可以依照首購族的條件,將二十年的貸款延長至三十年;至於利率部分,由於此種房子目前仍不具擔保性質,建議預計購屋者多向開發商和建商詢問,才能取得足夠的資訊。

為了打擊投資客囤房,政府去年開始調高非自住房屋稅率至三.六%,然而此舉也影響到部分地上權住宅。由於一三年九月底前的地上權住宅不可分割,所有權屬於開發商,以至於開發商必須支付三.六%的房屋稅,比起一般自住房屋稅一.二%,足足多了兩倍。

 

解方三:研議調整 非自住三.六%的房屋稅

 

房產專家田大權認為,此方式可能會讓擁有房屋所有權的開發商負擔太重;于俊明則擔憂,這些稅最後會轉嫁到購屋者身上,他建議,國產署應讓以往不可分割的地上權住宅能分割,並請開發商補回饋金給政府,以平衡當時的招標條件。

莊翠雲則坦承,此舉在實行上具有難度,即使開發商願意補回饋金給國產署,當時未得標的開發商也可能會出面抗議:如果他們知道未來可分割,當初可能會標更高的金額,「在這方面,要取信於社會大眾也很困難。」

蔡碧珍則解釋,從另一角度來看,開發商也可以算是扮演出租的角色,而一般民眾非自住房屋用來出租,同樣要繳三.六%的房屋稅,至於是否會轉嫁給購屋者,她表示:「這個議題可以再研究。」

那麼,到底地上權住宅可不可以購買呢?莊翠雲認為,只要有充分的資訊,購買地上權住宅還是可行的方式,畢竟可以用低於市價至少三成的價格,居住在生活機能方便的地段。王進祥則提醒大家,一定要多看多比較,而且要要求開發商提供試算表,包括地租、地上權轉讓的所得稅等持有成本。

在房價高漲的年代,地上權住宅對很多民眾來說的確充滿低房價誘因,但因為法令未與時俱進,目前也面臨一些難題,建議民眾購買前須事先做功課,掌握政府最新資訊。

 

更正

《今周刊》951期風尚欄目「遇見丸之內」報導,將三菱地所設計副社長東條隆郎先生職稱誤植為副所長。此外,其公司完整名稱為三菱地所設計,與三菱地所無關,特此更正。

編輯部 

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