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看懂數據掌握房價走勢,一出手就在最低價!

看懂數據掌握房價走勢,一出手就在最低價!

相對於「問」與「算」,是掌握房市當下的價格;「調」則有助於買賣屋時,決定最後的出手價。房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示,房地產行情除了實際的價值,往往會加入對未來行情的期望值。她舉例,原本每坪單價50萬元的房子,在行情飆漲時,就算開出55萬元,也可能輕易成交,於是55萬元反而成為「真市價」。

價量分析法 告訴你該加碼還是減碼

基於行情是動態的,陳韻如提醒,「估價時,最後的關鍵就是判斷趨勢走向,以調出最終的出手價!」這運用在小市民身上,除了協助判斷進退場的時機,一旦活用,則能在行情向上的時候,讓買方決定要不要加碼進場,或賣方應不應調高售價,反之亦然。

對此,高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」,也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向,其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據(可從住宅資訊統計網查詢);而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網),則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢,亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解釋,量縮價漲時,代表市場賣方惜售,但買方卻願意追價進場,這是最好的市場或最佳的地段;反之,量增價跌時,意味賣方急欲拋售,卻沒人願意承接,是最慘的市場和地段。

另外,量增價小跌,通常是房市景氣的末升段,代表行情準備要反轉下降了;而量增價小漲,則可能是市場的初升段,房價醞釀上揚了。

 

提前嗅到趨勢有機會買在最低價

68歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她,自小看遍家族和鄰居,因抓對趨勢買賣店面而致富的例子,因此她十分相信,「房價只有價值,沒有價格!」也就是最後決定行情的,是能不能成交,而不是造價多少。

40多年來,她長期觀察房價走勢,以及成交量的變動,理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則,也就是買賣房子只看「值不值得」;在房市上升趨勢時,遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼5%到10%,反之減碼。

最經典的是在2003年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後隔年,當時市場仍看似平淡,但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭,慢慢有人上門詢價,而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她,立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數,和房仲網站公布的成交行情,在嗅出趨勢向上的先機後,決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價800萬元、30多坪的電梯華廈,上前洽詢時,發現已有買主以700萬元下訂;蘇芬芳主動加碼到750萬元,硬是搶購過來。時至今日,這棟房子已叫價至2,200多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境,以及買賣方對價位的磨合,而呈現各自表述的狀況,不妨多套用不同的估價法,求出更精準的行情,讓你買房、賣房都不吃虧!

 

從買賣移轉資料,看懂房市增溫還是降溫

從房市的價量走向,可以觀察出房市究竟是熱還是冷。以2013年第1季為例,4月份五都買賣移轉棟數皆呈現正成長,其中,新北市4月買賣移轉棟數為6,859棟,比起3月增加了12%。

從4月的移轉狀況來看,信義房屋動產企研室專案經理曾敬德認為,北市以外的區域房市回溫速度快,後續移轉量可望持續增加。

一般民眾想要觀察成交量變動和房價走價,可以從信義房屋、永慶房屋網站查詢成交行情,或是觀察國泰指數、信義指數,不定期都會有調查報告出爐,作為判斷房市冷熱的參考。

另外,房市溫度也與經濟好壞有關,以2012年為例,景氣衰退,媒體下出GDP「保1」標題,當時房市交易量也是顯得沉悶,因此在觀察量價趨勢時,最好也能多方參考景氣對策燈號、國內生產總值(GDP)、物價指數(CPI),才更能抓對房市趨勢未來走向。



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