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銀行不幫忙降利率 房貸可以考慮搬家

陸易莎

房地產掃瞄

2017-08-28 07:46

一場與同事的午餐聚會,大家聊起自己的房貸利率,林小姐才驚覺,自己的房貸利率3%,竟是聚會同事中最高的。林小姐回想起央行經過多次降息,為何銀行從沒主動幫她調降利率?

2008年金融海嘯後,央行曾多次調降重貼現率,雖然在2010年至2011年時,微幅升息一年,但總體來說,降息次數與調降利率幅度比升息還多,而且為刺激經濟,央行從2015年9月至2016年6月,連續4季降息半碼,重貼現率由1.5%降至1.375%。

重貼現率是央行貨幣政策的一種工具,具有引導市場利率上升或下降的作用;而央行調降利率,銀行也會隨之調整定期儲蓄存款利率,以定儲利率為基準計價的相關貸款商品,也會跟著受連動,房貸就是其一。

若央行經過多次降息,但銀行從沒主動幫你調降房貸,或許現在就是檢視房貸利率的好時機。

依據房貸龍頭土地銀行網站「指數型房貸指標利率變動表」即可發現,房貸指標利率從2011年以來,從1.37%一路下降,2017年8月指數型房貸指標利率為1.09%,總共降了0.28%。

由於房貸利率是以「指數型房貸指標利率」加上「個別利率」計算,即使個別利率沒有下降,因為指數型房貸指標利率下降了,房貸利率應有被調整的空間。

以調降0.28%計算,每100萬房貸,一年可以省下2800元,若還有500萬元房貸未償還,一年就可省下14000元。另外,個別利率其實就是銀行想要的獲利,這部分貸款戶與銀行有議價的空間,如果你是銀行財富管理往來戶、還款紀錄良好,更有與銀行談判的調降利率的空間,有機會比0.28%還低。

而且市場上游資氾濫,若原有銀行不想調降利率,亦能考慮轉貸至其他銀行。仔細瀏覽國內大型銀行的網站不難發現,網頁上設有房貸轉貸專區,用較低利率來吸引他行轉貸戶。

以國泰世華銀行的轉貸方案為例,利率1.59%起跳,若加計轉貸手續費成本等,利率區間在1.62%至2.42%;玉山銀行的「e指房貸」,還推出三項優惠讓房貸戶三選一,包含利率1.65%、利率減免最高0.25%、手續費8折。

不過,轉貸要付出不少成本,包含帳戶管理費、徵信費、代書費、原行塗銷費、貸款設定登記規費等,當中以貸款設定登記規費最貴,是貸款金額的千分之一;上述費用估計至少要2萬元,想轉貸的屋主可以先聯絡新貸款銀行,請他們提供新貸款費率、可貸額度,再經算出轉貸是否划算。

土地銀行指數型房貸指標利率一路走低:


資料來源:土地銀行

指數型房貸指標利率:每月底當日土地銀行、臺灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及彰化銀行等6家主要銀行之一年期定期儲蓄存款機動利率平均數為指數型房貸指標利率(取小數點2位數,以下四捨五入)

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