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2018年要買到便宜房 注意這三隻黑天鵝

撰文: 日光大道房產的世界—張欣民 日期:2017-12-27 分類: 房地產掃瞄

舊的一年剩沒幾天就將結束,2017年房市似乎已可提早蓋棺論定,毋庸置疑,那就是「量增價跌」的格局。 換句話說,是官方所認定的「軟著陸」了,展望2018年房市會不會比今年好呢?主觀上會有較樂觀的期待,但現實面還是有些變數存在,黑天鵝還是有可能出現!

或許有人會納悶,為何2017年房市可提早蓋棺論定,是「量增價跌」的格局?談房論市不外乎是「量與價」。前不久央行彭淮南總裁在立法院就已公開宣告,國內房市已經「軟著陸」,其立論基礎之一就是交易量增加了。

 

「量增」:銷售人員業績「比去年好」

 

此外,官方統計數字也說話了,前11個月六都的房屋交易量已達18.5萬件,據此推估全年度低標應該有26.5萬件交易量,高標甚至上看27萬件,跟交易進入冷凍庫的2016年24.5萬件比較,預期會有8.2~10.2%的增長。

 

撇開會說話的數字之外,房屋銷售人員不論是預售的代銷人員,或是中古屋的房仲人員,都是第一線扮演春江水暖的「先知鴨」,私下探詢從個人業績到團體績效,應該都會有個「比去年好」的相同結論,因此「量增」是事實,不必再多說。

 

但是市場交易價可就沒有這麼漂亮,在一手屋預售市場,今年來傳出不少建案有亮麗的銷售佳績,甚至也有排隊建案、秒殺個案,但是八成都是訴求讓利、破盤,或是低自備、低總價、送贈品等,才獲得購屋人的青睞、市場的認同,這與景氣多頭時的「三高」景象真的是不可同日而語。

 

二手中古屋市場更是悲慘,即使有不少屋主或是無成本壓力,或是利率仍低還可撐,堅持不讓價,但是實價登錄宛如一張照妖鏡,讓投資投機者紛紛現出原形,讓誤判景氣者一一付出代價。

 

像台北南港在「新東區」的法螺大吹之下被吹捧上天,房價一度喊上單坪百萬元,但是今年來已經有不少含淚認賠出場的案例,「大同璽苑」就有一戶認賠1千2百多萬元,「日升月恆」更有人慘賠3千7百多萬元出場。

 

「價跌」:買大屋賠大錢 買小宅賠小錢

 

新北市的林口,也是在諸多利多的推波助瀾下,成了這波預售推案的重案區,業者當年更打出「霧散了,人來了,林口發了…..」這麼迷人的廣告催眠,讓很多人都禁不住主動「慷慨解囊」下場購屋,甚至連前副總統呂秀蓮都還成為入住貴賓呢。

 

而今呢?因供給量大,地段又不佳,統計顯示,該社區已購客戶中有六戶賣出,只有一戶還勉強小賺,其餘都是認賠殺出。

 

這種買在最高點、割肉認賠的市場現象,當然不是只有這些案例,全台只要是一窩蜂推案的區塊,都面臨了房價向下修正的命運,普遍都是買大屋賠大錢,買小宅賠小錢。

 

股票市場追漲不追跌,房市也差不了多少,市場心理就是這個樣子,牆倒眾人推,棒打落水狗,即使交易量回溫,但是房價短期內恐都還很難樂觀以對,「價跌」是連落後指標的最新公告地價、公告現值各縣市也都是全面調降的。

 

展望2018年房市,這種「量增價跌」的格局會不會有所轉變呢?就內外情勢看,變化應該不大,還會是「量增價跌」,只是「量增有限,價跌收斂」,該注意的倒是市場當中的黑天鵝。

 

稍早之前北市房仲公會有發布一份前瞻趨勢報告,指出2018年房市當中將有三隻黑天鵝,雨遮、選舉與利率三大變數,這些確實值得特別注意。

 

第一隻黑天鵝:屋簷雨遮不登記坪數

 

開春房市最大條的事就是屋簷雨遮不再登記坪數,這看似影響不大,但已在今年底之前掀起一波小小搶照潮,這些新供給將在明年房市中釋出,為空餘屋所苦的市場平添變數,特別是一些新興重劃區。

 

第二隻黑天鵝:縣市長選舉

 

這就是選舉的政治干擾,2018年底有縣市長選舉,市場人士正向解讀,認為選舉年政府會祭出更多政策利多,反有利於房市。但縣市長選舉是2020總統大選前哨戰,選舉紛擾及媒體版面的排擠效應,都不利房市的發展。

 

第三隻黑天鵝:央行利率走勢

 

新年度房市最大隻的黑天鵝應該就屬利率的走勢了!過去央行彭總裁曾說過,利率不可能永遠停在低檔。

 

國際上過去寬鬆貨幣、低利的環境已開始轉變,2017年底美國聯準會又再度升息一碼,經濟學家預估來年還會升息三碼;經濟體跟台灣類似又是最大競爭者的韓國,也已啟動升息,因此我國升息的壓力是越來越大,升息的腳步也是越來越近。

 

然而,市場也有一種安慰的聲音,認為央行即使升息幅度也會很小、速度也會很慢,對房市影響相當有限,這也是事實,不過無論如何,升息都是市場利空,即使是一次只升半碼,對於「墊腳尖」購屋者、高額房貸者都會有如最後一根稻草般的壓力,更何況古人也說過「一文錢逼死一個英雄漢」,因此升息的變數絕對不容輕忽!

 

除此之外,北韓的情勢、最近美國川普的稅改、戊戌年有天災地變,這些都相對比較遙遠,但也不無變成黑天鵝的可能。

 

總歸而言,2018國內房市還是不脫盤整走勢,自住者可擇優殺價進場,投資則仍不宜貿進,因沒有太多賺錢的空間。

 

回顧過去,展望未來,個人主觀上還是期望,隨著狗年的來到,不管市場有多少變數或多少隻黑天鵝,都能被幸運之狗給一一趕跑、除掉,期待房市很快有個「狗來富」旺、旺、旺的一年。

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