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房地產「合法」節稅 讓有錢人越來越有錢

2018-01-22 09:47

當年房地合一稅最高稅率之所以定為45%,據說就是比照當年的個人綜所稅最高稅率,如今個人綜所稅最高稅率已調低至40%,房地合一稅的相關稅率是否也該同步向下做修正?這對於富人是否以法人名義買豪宅的影響恐怕會更大!

2016年開始實施房地合一稅,由於個人及法人買賣房地產在房地合一稅與營所稅之間有稅率差,因此明顯出現有錢人買豪宅紛紛以法人名義購入之案例,現在所得稅法修正案三讀通過,營所稅未來將從17%調高到20%,這是否會影響未來富人購買豪宅的模式呢?倒是頗值得觀察的一項節稅新趨勢。

 

立法院臨時會三讀通過所得稅法部分條文修正案,上班受薪階級關注的是扣除額調升了多少,但是有錢人跟一般人想的不一樣。

 

有錢人、大老闆們關心的是個人所得稅最高稅率降為40%、營所稅率調高到20%,政府修法對企業大老板給出了紅蘿蔔,但同時又偷偷地多拔了幾根鵝毛,讓這些有錢的大企業主們是又愛又恨,即使想叫也叫不出來!

 

稅改給企業主們紅蘿蔔也多拔了鵝毛

 

回顧過去政府相關的稅法修正,都會在現實世界中產生一些衝擊,或許也可說是一些節稅手法的變動,也就是大家常說的,上有政策,下有對策。

 

以最近幾年的例子來看,2009年遺贈稅大降為10%單一稅率,很多贈與的動作都由前一年挪到降稅之後,除非是蒙主寵召等不及,才會萬不得已被課到最高40%的遺產稅,如王永慶。

 

去年遺贈稅又再調高,由單一稅率10%改為10%、15%及20%的三級累進稅率,當然在施行之前又出現了一波節稅的動作。

 

在房地產市場也是一樣,任何稅率的風吹草動,都會牽動市場上敏感的神經,進而牽引出一波稅改前後的節稅動作,2016年我國正式課房地合一稅,這一新稅目在2015年底也明顯的出現一波房產贈與,以及左手賣右手的假交易潮。

 

提到房地合一稅,在實施之前贈與或交易有節稅空間,難道上路之後就沒有節稅空間嗎?記得在房地合一稅正式上路之前,筆者在個人部落格上就發表一篇「如何避開房地合一稅10大招數?」,迄今都還是所有文章當中點閱率的前三名,顯然的大家都想要破解房地合一稅的高稅率,讓個人在房地產市場上的獲利不被政府給「劫走」。

 

成立公司避開房地合一稅

 

「如何避開房地合一稅10大招數?」當中有一招,就是提到「成立一人公司」,在房地合一稅時代以公司法人的名義來買賣房地產,來達到節稅的目的。

 

因為若是自然人買賣房地產,除非是符合自住條件,才會有最低10%的優惠稅率,否則若是持有一年以內交易有獲利要課45%的重稅,持有超過一年兩年以內課35%的稅,兩年以上十年以內也還要課20%的稅。

 

相對的,若是以公司法人買賣房地產,則沒有房地合一稅的問題,都只以17%的營所稅課稅,名目上比房地合一稅輕,即使還有未分配盈餘要課10%的稅,有錢人算盤打一打,還是認為有不小的節稅空間,特別是買高總價的豪宅,一旦有獲利更是驚人。

 

因此在2016年元旦之後,市場上傳出多起豪宅交易,幾乎大部分都是以公司法人名義買下,成了富人合法節稅的另一條門路。更何況,未來若該家公司以股權 100%出售,更可省掉一筆土地增值稅。

 

房市中以法人買豪宅不勝枚舉

 

以公司法人買豪宅的案例光是去年就不勝枚舉了,第一豪宅仁愛「帝寶」去年4月E棟13樓法拍時一度出現破盤價,得標價僅只每坪188.7萬元,跟最高行情每坪298.2萬元比較,形同打了六折,據傳這戶豪宅的買家就是上市宏普建設大股東富益投資公司,以總價2.22億元標下。

 

市場上鮮少有交易的信義計畫區第一代豪宅「昇陽國寶」,去年8月10樓以總價1.96億元售出,媒體指出買方是政全科技公司,負責人為創見總經理束崇政。敦北飯店式豪宅「文華苑」去年傳出的交易,也大都是以法人名義買下,其中國巨集團陳泰銘家族又再出手買下該豪宅社區兩戶,都是登記在旭泰新公司名下。「文華苑」另一戶在10月悄悄易手,新買方則是歐企投資公司。

 

這些案例都告訴我們為什麼有錢人會越來越有錢,因為他們懂得多方來節稅。只是所得稅法修正案通過了,公司法人營所稅是調高的,未來三年會從17%全面調到20%,多增加了3%負擔,這種以法人名義買豪宅的現象,此後是否會改觀呢?

 

表面上就營所稅稅率變動來看,讓富人購屋的節稅空間似乎受到了擠壓,只是這次修法,就營利事業當年度未分配盈餘課稅部分,原本是課徵10%營所稅,也同步調降至5%,這一來一往對於富人們用法人名義買豪宅的誘因,好像影響就不明顯了!

 

倒是另一值得注意的是,當年房地合一稅最高稅率之所以定為45%,據說就是比照當年的個人綜所稅最高稅率,如今個人綜所稅最高稅率已調低至40%,房地合一稅的相關稅率是否也該同步向下做修正?這對於富人是否以法人名義買豪宅的影響恐怕會更大!

 

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