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房屋交易量大幅萎縮 房地合一稅該不該調降?

房屋交易量大幅萎縮 房地合一稅該不該調降?

2018-02-21 18:49

房地合一稅實施兩年多,房產業者都希望可以調降稅率或是將之取消,不過政府似乎都不為所動,只是隨著這次稅改調降綜所稅,房地合一稅取得了調降稅率的正當性,期待因而能帶動國內房市有較正常的交易動能。

2016年元旦我國正式實施房地合一稅,政策目的主要是要抑制房市投機炒作,還給市井小民一個該有的「居住正義」,同時也取代不合理的奢侈稅。

 

但是房地合一稅實施後殺傷力真的是很大,全年房屋交易量大幅萎縮到只剩下24.5萬件,創下有史以來最低的交易紀錄,即使去年2017交易量回溫,也只是相對低量的26.6萬件而已。

 

明顯的,房地合一稅抑制了房市的投機炒作,進而抑制了市場的成交量,讓靠房市交易量存活的房仲業者苦不堪言,因此房仲全聯會一再呼籲政府,將2年內出售房屋的房地合一稅率調降至20%,2年後出售則比照自用住宅稅率10%。

 

至於建築業者,在2015年研議房地合一稅之時就表態反對此一新稅制,認為此舉與已行之多年的「土地增值稅」互相抵觸,且有重複課稅明顯「違憲」之虞,因此在今年初新春記者會當中,仍然對政府喊話,籲請取消重稅房地合一稅。

 

但是政府對於業者的聲音似乎置若罔聞,形同是狗吠火車。農曆年前通過的稅改方案,不僅是看不到房地合一稅,後續稅改研議之版本也沒有房地合一稅的影子,是政府根本不重視房地產業界的聲音嗎?還是業者提出來的理由太沒有說服力?

 

不管如何,個人認為,房地合一稅是該調降了!主要有以下5個理由。

 

1.綜所稅最高稅率已經調降

 

當初研議房地合一稅有兩個版本,其一是併入個人綜合所得稅申報,每年五月與個人所得一併申報;其二是採取分離課稅的方式,就是現行的課稅方式,雖然不與綜所稅合併申報,但在稅率考量上顯然還是盯著綜所稅。

 

當時綜所稅最高級距課稅稅率是45%,房地合一稅持有1年以內交易課到45%這麼高的稅,主要應是有此一相連結的考量。

 

最新財政部的稅改農曆年前修法通過了,可說給了全民一個大紅包,其中綜所稅最高級距課稅稅率45%,降回過去的40%版本,明年課稅時就將適用。

 

同樣是所得性質,當初又有連結考量的房地合一稅最高稅率,照理也該調降至40%,後面各級距的稅率也該同步調降:1年以上2年以下出售35%,降為30%;2年以上10年以下出售20%,降為15%;持有超過10年出售15%,降為10%。自住優惠稅率10%,因已經有400萬元的免稅額,可維持原稅率。

 

2.壓縮富人避稅的空間

 

由於房地合一稅的高稅率(兩年內要35%以上),相對於公司法人購屋是以營所稅課稅(17%),讓富人在新稅制實施後紛紛以公司名義來買賣房子,以達到節稅的目的。

 

姑且不論這些有錢人實際上節稅、避稅的效果有多大,畢竟有節稅的想像空間。況且這次稅改營所稅將逐步調高到20%,若未來短期內房地合一稅也依上述版本全面調降,將大大壓縮富人藉公司法人避稅的空間。

 

3.讓中長期房屋持有者更大的鼓勵誘因

 

現行房地合一稅中長期持有,超過10年出售稅率仍要15%,稅負還是很重,實務上房屋能持有10年以上應該都不屬投機炒作者,是該鼓勵,而不是再課以重稅,從15%降至10% ,或是降為更低的稅率都不為過。

 

4.提高外資投資國內房地產的意願

 

目前房地合一稅對於非境內居住者的課稅標準是:持有一年以內稅率 45%,持有超過一年稅率是 35%。雖然世界各國都有以高稅率避免外國人炒作房地產的考量,但也有用低稅負鼓勵外資購屋的案例,例如英國最高稅率只28%。

 

國內房地產市場規模較小,還是要防患外資藉機炒作,因此不宜對外資購屋太過寬貸,但如果本國人的房地合一稅要如前述全面調降,對外國人持有不動產也該同步同幅度調降,改為持有一年以內稅率 40%,持有超過一年稅率是 30%,如此一來當能提高外資購買台灣房地產的意願,但又不讓有投機炒作的空間。

 

5.提升整體房市交易動能

 

去年下半年以來市場人士在探討國內房市是否落底時,很重要的一項觀察指標就是房屋買賣移轉件數,去年整年度房屋交易量即使回升到26.6萬件,但是市場動能還是明顯不足,其中房地合一稅高稅率是阻礙交易量的關鍵因素。

 

因此若是能在維護「居住正義」的前提下,房地合一稅可以適度、合理的作調整,讓市場有較正常的交易動能,進而帶動整體房產業的活力,這何嘗不是產業所樂見的呢!

 

這次稅改綜所稅調降,無疑給了房地合一稅調降的下台階,5%的調降空間或許不大,但至少比業界期望大幅調降,或是完全取消房地合一稅,來得更切實際、更可行!

 

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