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最怕選錯地點、算錯報酬、租錯房客—當包租公 先考量地段、管理、空窗期

最怕選錯地點、算錯報酬、租錯房客—當包租公 先考量地段、管理、空窗期

李宥樵

房地產掃瞄

今周刊

2011-09-12 15:30

周六一早,63年次,目前在上市電子公司擔任高級工程師的Chris,正開車緩緩地往南部駛去。因為前不久,他才剛在台南市永康區緊鄰奇美醫院的一處社區買下一戶10坪套房,這天,Chris正準備和新房客簽約。

章子一蓋,他手上那本價值不到20元的紅色定型租約,就代表著每月可紮紮實實坐收6千元。

 

但很少人知道,這已是Chris第7間出租的房子了,而且有別於一般的包租公,多半受惠先人的庇蔭,坐享其成,Chris的7棟房子,則全都在短短3年內靠自己掙來的,神奇的是,他並沒花到半毛錢。

 

6年級包租公 不花一毛錢賺足7棟房

 

2004年,成大碩士班畢業後,Chris有回台南旅遊,原本就十分嚮往當包租公的他,想起學生時期房東收租的「爽勁」就羨慕不已,於是立刻趁著行程空檔,繞到了母校附近看房子。

 

在仲介帶看下,Chris鎖定了兩間小套房,時值房市低迷,兩個物件總價竟都只要70多萬,他當下二話不說,買了下來。更絕的是,Chris頂著上市科技公司工程師的頭銜,當地銀行給予極高的評比,再加上融資總額不高,因此輕易地取得全額且超低利的貸款。

 

Chris這「閒來一筆」開啟了他的包租生涯。由於房子緊鄰成大、崑山技院兩所大學以及奇美醫院,租屋人口龐大,吸引了許多大學生、醫生和護士前來洽租,就連許多南科工程師也不遠千里而來。而Chris再仗著成本優勢,決定以6千低價破盤招租(當地月租行情約7、8千元),使得他的套房成了搶手貨,手續都還沒辦完,就順利出租了。

 

初嚐甜果後,Chris算算,無本、買屋、收租金,扣掉利息,每月每棟房還有幾千元的收入,簡直是天上掉下來的禮物。於是食隨知味,如法炮製這樁「無本生意」。3年來,Chris就依樣劃葫蘆,於是白白地當起了7棟小套房的包租公,每月就算本利攤還,最少還可以賺足5萬元以上。

 

包租致富美夢 時下眾人皆想

 

Chris致富神話際遇,立刻在辦公室傳開,大家忽然驚覺「靠包租變有錢人」,絕非遙不可及。而同事們真正稱羨的是,Chris藉由租金可以高枕無憂地付貸款,還賺利潤,遠比上班賺死薪水要可靠多了。

 

「只要操作得宜,包租是比靠薪水買股票、基金要穩健紮實多了。」HouseFun傳媒中心經理李建興一語道破了包租致富的優勢。他指出,房地產相較於股票、基金的迷人之處在於,股票可能瞬間大跌,甚至可能下市歸零,但房地產永遠保值,就算跌價了,也能出租收錢,更遑論一旦房價上漲,所帶來的超值獲利。

 

不過,Chris表面上看似不勞而獲,但事實上從他選擇投資標的、融資貸款、招租以至於租後管理,其實都有眉眉角角,對此,永勝資產管理公司總經理徐銘達就語重心長地說,「包租,最怕選錯地點、算錯報酬、租錯房客。」他認為得做對包租三部曲:包租前的決策、包租時的加值以及包租後的管理,非常重要。

 

包租首部曲:包租前的決策 掌握三大法則

 

法則1:價格原則 新不如舊

 

首先針對挑對「黃金包租屋」,徐銘達則提出了「三大法則」和「六個不如」,清楚地點出選擇的方法。「一個高租金投報率的房子,最好買得便宜、租得昂貴,而讓房客搶得熱烈!」三大法則指的就是房價、需求、供給三項原則。

 

為了符合低價原則,李建興認為挑房子要「新不如舊」,也就是買的房子得盡量避開免高價的預售屋或新成屋,其中2~10年的中古屋,既符合買價便宜、出租容易,最合乎經濟效益。

 

法則2:人潮法則 單不如多、遠不如近

 

至於人潮,徐銘達則建議,人多、生活機能佳、通勤時間最短的地點,永遠是租屋的首選,因此學區、辦公大樓和店面齊聚的複合多元商圈,勢必優於單一商圈,「單不如多」。另外,學區型物件,距離學校主要出入口,以不超過步行10分鐘為限,而租給上班族的住宅,則得以捷運票價25元,公車加步行20分鐘以內的通勤距離為底限,「遠不如近」。

 

法則3:供給原則 北不如南

 

此外,房屋的供給量,亦是評估重點。李建興提醒,成屋供給量一多,容易供過於求、空置,而影響租價。有趣的是,一旦綜觀上述各項因素,竟然發覺,房屋買賣市場「北熱南冷」的現象,恐怕得顛覆了。就租金報酬通則看來,反而「北不如南」。

 

綜合各房仲及租賃業調查顯示,高房價的大台北租報率一般大約在1至2%,居次的大台中則可達到4至6%,而南部則不難高達5至8%。不過若以租屋類型區分,綜合而論則有「北店面、中住家、南學區」的情況。人潮多、消費力高的北部,店租往往是中南部的好幾倍,適合開發店面市場;而台中挾著科技、白領進駐優勢,房價又不如北部高,則以上班族套房、住家為強項;至於租價偏低的學區租賃市場,低房價的南部反而是首選。

 

包租二部曲:包租中的加值 壓低買價、提高租價

 

選對標的,永遠是包租致富的最大關鍵,但若能再靠「後天」創造高租金報酬率,則可加分不少。徐銘達建議,無論住宅或店面,若能藉由施工加以空間分割,或分時出租,劃分為多單位,皆可有效增加租報率。例如原本租金2萬元的公寓,若切割成4個單位,往往每個單位租價可達7、8千元,合計為3萬元左右,附加價值可觀。

 

包租三部曲:包租後的管理 降低空置、慎選房客

 

選標的、招租是一門學問,而出租後的風險管理更是無可忽略。李建興提醒所有的房東,得注意「空置期」問題,其中有寒暑假的學區市場,最好以學期為單位收租,而流動率高的店面,則最好找到穩定性高的連鎖加盟店為房客,並簽下多年租約。另外,還得注意房客對房子的破壞,惡房客積欠租金,在房子內作奸犯科、自殺等隱形成本,這除了平時招租時慎選房客外,更得勤與房客連繫。

 

總之,只要你能循序漸進掌握每一項租屋法則,你離贏在房市的「包租公、包租婆」之路其實已不遠矣,而且只要操作得以宜,相信「租」比售有福呦!

 

租屋投報率公式

總價報酬率   

年租金/房子總價=租金投報率

1.此為傳統算法,適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公,原則以4%為合理底限

2.賺價差的投資客,可先鎖定房價,求出合理租價,如房價500萬,至少年租金20萬方為划算的出租價格。(A/500萬=4%,A=20萬)

3.包租公則得先打聽租價行情及銷定目標租報率,再求出最高買價,以進行殺價,如租金行情20萬,又希望達到5%投報率,則買價最好壓在400萬以內。(20萬/A=5%,A=400萬)

 

成本報酬率

年租金/購屋自備=租金投報率

此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者,若以7成貸款,則以15%為底限,一般應可達45%。

 

三大市場比較

租屋類型

學區

店面

一般住宅

租價

修膳成本

客源

穩定

高浮動

普通

空置期

寒暑假固定空置,學期初若未出租,即會空置一學期

裝潢成本

低,簡配

無,通常無配裝潢

高,較需全配

行情透明度

 

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