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有投入才能贏— 購屋是理財行為不是消費行為

有投入才能贏— 購屋是理財行為不是消費行為

歐陽劍虹

房地產掃瞄

2012-07-02 15:46

「有錢人比較會正面思考,窮人總是自怨自艾!」身價超過五億的嚴忠章(化名)說,8年前他除了一間信義區永吉路的房子外,存款不到300萬,但在這一波房地產多頭中,卻累積億萬的財富,究竟他是如何辦到的?

「人的一生經常遇到貴人,但要積極去找貴人,而非等貴人來幫你!」嚴忠章做了近30年的仲介,8年前認識了一個大咖投資客,後來不斷仲介店面給這位投資客,賺了不少佣金。有一回這位投資客向嚴忠章說,「不然你把成交的佣金和我一起投資店面,將來賣掉你也賺得比較多!」嚴忠章心想這樣也不吃虧,就展開一場華麗的投資計畫。

 

2004年嚴把賺來的仲介費和投資客(金主)一起投資店面,初期都只跟一成,而且店面都有租金收益,不像買住宅投資還會有空置的問題。他和金主共同投資許多店面,8年來也陸續處分掉一些較差的店面,於是手上的資金愈滾愈多。「以前夢想自己能有一間店面,每個月能收租10萬過日子就很快樂了。現在我在東區、西門町、南京西衣蝶百貨等商圈累積數十間店面,每月光收租金收入就2、300萬。」嚴開心地說,他從沒想過自己有一天會擠身億萬富豪。

 

「如果投資房地產是一種遊戲,窮人是怕輸所以不敢投入,富人投入是為了贏!」嚴說,做了30多年的仲介,直到8年前開竅轉而投入房地產,雖然政府現在打壓房地產,但仍無法澆熄他對房地產的熱愛。他說,只要在房地產賺到錢,大概一輩子都會從事房地產的工作。

 

從第一桶金開始億萬置產之路

 

對於一般人要如何投入房地產?以下是嚴忠章的一些建議:

 

第一、先存到第一桶金

 

「複利的力量比原子彈大」這句話是愛因斯坦的名言。「但沒有底數(base),指數(數學上乘方的概念)再多也沒用。」嚴忠章用數學上的底數和指數的概念巧妙地比喻說,剛出社會的新鮮人應該先比賽存錢的速度,誰先存到100萬,有了比較多的資金,致富的機會就必較大。

 

存到100萬後,有人會想買房子,有人會想創業投資小本生意,這些資金的運用,才會開啟未來你的致富之路。

 

所以,人生的第一桶金在如何邁向致富之路上,占有舉足輕重的地位,畢竟從0到100萬是最困難的,但100萬到1000萬反而容易多了。嚴忠章解釋說,0到100萬每個人都是辛苦點滴存起來的,但是有了100萬之後的造化,只要複製成功經驗,很快就能錢滾錢,快速累積財富。

 

第二、不排斥財務槓桿操作

 

很多人會以為,豪宅的主人都十分富有,買房子往往一次付清款項,根本不需要跟銀行貸款。其實並非如此,嚴忠章說,愈有錢的人愈愛財務槓桿操作,他們憑藉著和銀行往來多年的信用,買不動產時儘量向銀行貸到較高的成數,談到最低的利率,搬銀行的錢來投資不動產,尋求獲利的機會。

 

所以,最近央行知悉這點,才會祭出打壓豪宅手段,讓總價8000萬以上及單坪價格150萬以上的豪宅,貸款降至6成,不准有寬限期。

 

第三、多看房 喜歡的絕不遲疑

 

一般人努力存錢,心裡都是想著等到存夠了錢,再去看房子,然後挑一個自己買得起的房子,但往往考慮貸款壓力沉重,怕最後還不出來錢來,結果猶豫再三不敢買進。

 

但有錢人隨時都在看房子,看到喜歡的就請銀行先估價,如果可以貸款高一點,利率低一點,算好財務規劃就用力買進,毫不遲疑。

 

第四、動用寬限期

 

一般人向銀行申請房貸,都巴不得愈早把房貸還清愈好,所以大都不喜歡動用寬限期,盡量選擇本利攤還。

 

但有錢人喜歡和銀行借錢,透過借錢按時還款,培養自己的信用。再加上目前市場利率低,投資客最喜歡動用寬限期,先還利不還本金,把資金做更有效的利用,或是等寬限期一過,本利要開始攤還時,就把房子賣掉,賺一票走人。

 

第五、達到節稅效益

 

有錢人買房有時不是自住,而是為了節稅。2009年遺贈稅率降至10%,對有錢人而言,與其贈與現金給小孩,倒不如購屋贈與子女,因為購屋贈與是採房屋「評定現值」為計價基礎,不是以市值計算,反而可以享有較高的節稅效益。

 

例如:陳先生與妻子買進1000萬的房子,夫妻各有一半持分,之後再贈與兒子,因為每人每年享有220萬元法定免稅額,則陳姓夫妻共享有440萬元法定免稅額,如果房子公告現值600萬元計算,陳姓夫妻贈與稅是600萬元扣掉440萬元,再乘上10%遺贈稅率,這時贈與稅要繳16萬元。

 

但如果陳姓夫妻選擇貸款購屋,再將不動產及房貸一併贈與給兒子,可適用贈與稅法第21條規定,房貸屬於「附有負擔」之贈與,可自贈與金額中扣除。也就是說,陳先生貸款400萬元購買市值1,000萬元房子,贈與兒子時,贈與稅是將公告現值600萬元減去房貸金額400萬元(附有負擔之贈與),再減去免稅額220萬元,乘上10%稅率,這時陳姓夫妻完全不必繳交贈與稅。而買店面贈與,節稅效益更大:不少高資產客戶,採「夫妻合買店面、分年贈與兒子」的模式,完全節省掉贈與稅支出。

 

嚴忠章說,想靠房市置產致富,資金、機會、人脈是板凳三腳,缺一不可。兩三年前,他生命中的貴人,叫他參加扶輪社,原本他對加入社團一點興趣都沒有,因扶輪社大都是中小企業老闆,都有自己的事業,但嚴先生只有房地產,談不上什麼事業。不過,他加入扶輪社後,認識了建設公司老闆,剛好有資金需求,於是他開始入主建設公司當一席董事。嚴忠章笑著說:「人生何其精彩,對賺錢要有熱情,錢財才會喜歡你!」

 

 

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