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190億霸氣打造臨時總部 台塑打的是什麼如意算盤?

日光大道房產的世界—張欣民
2018-05-02
房地產掃瞄
今周刊攝影團隊

190億霸氣打造臨時總部 台塑打的是什麼如意算盤?

日光大道房產的世界—張欣民
2018-05-02
190億霸氣打造臨時總部 台塑打的是什麼如意算盤?
房地產掃瞄
今周刊攝影團隊

為了因應敦北總部都更搬遷之需,最近商仲市場中傳出台塑集團將斥資190億元,買下美孚建設在內湖的台北企業總部園區「T‧CBD」三大棟廠辦大樓,作為台塑集團未來的臨時辦公總部,由於這是國內商仲市場少見的大手筆,加上台塑未來還會搬回敦北新總部,因此市場甚是不解?為什麼不用租的,而是用買的?台塑集團內部在打什麼樣的如意算盤呢?

台塑集團「起家厝」敦北總部已經啟動都更,在正式動工之前,原本在此上班的大批員工勢必得有一個臨時棲身之所,因此國內商仲市場早就傳出,台塑集團將搬家的訊息,這將是我國辦公市場最大一波的遷徙潮,因此不管是採用租的或買斷的方式,都是大家搶破頭的大生意,只是近5000名員工,至少2.5萬坪的辦公處所要去哪裡找?確實讓台塑內部搬遷小組頭大的很。

 

據了解,在評估過目前市場上可能的幾個選項後,最近傳出台塑集團將以購買的方式買下美孚建設內湖台北企業總部園區「T‧CBD」三棟廠辦大樓,總金額達190億元,雖然此一金額對台塑集團而言是「小錢」,但對於持續低迷的國內商辦市場,卻猶如是天上掉下來的大禮物,對美孚而言不僅是大解套,更是大補丸,對商仲業者而言更是真正的冒大泡,令人既羨慕又忌妒。

 

在創辦人王永慶時代,台塑集團有兩大經營哲學讓大家津津樂道,其一是對經營成本斤斤計較,其二是不炒作房地產。但是這次台塑總部搬遷事宜,如果真如市場傳言一樣,就讓人不免懷疑,是不是「哲人日已遠、典型在夙昔」?經營之神的兩大經營堅持就將蕩然無存!

 

購入廠辦,經營成本有摳緊嗎?

 

先以經營成本來看,台塑集團總部搬遷是暫時性的,頂多5年,若從成本面來考量,有必要砸下190億購入「T‧CBD」三棟廠辦大樓嗎?就以媒體上披露的總樓地板30,000坪面積,概略來估算一下,其購入單價每坪約63.3萬元(190億÷30,000),與附近廠辦成交實價登錄資料落在每坪40萬上下來看,此一購入單價看來是偏高的。

 

若再以該廠辦租約五年為期來計算,該標的實價登錄租金行情每月每坪約1235元,就算給個市場較高值以1500元計算,每年租金約5.4億元,五年下來總租金約27億元,不用花到190億元。何況在這期間若是以最保守的理財方式,將這190億資金放到定存(可能得分批存才行),五年下來也有9.5億元的利息收入。

 

以上述最簡單的數字比較,就可知道在成本考量上,在王永慶出名的「一個錢綁20個結」之斤斤計較上,以購買方式打造台塑臨時總部,看來並不是個明智之舉,更不符合經營之神之經營之道,除非這樣的決策是有考慮到,將來可以從這樁買賣上賺取價差,但這樣又明顯觸犯了台塑創辦人不炒作房地產的天條,是想都不能去想的。

 

好吧!王創辦人已經駕鶴西歸了,有些經營理念也許該有所轉變、該與時俱進了,那就以務實的角度來看,這筆房地產交易未來有沒有機會賺錢呢?

 

房市景氣回升房價才可能上漲?

 

台塑集團若是以190億購買「T‧CBD」這筆房地產,假設在使用五年後,如期順利搬回敦北新總部,屆時處分掉該資產要想有獲利,前提是房市景氣要回升,房價有明顯漲幅才可能獲利了結,獲利還須繳已經調升到20%的營所稅呢!當然,賺錢這一可能性並不是沒有,只是對於房市景氣好壞沒有人可以打包票。加上「T‧CBD」所處地段交通條件頗為尷尬,這會是轉下一手時的重要抗性。

 

當包租公出租賺取租金?

 

若是要避免落入炒作房地產給人的負面印象,台塑集團當然也可以在搬出後轉作包租公,賺取穩定的租金收益,問題關鍵是這個地段、這麼大的量體標的,真能有穩定的租金收益嗎?

 

假設以上述每月每坪1500元的租金計算,三大棟廠辦30,000坪在滿租的情況下,年收租金5.4億元,租金報酬率是2.84%,比金管會要求壽險業者不動產投資最低收益率2.345%還要高。

 

但現實問題是,要再找到另一個像台塑集團一樣,可填滿30,000坪辦公空間的大咖使用者難度是非常高,若切割為中小坪數散租的話,空置也就在所難免,要滿租是很難的。否則這三棟廠辦大樓2014年就已完工啟用,怎麼可能閒置到現在等台塑來呢?

 

台塑可以考慮自建臨時總部啊?

 

台塑集團外傳想購入廠辦當臨時總部,誠如上述是有違經營之神的經營哲學的,很容易落人炒作房地產的口實,若沒此意圖,外人還真不知道集團內部究竟在打什麼樣的如意算盤呢?

 

話說回來,以台塑企業集團的經營理念「勤勞樸實、實事求是」加入成本控管的考量,應該還有自地自建臨時總部的選項,或許這是更為務實的選擇,只是這一選項似乎沒有在決策者的腦海中出現?

 

 

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