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登記時該注意?分手後該如何處分?—情侶買屋 白紙黑字才不會傷感情!

高宏銘

房地產掃瞄

林育瑋 攝影

2015-03-17 10:12

志明和春嬌從大學時代就開始交往,兩人步出校園開始工作後,心想要為未來共組家庭作準備,所以兩人就商議要一起買屋。

共同登記,防止一方擅自出售

 

Q1:情人合資購屋,要注意哪些地方?

首先,我國不動產物權採登記主義,情人合資購屋的情形下,一種是選擇登記為其中一人所有,一種是登記為兩人共有。其差異就在因為物權是採登記主義,所以一旦房屋所有權是登記在其中一人名下,原則上就認定其為真正的所有權人。

 

因此如果房子只登記志明或春嬌一人名下,要處分該不動產,也只需登記名義人一人就可自行決定。即便房屋是由兩人共同出資購買,若產權只登記在春嬌名下,哪天春嬌心血來潮想處分房屋,是不需要經過志明同意的!

 

為了避免此種情形發生,可以依照出資比例,來決定兩人所擁有的房屋所有權成數,也就是登記成分別共有。

 

例如房屋價金共新台幣(下同)900萬元,志明出資300萬元,春嬌出資600萬元,如此就可以將所有權登記成「房屋所有權人志明權利範圍三分之一」和「房屋所有權人春嬌權利範圍三分之二」。如此登記的好處就是「恐怖平衡」,原則上誰都無法單獨把房屋給處分掉;而且將來出售房屋分配價金時,還可以避免被追繳贈與稅。

 

此處還要注意土地法第34條之1第1項之規定,依該條規定,不動產所有權應有部分逾三分之二共有人,仍可逕自處分不動產;所以如果要將房屋所有權登記成分別共有,就應盡量避免任一所有權人的權利範圍超過三分之二,如此一來,才能避免任一所有權人有機會擅自處分不動產。

 

借名登記,契約詳列權利人權益

 

Q2:房屋所有權採用何種登記方式最有利?

如果是春嬌出資買房,但因為某些原因要登記成志明單獨所有,那春嬌要如何確保自身權利呢?畢竟情人情感像月亮,初一十五不一樣,不得不先多想想!這時春嬌一定要記得「借名登記」這個關鍵字。

 

所謂「借名登記」的奧妙之處就在於「你的是我的,我的還是我的。」簡單說來,就是被借名的人只是個「人頭」,實質權利人另有其人。

 

要讓借名登記發揮效果,關鍵在於一份詳細完整的借名登記契約。契約中,誰是被借名之人,誰是真正權利人,都要寫清楚;而且一定要加註真正權利人可以隨時終止這份契約,有權要求登記名義人移轉登記給真正權利人或其指定之人。

 

之所以要想方設法在契約中加入預防措施,就是為了防止登記名義人利用物權登記的絕對效力,逕自處分該不動產。

 

常見的作法就是登記名義人把不動產設定抵押權給真正權利人作為一種擔保(也就是俗稱的反設定),但此一手法除了有可能會有抵押權無效的疑慮,還要負擔設定金額千分之一的行政規費,有可能落得偷雞不著蝕把米。

 

預告登記,抵銷借名登記風險

 

Q3:用借名登記的方式就萬無一失?

借名登記還是存在某種程度的風險,為了確保自身權益,建議真正權利人還可以採用「預告登記」。所謂的預告登記,是由登記名義人簽立一份預告登記同意書,表示同意該不動產在未辦妥所有權移轉登記給請求權人(即真正權利人)前,不得將不動產所有權移轉給第三人,並同意真正權利人依土地法第79之1條規定,向地政機關申請預告登記。

 

採用預告登記的好處是,登記名義人不能任意把不動產移轉給第三人,未來不動產所有權要做移轉之前,也需真正權利人塗銷預告登記。而且申請預告登記的手續很簡便,也不用負擔行政規費,可說是兼具省時省錢與有效擔保的需求。

 

方便舉證,留存購屋資金證明

 

為了將來如發生爭議時舉證方便,建議真正權利人對於購屋資金相關的憑證,都要確實留存;將來如果發生爭議,可作為借名登記契約確實存在的佐證。

 

當然要決定房屋登記在誰名下,會有其他考慮因素,譬如誰的授信紀錄較好、誰的職業身分可以跟銀行貸到較高的成數,也是左右由誰擔任房屋登記所有權人的關鍵因素。

 

情侶共築愛巢是美事,但若日後感情生變,還要因為房屋的事情傷腦筋,只怕會更怨懟對方。其實法律風險難免存在,在失去感情和信任後,涉及法律的議題,往往讓情侶們不知所措,甚至積怨日生。然而很多權利義務只要先充分溝通後約定清楚,反而可以避免未來更大的紛爭或是法律風險的發生。

 

所以像志明和春嬌一樣的情侶,在決定合資購屋前,一定要先停看聽,必要時要去請教專業人士,這樣說不定更能維繫感情!

 

房屋管理維修費用,也要約法三章

 

解決房屋登記的大問題後,一起購屋的情侶,也要面對房屋管理和維護分擔的細部問題。房屋要住人,水、電、瓦斯不可少,加上每個月的社區管理費,與不定期的維修需求,林林總總的費用加起來也不容小覷。在你濃我濃的時候,大家可能都不會去強調費用分擔的問題;一旦感情生變,一點小錢都可能導致莫大的衝突。

 

所以建議情侶一起購屋時,雙方還是要先約定好,房屋管理和維護的相關費用如何分擔,而且最好要白紙黑字寫清楚,以免將來各執一辭、徒生爭議。

 

高宏銘律師小檔案

任職:大壯法律地政聯合事務所

經歷:彰化及新北(板橋)地方法院檢察署檢察官

專長:民事、刑事及行政訴訟、不動產相關法律議題、公司法相關法律議題、勞動法相關法律議題、企業管理、企業法務、談判

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