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買到違建擔驚受怕 碰到漏水屋只能花錢消災?—買屋不受罪 5大眉角要先知道

買到違建擔驚受怕  碰到漏水屋只能花錢消災?—買屋不受罪  5大眉角要先知道

蕭博文

房地產掃瞄

2015-03-25 10:23

辛苦存錢買下第一棟房,簽約後卻被鄰居告知,3樓加蓋的牆壁為鄰居所有,鄰居若拆除,我就只剩鋼筋,屋主說有告知房仲,房仲說沒有,屋主要求我履行合約,否則就沒收10萬現金,我該怎麼辦?

買到違建  越近期越容易被拆

 

Q1:買到違建屋一定會被拆嗎?難道只能自認倒楣?

一般來說,未經主管建築機關審查許可並發給建築及使用執照,而擅自建造即使用之建物即屬違建。

 

既屬違建就是違法,不論是新違建,或是被列管緩拆的舊違建與既存違建,都有隨時被舉報拆除的風險,惟有部分縣市政府將老舊違建列入暫緩拆除之列。以台北市為例,目前的頂樓違建,幾乎是「即報即拆」;但如果是民國84年以前即存在的老舊違建,則是列入緩拆,這些建築因而被稱為萬年違建。

 

而大樓、公寓頂樓平台等屬於全體住戶共有,頂樓違建不論新舊,只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依民法第767條規定訴請排除侵害,要求拆違建。

 

若在不知情的情形下買到違建屋而面臨拆除,屋主可向原屋主主張減少價金、損害賠償、解約,但如何舉證當初買受時對方未盡告知義務,有其難度。

 

另一方面,若建築物蓋在他人土地或建物上而遭對方主張拆除,屋主倘若買受前確不知情,可歸咎於賣方的違約行為,並向賣方主張損害賠償,要求減少價金、損害賠償或解約。但買家與賣家的債權契約不及於第三人,因此原則上鄰居無法直接找原屋主處理。

 

假設民眾明知物件為違建仍購買,當違建遭拆除時,難向原屋主求償;但在訴訟實務上,知不知情有時難以舉證。

 

房屋有瑕疵,買家有權保留訂金

 

Q2:辛苦存錢買下第一棟房,簽約後卻被鄰居告知,3樓加蓋的牆壁為鄰居所有,鄰居若拆除,我就只剩鋼筋,屋主說有告知房仲,房仲說沒有,屋主要求我履行合約,否則就沒收10萬現金,我該怎麼辦?

 

在真實的房屋買賣市場,屋主不無可能向房仲隱瞞建物的瑕疵或權利瑕疵,但房仲對當地房屋狀況勢必有一定程度了解,亦會透過訪查鄰居確認物件有無問題;以常情而言,房仲不大可能完全不知道物件的狀況。

 

若屋主明知物件有瑕疵糾紛,仍要求買家履行合約並不合理;買家可主張賣方所售之物有瑕疵,沒有沒收10萬元訂金的權利,進而主張物之瑕疵擔保、或權利瑕疵擔保,起訴要求減少價金、損害賠償、解除契約。

 

當賣家無意讓步,買家應先停止交易行為,對屋主或房仲提告。訴訟技巧方面,多告一人就多一個對手,屋主、房仲若串連勾結,官司反而難打;因此民眾可只告房仲,讓房仲告屋主,比較不會製造兩個敵人。

 

下訂想反悔,別簽拋棄審閱期

 

Q3:買房簽約下訂反悔審閱期有效?訂金可否拿回?

在5天審閱期期間,契約保持在隨時可以變更、解約的狀態,如果在審閱期內反悔不想買房,訂金、斡旋金就能夠拿回來;但在實務上最常出現的問題是,許多房仲會在契約上要求客戶拋棄審閱期權益,如此是否意味5日內無法反悔迭有爭議。

 

目前法院實務多數見解認為,如果客戶現場簽約並勾選放棄5天審閱期,自動拋棄條款有可能被認為無效;若民眾確實將契約帶回審閱,法院原則上會視為確實審閱,5天審閱期過後就無法任意反悔解約。

 

建議民眾將房屋買賣契約帶回家仔細審閱,最好不要在現場簽約,一旦簽約又勾選拋棄5天審閱期權利,日後將引發更多爭議。

 

避開漏水屋,留意新粉刷痕跡

 

Q4:發現房屋有漏水?可向原屋主求償嗎?要如何避免買到漏水屋?

漏水爭議相當普遍,雖然房仲會在物件現況表上勾選漏水與否,作為日後主張權益的依據,但未必一有漏水就是瑕疵,必須根據妨害使用效益、交易價值綜合判斷。

 

若民眾要避開漏水地雷,除依賴房仲提供的資訊,更要實地觀察天花板、牆面是否有新粉刷痕跡,探究是誰、何時重新粉刷,了解是為了掩蓋漏水瑕疵,或是單純營造好賣相。

 

倘若買家發現漏水徵兆,也應與屋主談好權利義務,決定由屋主解決再交屋,或直接反應在售價上;一旦事後採訴訟解決,宜在訴訟中由法院指派鑑定機構,避免自行送鑑的結論遭質疑,也可將鑑定費用列為訴訟費用由對方支付。

 

買屋不受罪,常見爭議先排除

 

Q5:買房陷阱多,要注意哪些狀況?

相鄰關係常導致買屋糾紛,例如二樓住戶原本同意讓一樓住戶的瓦斯管線借二樓牆面搭設,但兩人日後交惡,二樓住戶要求一樓住戶拆除瓦斯管;因此當發現屬意物件的瓦斯管線架設在鄰居牆面,應先確認對方是否同意,買屋後與鄰居簽訂同意函,並明訂瓦斯管使用目的,以防鄰居日後反悔衍生爭議。

 

電信基地台近年讓民眾避之唯恐不及,民眾可輕易透過肉眼發現架設在屋頂的基地台;但電信商也有新手法,便是承租房屋後,將基地台架設在房屋內,外人根本無從得知,倘若買下後才發現隔壁竟是基地台,由於難以證明房仲當初知情不報,恐求償無門。

 

許多人關心的凶宅問題,實務上認定標準不一;內政部雖定義屋內曾發生他殺、自殺等非自然死亡事件的房屋為凶宅,但因個人主觀、心理、宗教信仰不同而有不同認知,難有明確定義。若物件屬於內政部定義的凶宅,房仲與賣家有告知義務,否則買家可求償;但由於每個人對凶宅定義不同,有人認為死在門口、樓梯間也算凶宅,因此買屋前要清楚確認再決定,且多數凶宅案都是以和解收場,難透過司法判決顯現。

 

如何找到對的房仲?

1、房仲品牌可為參考依據,但房仲個人人格特質、道德操守才是關鍵,可多方探聽物件訊息,比對房仲所言是否屬實,研判其誠信度。

2、若房仲催促簽約、要求馬上放棄審閱期,可能代表房仲將自身業績擺在客戶權益之前;對客戶越有耐心、願給客戶思考空間的房仲,應能提供較佳服務。

3、可上司法院網站查詢該品牌房仲訴訟案件多寡作為判斷。

4、除了透過房仲,多爭取時間打聽確認價金、有無嫌惡設施,可私下問管理員,或晚上到物件附近多繞幾圈,有的買家會先租下物件,再評估是否購買。

 

3招識破違建屋

1、透過房仲調取建物謄本、所有權狀,相互勾稽比對地號、建號與門牌住址,若發現物件不在謄本、權狀內,即有可能是違建。

2、拍攝建物照片,請政府建管單位確認有無違建。

3、向當地管理員、住戶打聽,了解有無產權糾紛。

 

高國峯律師小檔案

任職:高昀律師事務所

經歷:國會助理、眾勤法律事務所律師、眾勤德久法律事務所律師

專長:政府採購法、不動產相關法規、建築法、民刑事訴訟

著名案件:臺中洲際棒球場ROT、名間水力電廠BOT履約管理、百和興業回台IPO案、基勝控股回台IPO案、國立故宮博物院展櫃浮報數量弊案、204廠曳光彈拆卸爆炸案、國防部博愛分案工程爭議案

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