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借名登記不安全 預告登記最保險—房子在我名下 為何還會被偷偷處理掉?

陳珊津
2015-03-04
房地產掃瞄
陳俊銘

借名登記不安全 預告登記最保險—房子在我名下 為何還會被偷偷處理掉?

陳珊津
2015-03-04
借名登記不安全  預告登記最保險—房子在我名下  為何還會被偷偷處理掉?
房地產掃瞄
陳俊銘

房子可以分次贈與?有無次數限制?會不會被追繳補稅?

分次贈與房子,發揮節税效果

Q1、過戶房子,買賣或贈與方式哪種比較好?

買賣跟贈與最大的區別是,買賣是有償的,即是有付錢的;贈與是無償的。當買賣行為發生時,賣方必須盡到「善良管理人」的義務;如果發現房子有瑕疵,買方可以透過「解除契約」以及「減少價金」的方式來保護自己。

 

若是透過贈與的方式取得房子,當出現問題時,除非是「故意」或是「重大過失」,或是贈與關係中出現「附負擔贈與」,贈與人才需要負起善良管理人的責任。

 

所謂的「附負擔贈與」,舉例而言,富商要送貴婦一棟房子,貴婦必須給予一定的付出,例如,必須要照顧富商的孩子等,通常會簽訂合約。

 

買賣房屋的方式雖然有保障,但要課的稅額比較重;相較之下,贈與方式的對象通常是夫妻或父母,房屋品質有保障;且贈與稅額較低,僅需10%。所以過戶房子,選贈與的方式較好。

Q2、房子可以分次贈與?有無次數限制?會不會被追繳補稅?

房子可以依照公告現值,分多次贈與,也可以根據遺產與贈與稅法第22條,以每年最多220萬免稅額的贈與方式,分次贈與,並無次數限制。
 

預防一屋二賣,預告登記多一層保障

Q3、以買賣方式過戶房屋,要考慮什麼問題?

台灣買賣房子採登記制度,登記需要作業時間,這段期間最怕發生一屋二賣,要預防這類憾事發生,建議採取「預告登記」的方式。

 

不動產價值高,通常都會設定抵押權、地役權,因此,在買賣房子後過戶時,一定要要求對方塗銷抵押權登記,才表示這棟房子是乾乾淨淨買到,否則賣家可能有權使用賣出去的房子。不論是預告登記或是塗銷抵押權登記,都可以到各地地政事務所辦理。

 

再來是要看賣方有沒有所有權狀。像是九份許多房子,當初是向瑞山礦業租借土地蓋房子,房子經過代代相傳,有些子孫遷居城市,乾脆把房子給賣了;但該屋子只有地上權,卻沒有土地所有權,如果賣方沒有看土地所有權狀就買了,若是原始納稅義務人反悔,他想要討回是可以的。
 

房屋產權登記的3種類型

1、共同登記
房屋所有權是登記在兩人以上的名下(如夫妻、兄弟等),屬於雙方的共同產權。

2、預告登記
預告登記就像是法院的假扣押,預告登記的內容是指,跟賣家買賣房子時,在尚未完成過戶的過程中,原所有權人不得移轉給第三人。

3、借名登記
借名登記就像是信託關係,登記名義人並非房屋所有權人,因特殊原因登記在受託人的名下。舉例而言,丈夫要跑路,跑路前,把房子登記在老婆名下。

 

夫妻共同登記,保護自身權益

Q4、房子如果登記夫妻共同持有,有何優缺點?

當夫妻採取共同持有房產,到銀行貸款時,必須取得雙方同意,且貸款額度會降低,因為兩人的職業、身分不同,銀行會給予不同的徵信評價。

不過,夫妻共同持有房產,好處是對兩人自身權益較有保障。若先生發生債務問題,房屋共同持有人會有優先通知承購權,妻子就能以共同持有人的名義,將房子買下,避免房子淪入法拍命運。而若夫妻失和,一方也能以房屋共同持有人的身分,「卡住」對方不得任意賣出房產,保護自身權益。

Q5、所有權人換了,借款人沒換,房子就不屬於我?

這種情況雖少見,但的確可能發生。以購買一棟千萬房屋為例,林先生是購屋的所有權人,並以林太太的名義向銀行借貸,分30年償還。購入房子10年後,林家因房價大漲決定拋售,房屋所有權遂轉到新買家手上;但原有的借款尚未還清,因此房屋抵押權沒有撤銷,借款人也仍是林太太。

此種情況下,即便房屋所有權歸新買家,借款人是林太太,倘若林太太沒有正常繳款,銀行收不到款項,還是可以要求把房子當作抵押。

因此,購買房屋時,雙方一定要塗銷抵押權,成交「乾淨的新屋」,也就是沒有抵押權的房子,後續才不會衍生爭議。

 

林富貴律師小檔案

任職:林富貴律師事務所主持律師

經歷:臺灣基隆地方法院書記官長及公設辯護人

專長:刑事、少年及公共工程案件

著名案件:金山高中女老師被殺案、長榮少東(張國明)被綁架案

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