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不招租怕養蚊 招租怕無良房客搞破壞—搞懂6動作1法條 包租公躺著當!

不招租怕養蚊  招租怕無良房客搞破壞—搞懂6動作1法條  包租公躺著當!

陳敬之

房地產

2015-03-04 11:15

房價屢創新高,但22K的受薪階級卻比比皆是,在買不起一棟動輒數千萬元的房屋下,「租賃」成為不少民眾不得不的居住選擇。但原本設施完善、好端端的房子,要怎麼慧眼識英雄找到好房客?避免遇到無良房客搞破壞?
律師林俊峰指出,在房屋租賃市場上,房東其實較房客弱勢,但他也指出,簽約前若能做好功課,房東即使沒能慧眼選房客,至少也能減少日後許多無謂糾紛。

租屋契約把關,惡質房客退散

 

Q1、如何挑對房客,避免出租給惡質房客?

讓房東在半夜也會被嚇醒的惡房客,大抵可分為生活習慣很差、吸毒通緝犯及賴皮不交房租等幾種類型。至於出租的房屋,最後淪為「凶宅」造成房價慘遭腰斬,更是房東們最不願意碰到的夢魘。

 

林俊峰指出,房屋租賃契約並不適用《性別工作平等法》,所以房東在出租之前,可以在租屋契約中訂出僅出租學生、女性等條件,選擇自己較能接受的房客類型,畢竟一般學生、女性在按時繳交房租、愛惜房屋表現上較佳。另在選擇房客時,也可根據工作性質,挑選上班族的房客,這類租屋者因有正常工作,租金繳交也較為正常。

 

60歲以上的獨居老人可列入不適宜出租的對象,因為獨居老人沒有其他親人,若生病時,房東往往成為另類看護,增加額外負擔。

 

Q2、房客將房屋做為他用、汙染房屋,有沒有方法要求改善?

 

前些日子傳出租霸港女退租後,房東進屋赫然發現屋內馬桶被菸蒂阻塞,地上滿是沾有經血的內褲、衛生棉,廚房電鍋裡的飯全數發霉呈黑綠色,廚房流理台更 堆滿腐敗食物,屋內臭氣薰天,連房東新買的37吋液晶電視也遭竊,沙發被割破,牆上還寫著不雅字眼。這類惡房客毀屋新聞出現,也讓許多房東聞之喪膽。

 

林俊峰表示,房屋租賃契約內容,只要不違反公共秩序及善良風俗,在「契約自由」下,若是房屋已出租,除非出現《土地法》第100條,或有違反《民法》租賃規定的各項情況,否則房東很難在租賃期間過問房客在屋內做什麼事,也很難要求在法律上被視為弱勢的房客遷離。

 

房東護身符─土地法第100條

 

房東可收回出租房屋的6種情況

1、出租人收回自住或重新建築時

2、承租人違反民法第443條第一項之規定轉租於他人時

3、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時

4、承租人以房屋供違反法令之使用時

5、承租人違反租賃契約時

6、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時

 

林俊峰指出,為了保障彼此權益,房東、房客在簽訂租賃契約前,應該要把房屋現況、設備,詳細加註在契約附表當中,並拍照存證,做為未來房客終止契約返還房屋時的依歸。房客若把房屋環境搞髒,未來也可根據照片內容要求回復原狀,或以押金扣抵;倘若房客將房屋做為非法使用,則可報警並依法解除租賃契約。實務上,房東要處理這類事情,並不如想像中困難。

 

房東自保  要做對6件事

 

1、租約到期前,房東如果不願續租,最好在期滿2個月前,以存證信函表明不續租的意思,以免到時變成「不定期租賃契約」,反而趕不走房客。

2、租賃契約可以去公證,並載明應逕受強制執行的字眼,現在花小錢公證,將來省大錢打官司。

3、房客不繳房租時,要先以存證信函催告繳租;若不繳的租金達到2個月的租額時,再以存證信函終止租賃契約。

4、不能在未終止租賃契約之前,擅自闖入承租人的住處,以免被承租人提起侵入住宅、竊盜的告訴。若有需要進入時,必須會同里長、管區員警進入,以免沒討到公道,還惹禍上身。

5、為避免房客在期約終止後仍強行占住,或是期滿後房客失蹤狀況,房東可在契約中訂出逾期可將房客物品,視為廢棄物處理或變賣提存的條款。

6、出租房屋若有附傢俱、家電,記得將這些設備作成附表,將品名、數量載明清楚,當作租約的附件,最好也拍照存證,避免將來發生爭議。

 

 

林俊峰律師小檔案

任職:林俊峰律師事務所

經歷:台東、新北地檢署檢察官,世新大學法律系講師、新北市政府警察局常訓講師,美國康乃爾大學法學院訪問學者,著有《刑事官司不求人》

專長:刑事案件、金融案件、民事案件、爭端處理、不動產糾紛、親屬繼承案件、智慧財產案件

著名案件:知名醫療器材公司產品效期案、上市輪胎公司內線交易損害賠償案、著名電視製作公司誹謗案、上櫃食品公司產品糾紛案

 

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