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「逾七成五捷運站領跌」 會不會是假新聞?

張欣民
2018-10-12
房地產掃瞄
達志

「逾七成五捷運站領跌」 會不會是假新聞?

張欣民
2018-10-12
「逾七成五捷運站領跌」 會不會是假新聞?
房地產掃瞄
達志

最近有房價研究機構發布新聞訊息,指出大台北地區:「軌道題材式微?逾七成五捷運站領跌!」很多媒體也都如實引用,讓過去房市中不敗的捷運宅頓時豬羊變色,直接打臉建築業者最愛的房屋賣點訴求,但這樣的房價研究結果是有所本嗎?是真實的房市市況嗎?

記得幾年前台北市有位副市長,有鑑於當時市場中有不少業者常發布新聞稿,臧否市場表現、探討房價漲跌,其中資訊與數據虛實、真假,因此史無前例地要求業者,若要公開對房市有所評點必須是「有所本」,否則就會引來主管機關的關切,可說是現在政府一再宣示要抓假新聞的先驅者。

 

假新聞自古就有 房市也難免

 

顯然的假新聞並不是現在才有,可說自古皆然,不只是在政治場域,房市當中自然也是充斥著假新聞,房市中的假新聞,有些是刻意放空氣要營造某一種市場氛圍,有利於房市的交易,有些則純粹是要製造曝光率,相對而言較無傷大雅。

 

就以這一房價研究機構所發布的新聞來看,因為有諸多的媒體都引用,一般民眾可能會不假思索地的就信以為真,甚或引起不必要的恐慌,做出錯誤的決策。但因個人長期研究、觀察房市,就會有跟一般人不一樣的思考面向,在看這則新聞訊息時也有更多的質疑及另類解讀。

 

首先,針對最關鍵的房價,各媒體標題幾乎都有頗為聳動的這一段:「逾七成五捷運站領跌!」但卻沒有交代,也沒有告訴我們,其所謂房價的來源,明顯就是無所本,進一步來看,這房價是平均數呢?還是房價指數?或是其他?也沒有講清楚說明白。

 

平均數還是房價指數呢?

 

其次,該房價若指的是平均數,就會掉入到平均數的迷失當中,像是樣本數不足、屋齡高低、屋況好壞等問題,與捷運站之距離,即使這點定義很清楚是半徑500公尺,但是捷運共構宅與離捷運站400~500公尺的住宅房價落差還是頗大,一經平均之後的房價就會出現驚人的結果。

 

例如2014年某捷運站成交的實際案例主要是該站共構宅新交屋之房子,平均房價相對高,2018年上半年已沒有共構宅交屋潮,而且只有一些較外圍的成交案例,這時該捷運站的平均房價自然是偏低的,但這要將之解讀為房價下跌嗎?恐怕還是很牽強的。

 

其三,該研究說有超過七成五捷運站房價領跌,這部分有特別說明是指兩個時間點「同時有交易案例的捷運站」,也就是說這就是計算之分母,有下跌的捷運站為分子。這邊的破綻是「同時有交易案例的捷運站」總數等於全部捷運站總數嗎?因為這樣算出來的比例是有差距的。

 

分母不同結果也不一樣

 

目前台北市政府官方資料大台北捷運路網總共有捷運站109站,扣掉轉乘站重疊部分實際上是103個站,也就是說該研究單位所稱的「同時有交易案例的捷運站」,應該是少於103站,以這樣得出的下跌比例是七成五,但若是以103為分母,分子不變的情況下,該比例必然會小於七成五。

 

最後,該研究以個別捷運站房價跌幅,再分大樓、公寓、套房產品別做排名,跌幅最大前三名在近四年來都超過兩成,跌幅第一名的更都達三成五上下,確實是讓人怵目驚心!

 

這真的是市場真實狀況嗎?因為這時就聽到有另一種聲音說,若真的是捷運宅,又是蛋黃區的捷運宅房價跌幅達三成五,還猶豫什麼呢?這時不進場去買還等何時!事實上,這正是一種所謂價值型投資的概念,在房市當中,大台北捷運宅還是相對抗跌、相對保值的產品。

 

不是吹毛求疵 是求好心切

 

或許有人會說這樣的評論未免太過於吹毛求疵了,很多所謂的「不動產研究機構」不也都是如此、這般研究、發新聞稿,是的,確實如此。但是如果大家要向下比較,不向上提升,大家只是做作文比賽,不管內容是否真有所本,不管其實質影響,當年的副市長可能也會看不下去呢!

 

提到實質影響面,說真的,面對該房價研究單位這樣的研究結果,該擔心應該不是筆者個人,最該擔心的是承做房貸的銀行業者,假如捷運宅房價跌幅都超過三成,那麼非捷運宅不是跌得更慘嗎?銀行業者不只要趕緊展開資產保衛戰,金管會也該很緊張了吧?

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