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跟著「地王」投資好嗎?掌握三關鍵插旗黃金店面

張欣民

房地產掃瞄

達志

2019-01-07 23:25

每年在元旦之前各縣市地政機關都會公布最新公告土地現值,今年度新公告土地現值都已公告完畢,同時也都公布該縣市的「地王」,所謂「地王」就是官方認定的當地最高土地價格,是什麼樣的環境會在該地點出現最高地價之「地王」呢?「地王」跟店面投資有關聯嗎?「地王」與「店王」又是什麼關係呢?

每年年底各縣市政府都要公布新一年度的土地公告現值,也許是調升,也有可能是調降,根據內政部統計,108年全國平均公告土地現值較107年調升0.46%,並無顯著漲跌。

 

公告土地現值就是官方所認定的土地價格,其中最高價的地段就是該縣市的「地王」,像台北市所公布的民國108年土地現值,「地王」仍由台北101大樓所在地段第6度蟬聯,每平方公尺為新台幣176萬8000元,換算下來每坪為584萬4628元,漲幅1.55%。

 

至於其他五都新年度的「地王」,新北市「地王」仍是板信雙子星大樓、桃園市在中正路肯德基、台中市在七期新光三越百貨、台南市在新光三越百貨中山店、高雄市在大遠百所在地,這些也都是持續蟬聯為當地的「地王」。

 

顯而易見的,各縣市的「地王」就是該地區商業活動最頻繁、最熱鬧、人潮最多的商圈,因此「地王」本身若是地上物有店面的話,該店面也有可能就是當地最高貴的「店王」,因此「地王」所在的商圈也正是店面投資最佳的路段與指標,鎖定「地王」商圈投資店面,絕對是最簡單的選擇,也是一項不敗的選擇,只是想要在「地王」地段擁有一間黃金店面,有些觀念必須要事先釐清喔!

 

一、投入資金高、租金回報低

 

想要投資各地「地王」商圈的店面,口袋一定要夠深,否則「沒有三兩三別想上梁山」,因為羅馬不是一天造成的,「地王」也不是一天形成的,經過長期的發展才能有一個「地王」的誕生,因此其所在地的地價是最高,店面價格及租金也一定是跟著水漲船高,想要在這高級地段買下一個金店面,有時候真的是可遇不可求,有人好不容易要釋出,當然不會隨便賣,不會便宜賣,沒有雄厚的資金,恐怕很難當上這類店面的包租公,但也因為價格高昂,租金回報率相形都是偏低的!

 

二、「地王」是會移動的

 

投資「地王」商圈的店面看似很穩當,但不要忽略一個市場現象,那就是「地王」是會移動的,因為都市發展就像是個有機體,她會成長也會衰退,都會重心也會產生移動的情形,今年的「地王」,不見得就是明年的「地王」,以台北市來說,早期最熱鬧的地方是西區,「地王」自然是落在西門町,接下來隨著都市發展重心的移動,轉到站前商圈,「地王」被站前新光摩天大樓給取代,近幾年台北發展重心移轉到東區,「地王」也跟著轉移到信義計畫區的台北101大樓了!

 

既然商圈會移動,「地王」會移動,投資「地王」商圈店面,看起來還是有風險的,不過以各地方的「地王」移動史來看,除非是舊「地王」商圈完全沒落,沒有了商業氣息,否則該地區商圈的店面價值還是存在著,並不用太過擔心,有些人因買不起真正當紅「地王」商圈店面,反倒會回頭考慮找過去的「地王」商圈店面,像是台北市的西門町,該地商圈不但沒有沒落,反而有跟東區抗衡的味道。

 

三、各地「地王」都有投資價值,不必單戀一枝花

 

若是檢視全國各縣市「地王」的土地公告現值,每坪單價有高達575萬者(如台北市),也有只要50多萬元的,但正如鄧小平講過的一句名言:「不管黑貓白貓,會抓老鼠的就好貓」,店面也是一樣,不管是哪裡的店面,能夠擁有人潮、能夠賺錢的就是好店面,所以投資「地王」商圈的店面,並不必執著於要是哪個地方的最優最有價值,只要人潮夠多、日進斗金,哪個地方地店面都是可以投資的。

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