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超展開模式避免白忙 房貸族該閃開的5大雷區

歐陽善玲

房地產掃瞄

劉咸昌攝影

2019-04-10 16:58

五月報稅季即將登場,今年除了標準扣除額、薪資特別扣除額調整幅度較大外,
股利所得部分也有重大變動。
對存股族來說,如何股息、稅金兩頭賺,是報稅前必須搞懂的重點。
另外,房貸族及售屋族最常踩到的報稅地雷,也要看仔細、避免出錯。

小惠結婚八年,婚後即與公婆同住,隨著孩子出生、長大,居家空間日漸不敷使用;過去兩年她積極存錢、看房,希望能「自立門戶」,給小孩一個獨立空間。去年她總算遇見了心儀的物件,沒多久就下訂交屋,成為房貸一族。

 

「聽說房貸利息能抵稅,究竟該怎麼利用這筆貸款申報,才能有效節稅?」成了報稅前小惠最想搞懂的事。

 

房貸族在判斷「能否利用房貸利息節稅」時,第一步要先確定自己是用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才划算。若經過試算,發現以「標準扣除額」申報能抵較多稅,那麼就不須考慮「列舉扣除額」中的「購屋借款利息」優惠。也就是說,「房貸利息能抵稅」看得到吃不到。

 

因此以標準扣除額,還是列舉扣除額計算更符合利益,須將「列舉扣除額」項目全部加總起來,算算看是否超過標準扣除額。

 

以小惠為例,夫妻合併申報標準扣除額為二十四萬元;而盤點常見的列舉扣除額項目,有保險費(每人上限二.四萬元),小惠一家三口可扣七.二萬元;還有醫藥費支出約三萬元,總計十.二萬元。此時,加計房屋利息若超過二十四萬元,那麼就可採用列舉扣除額申報。也就是,小惠的房貸利息以整數計,至少要十四萬元。

 

進一步試算,要達到每年十四萬元的房貸利息支出,以銀行借款利率一.七%計算,房貸總額約八二四萬元;若利率為一.八%,則房貸總額至少要七七八萬元。小惠的購屋借款達九五○萬元,房貸利率為一.八%,一年利息超過十七萬元,因此以列舉扣除額申報更有利。

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但要注意,在確認扣除額申報方式後,還必須進入「超展開」模式,將一般常見情境納入考量,其中有幾種狀況最容易踩雷,房貸族一定要特別注意,否則就浪費了這項優惠。

 

▲ 青年購屋享有優惠房貸,超過優惠額度的部分,貸款利息也可列舉扣除。(圖片來源/達志)

 

雷區1

房貸不限筆數
但限定一屋

 

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出,銀行會不定期推出各式購屋貸款專案,或配合政策推出「青年安心成家購屋優惠貸款」,由於優惠貸款都有一定額度上限,超過的部分,就會適用其他方案,改採另一種利率計算房貸利息,但不論房貸總額拆成多少筆,利息部分都可加總計算。

 

重點是,如果購買的是兩間打通的房子,或屋主將上下樓一起賣,房貸利息列舉扣除,就只能限定一屋,而不是直接扣除總房貸的利息金額。

 

例如,小惠買進兩間相連且打通的公寓,總貸款金額為九五○萬元,假設兩間房貸金額分別是三百萬元及六五○萬元,那麼她的購屋借款利息只能擇一屋扣抵。以為打通、房子「二合一」房貸利息就可合併計算,是天大的誤解。

 

雷區2

不是有繳房貸就行
重點是設籍

 

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示,依《所得稅法施行細則》,購屋借款利息扣除必須符合幾項要件,像「納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍」這件事,就很容易被忽略。

 

不少人買進新屋後,會花一段時間裝潢整修,同時選擇黃道吉日「入厝」;要是去年六月就交屋並開始繳房貸,但房子裝潢花了三個月,之後又看了農民曆,決定過完年再設籍入住,那麼今年報稅時,購屋借款利息就不符合扣除要件。或是雖然交屋後就直接入住,但包含本人、配偶及申報扶養親屬都未在該年度設籍,或在自宅設立公司,購屋利息也無法扣除。

 

雷區3

房子沒在自己、配偶、受扶養親屬名下
 

「不要以為自己是借款人,就可適用購屋借款利息扣除而不管產權問題。若房屋登記在配偶名下,但房貸是自己繳,在合併申報所得稅時仍可扣除;不過,房屋產權若登記在父母名下,但未申報扶養父母,那麼也不符合利息扣除要件。」陳秋蘭說。

 

雷區4

借款利息每一申報戶
扣除額最多三十萬元

 

另外,「依《所得稅法》規定,納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅,向金融機構借款所支付的利息,其每一申報戶每年扣除數額以三十萬元為限。但申報有儲蓄投資特別扣除額者,其申報的儲蓄投資特別扣除金額,應在上項購屋借款利息中減除。」林志翔提醒。

 

換句話說,房貸利息不是有多少就扣多少,上限是三十萬元,且申報扶養父母,若父母存款利息較高,也要先扣除這部分金額。例如,小惠申報扶養父母,而父母每年存款利息約六萬元,小惠每年所繳房貸利息就要先扣掉六萬元後,才能申報扣除;但列舉扣除額若因此低於標準扣除額,房貸利息抵稅優惠將「無用武之地」,申報前一定要算仔細,免得白忙一場。

 

雷區5

租金支出與房貸利息
同期間只能擇一列舉

 

不少租屋族每年申報列舉扣除租金,上限十二萬元;但若晉升「有殼族」,申報購屋借款利息,就不能再扣除租金費用。也就是,租金與房貸利息只能二擇一列舉,但若上半年租屋,下半年買房、繳房貸,可按比例扣除。

 

舉例來說,小惠上半年租金費用九萬元,依照全年可扣除上限計算,上半年租金支出部分,就只能列舉扣除四.五萬元;同理,下半年房貸利息支出部分,假設金額為十二萬元,依照比例可扣除六萬元,將租金及房貸利息加總後等於扣除十.五萬元,還不如擇優以房貸利息申報列舉扣除。

 

 

售屋族申報房地所得

先搞懂新舊制差異


對售屋族來說,自2016年開始實施「房地合一」實價課稅後,如何正確申報「出售房地所得」、究竟適用舊制還是新制,也成了報稅季討論重點。
 
安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢指出,售屋所得怎麼報稅,關鍵在「不動產取得時點」;若不動產在2016年之後取得,就適用新制計算房地所得,且要在房屋交易後30天內申報,而非等到隔年的5月與所得稅一併申報。換句話說,5月所得稅申報是以舊制交易為主。
 
由於「出售房屋財產交易所得」部分,不需要給付者(買方)辦理扣繳作業,因此這類所得不會反映在納稅人所得清單中,最容易在報稅時被忽略,換屋或售屋族要特別注意。其中,舊制售屋所得計算方式,應以核實認定優先,除非無法舉證成本,才可依「房屋評定現值」比例,計算出售房屋所得。
 
林志翔表示,若房子是因夫妻互贈或繼承取得,出售時成本計算方式,以配偶間第一次相互贈與前,配偶原始取得原因來計算成本。例如,先生向第三人購買房地後贈與給太太,太太再出售,此時就可依照先生原始買入成本,計算財產交易所得;若是兒子繼承父親的房產,那麼兒子出售房屋所得金額,得減除繼承時房屋評定現值後,再納入綜所稅計算。
(歐陽善玲)

 

 

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