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房價上漲,房價所得比卻下滑?內政部「住宅價格指數」背後的3個疑點

日光大道房產的世界 / 張欣民

房地產掃瞄

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2019-07-01 17:47

國內房市才回檔3~4年,內政部製作的房價指數就告訴你房價已回到歷史高點,這無異就是官方授予房地產業者一項難得的售屋至寶,讓觀望不買、在等房價跌至谷底的民眾,全面失望,因為過去不買全都錯....

原本告訴自己,不要再寫房價指數或是住宅價格指數的議題,因為扮烏鴉,人人都討厭,最後結果又是狗吠火車。但是上星期看到內政部發布最新住宅價格指數,卻忍不住還是想叫一叫,因為該指數說全國住宅價格指數已經突破歷史高點,這不是幫業者賣房子提供了最佳的促銷工具,無異在說:看吧!等房子跌價不買的結果,就是房價一直漲給你看!

 

房價上漲但房價所得比卻下滑?住宅價格指數背後的3個疑點

 

記得2015年這波房市高峰反轉向下,隔年很多預言都出現,很多檯面上的人士都在比賽看反轉向下的房價會走跌幾年,有人說至少4年,有人押要8年,才可能回穩,更有人說這波多頭前後12年之久,照理推回跌至少也要12年。其中最悲觀的就屬一個部落客在商周財富網專欄中所寫下的預測:「台灣房地產勢必走跌20年!」吸引了將近72萬人次的瀏覽數,因為內容言之有物,應該有蠻多人相信其說法:別再妄想靠買房發財了!

 

有預言:「台灣房地產勢必走跌20年」

 

這幾年來,確實民眾也感覺到,高漲的房價正在逐步的下修,於是有專家教人等到房價跌幾成之後再進場,更有名嘴呼籲賣方:「不賣都錯」,因為現在不賣,越晚賣會賠越多,賠更慘。可以說沒有一個人看好房價,不認為房價還會回到過去的榮景!

 

但是就在這種悲觀的氛圍當中,去年第四季市場就傳出房價已回到3年前高檔價格,引來市場名嘴吐槽說:如果真是這樣,大家應該去看眼科和腦科,「這個市場怎麼可能創造當初那個價格?」隨後筆者也在此專欄為文,分析了市場直指的官方房價指數一些問題點。

 

官方證實房價來到歷史高點

 

只是去年的市場傳聞,竟然在內政部上星期發布的最新住宅價格指數獲得了證實,去年第四季全國住宅價格指數來到100.8點,跟前一季度比較,小幅成長0.17%,正式突破2015年第一季所寫下的歷史高點100.77點,六都當中台南市住宅指數在去年第三季就已創下歷史最高點,其他五都房價指數與歷史高點則都還有一小段距離。

 

事實上房價指數是非常學術性、非常複雜的,在國內真正懂房價指數的概估不會超過50個人,實際參與製作房價指數的更不會超過20個人。不過,在筆者個人部落格當中有一篇文章『你知道「房價指數」是什麼嗎?』是早在2013年就撰寫發表的,直到現在都一直高掛個人部落格點閱率的前3名,顯示一般民眾對房價指數是有興趣或是想要了解的,主要在於房價指數可以簡單的數字傳達房價高低起伏,但關鍵若是該房價指數無法真實反映市場現況,問題可就大條了!

 

房市與股市有個地方相類似,那就是「追漲不追跌」,當市場一片看好,房價或股價漲越多,民眾越是捧著白花花的錢去追漲。國內房市才回檔3~4年,內政部製作的房價指數就告訴你房價已回到歷史高點,這無異就是官方授予房地產業者一項難得的售屋至寶,讓觀望不買、在等房價跌至谷底的民眾,全面失望,因為過去不買全都錯!所以最近市場有一個新說法叫做「失望性買盤認輸進場」,這是官方房價指數製作、發布的目的嗎?

 

這次內政部住宅價格指數的公布時間再次嚴重的delay,都已是第二季末,才發布去年第四季指數,所以在官方文件上花了很大篇幅說明為何會delay,理由主要是更改指數製作方法,由之前的特徵價格法,改為這次「類重複交易法」,上一次發布時間delay,理由說是更改計算基期。但這些都是學術上的話語,是說給同溫層的人士聽的,一般市井小民是不會懂的,也不在乎,只是看到這樣的房價指數結果,一般民眾的想法很簡單,只想提出以下三個小小的疑問:

 

一、為何多數地方房價指數沒創新高?但全國指數卻創歷史新高?

 

就內政部發布的去年第四季住宅價格指數來看,六都當中台中市、台南市與高雄市住宅價格指數上漲,但北台灣的雙北市與桃園市指數都是下跌,結果全國指數不只上漲還創下歷史新高,這可能會讓人很納悶?莫非南三都的成交比重大幅成長,或是受到非六都地區房價明顯上漲的拉抬,但實際狀況顯然不是如此!

 

二、為何房價上漲,房價所得比卻下滑?

 

上星期內政部同步公布了另一項房市重要指標「房價所得比」,去年第四季全國房價所得比為8.57倍,與前一季度8.82倍比較,房價所得比也就是購屋痛苦指數略為減輕。只是房價所得比分母為可支配所得,分子是房價,在分母民眾所得原地踏步的情況下,房價又是逆勢上漲(有上述內政部住宅價格指數背書),房價所得比怎麼算都不可能下滑啊?這不是很自相矛盾的現象嗎?

 

三、該「定期」發布的住宅價格指數很困難嗎?

 

筆者早在1998年就參與國內第一個房價指數的製作,過程中也出現過很多瑕疵、錯誤,也引來許多批評指教,但畢竟那是民間公司,無可厚非。但是拿人民納稅錢去製作的住宅價格指數,不僅無法準時「定期」對外發布,製作出來的指數不準,還可以一改再改,就像是花大錢找實習生一樣,更糟糕的是,這些錯誤的指數還可能誤導民眾的購屋決策,如果是這樣,廣大的納稅義務人你還願意花這筆錢嗎?

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