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頂級商辦面積搾乾 租金喊漲六千創新高

梁任瑋

房地產掃瞄

南山人壽提供

1185期

2019-09-04 10:00

風水輪流轉,事隔十多年,由中美貿易戰激起的資金回流,
讓台北辦公商圈需求再起,帶動指標區域租金行情屢創新高。

台北商辦租金驚驚漲,A辦平均空置率連續五季下降,隨著南山廣場今年七月順利站上每坪五千元租金,以及信義計畫區商辦空置率持續下降,並維持在低檔水位,商仲業者預估,明年信義計畫區每坪租金上看六千元指日可待,寫下台北商辦新高紀錄,租金「金字塔化」。

 

台北一○一大樓與南山廣場的租金行情,可說是主導信義計畫區辦公商圈走勢的兩大風向球,前者是全台最高大樓,後者是最新完工的頂級商辦,這兩棟皆為外商公司、金融業者搬遷至頂級辦公室的首選標的。

 

趨勢一》租金「金字塔化」

 

「我們現在最煩惱的是如何將小租戶化整為零,以提供更多空間給想要增租的租戶。」台北一○一大樓營運長劉家豪透露,目前大樓空置率約三至四%,但為了保持一定的存量給租戶增租,基本上已等於滿租狀態,原因在於除了排隊等著進駐台北一○一的租戶暴增外,更多的是既有租戶持續增租的需求。

 

根據一○一內部統計,過去兩年原租戶都有三五%至四○%的平均增租面積需求,例如谷歌除了在新北板橋遠東通訊園區Tpark新增辦公室外,在台北一○一也已續約增租空間,未來台灣總部還是預計設在一○一大樓。

 

相較於二○一○年信義計畫區曾掀起一波退租潮,空置率一度高達二○%的慘況,短短幾年間,「台北曼哈頓」風雲再起,劉家豪感受格外深刻,他說,以前是長年積弱不振,如今卻是生不出面積給租客,且只要租約一到期,還有條件談「溢價」。

 

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目前一○一高樓段(七十樓以上)每月每坪開價五千元起跳,中低樓段每坪也要三千五百元至四千元,劉家豪有信心地說:「一○一高樓段一旦有面積釋出,每坪有機會成交到六千元。」他點出關鍵原因在於台北一○一就相對高度而言,還是勝於南山廣場的四十八層樓高,視野景觀有差異,租金自然高人一等。

 

趨勢二》建商改蓋「豪辦」

 

對於台北一○一來說,目前還是以爭取大型指標企業進駐為目標,雖然小租戶、新創公司較易創高價,但租金貢獻度、穩定性不如大公司高,這也是為什麼一○一煩惱生不出面積給客戶的原因。

 

種種跡象顯示,辦公室市場的發球權,又回到房東手上了,這種市場氛圍,連元利建設董事長林敏雄都嗅到了。

 

今年四月,元利建設以一一二.五八億元買下有「最貴停車場」稱號的信義計畫區D3街廓,這塊土地過去一直被認定將開發為豪宅銷售,但元利建設改弦易轍規畫為頂級辦公大樓,且租金也要挑戰六字頭,看好的正是未來商辦市場的需求。

 

此外,世貿聯誼社三十三樓婚宴場地原七五○坪空間,也將在十月改裝為辦公室,因為將婚宴樓層改為商辦樓層之後,每年可望增加租金收入三一○○萬元至三五○○萬元,比婚宴業務每年淨利多出一千萬元以上。

 

台北101對面的D3土地
台北101對面的D3土地
看準需求旺盛,台北101對面的D3土地,元利建設將開發為頂級商辦大樓搶攻市場。(圖片攝影/吳東岳)

 

趨勢三》商務中心崛起

 

「這波商辦補漲期才剛開始。」PwC普華國際不動產總經理田揚名表示,由藍天電腦關係企業宏匯集團投資興建的BOT案「內科之心」,總樓地板面積高達三.五萬坪,雖然明年第一季才完工,但近期已開價每坪二千元預租,單價並不低,但還是吸引不少科技大廠詢問,甚至連外商商務中心業者都搶著插旗卡位,儼然成為僅次於壽險公司的全台第二大房東。

 

田揚名說,電商、新創科技、數位金融產業激增,帶動去年以來以短租、共享辦公室為服務項目的國際連鎖商務空間大舉來台拓點,「商務空間業者一次就要二、三千坪,實力不輸給大型外商公司。」逐漸追上過去保險公司擔任傳統辦公大樓包租公的角色。

 

IWG(Regus & Spaces)雷格斯台灣區總裁許恒豪就證實,旗下Spaces品牌已簽下內科之心據點,看準的是這波商辦需求大增延伸出的商機。

 

許恒豪說,共享辦公室彌補了傳統辦公室成本高、據點不夠彈性的缺點,對於很多新創公司來說,商務中心辦公室可用較低的租金擁有獨立辦公室,還不用額外負擔裝潢,而且可共用會議室、祕書、清潔人員,更重要的是,北中南及海外都有據點可供客戶使用,滿足了新創公司創業初期的主要需求。

 

「信義區A辦租金上漲,所產生的外溢效果,將使其他商圈辦公大樓受惠,一九年全年台北A辦平均租金年增率可望達三.五%,創十年來最大增幅。」世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民說,這波商辦熱潮短期內還不會退燒,企業租賃成本只會增加,不會減少。

 

北市商辦

 

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