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韓國瑜7200萬豪宅賠售?預售屋2大炒房手法揭密:如何用「轉紅單」發大財

日光大道房產的世界 / 張欣民

房地產掃瞄

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2019-11-08 15:31

最近因為韓國瑜花7200萬購買南港預售屋一事在媒體上吵得沸沸揚揚,雖然韓聲稱認賠售出,但很多報導都指稱韓藉買預售屋「轉紅單」賺價差。

從這起交易的流程來看,這是預售屋市場常見的換約行為,不是紅單買賣。到底什麼是紅單?什麼是換約?其間是有很大差異的,可不要傻傻分不清囉!

 

在房屋市場有很多賺錢的機會跟方法,筆者在社區大學教房地產課程近10年,學生最有興趣的除了要老師報「明牌」之外,就是想知道如何在房市投資賺大錢,因此「投資房產賺大錢的5大手法」這門課一直是最夯、最熱門的一堂課,同學們很少缺席,而且還聚精會神勤作筆記呢!可見賺大錢人人都喜歡、人人都想要。

 

預售屋具槓桿效應 可小錢賺大錢

 

「投資房產賺大錢的5大手法」當中的槓桿操作模式,就是靠預售屋的槓桿效應「小錢賺大錢」,這有兩種操作手法可運用,其一是紅單,其二就是換約。

 

在前一波房市大多頭之際,很多投資客,甚至是散戶都靠這兩種操作方法賺大錢,但也有人手腳比較慢,最後落得偷雞不著蝕把米的下場。

 

預售屋在轉化為實體房子之前,大概有2~4年的興建期,在這期間如果房市景氣持續向上,就提供給購屋人一段很甜美的賺錢時機,就好像一支甘蔗一樣,你可以吃前段,也可以吃中段,當然也可以選擇吃後段,每一段所獲得的「甜美度」都不一樣,所要承受的風險也就不同。

 

最前段就是所謂的紅單,預售屋的銷售流程,一開始是由購屋人下個幾萬元的小定,表明購屋意願,賣方會開個紅色的「購屋預約證明單」,等同收據單以茲證明。

 

這時這個買方等於就取得了一個購屋的權利,經過7天契約審閱期(冷靜期)之後,若是自住客,要買就要回去補足訂金,並簽正式合約;不買的話,就拿此單據取回訂金。

 

若是投資客的話,這個正式簽約之前的時間空檔,正是他們轉售賺價差的時機點,買方會主動的拿此紅單對外兜售,或是被動的等待出更高價的有緣人出現,來取得該屋的購買權。

 

這就是典型的紅單買賣行為,因此這個時間空檔不會太長,大約是7~10天,除非業者在潛銷期就開始操作紅單交易,才會有較長的紅單「炒作期」。

 

紅單買賣最早出現在新竹

 

據了解,紅單買賣最早是在新竹出現,後來隨著景氣熱度升高蔓延到全台各地,甚至飄洋過海到東南亞地區。後來隨著國內房市景氣反轉,紅單買賣在市場上也沉寂了很長一段時間,最近在竹北又有建案出現漏夜排隊的人潮,為的也就是要搶一張紅單。

 

基本上,預售屋紅單買賣的風險非常低,投入的資金也不高,即使轉售不掉,本錢是可以拿回來的,賺到錢也沒有任何稅負的問題,因為在此交易流程當中,投資客都沒有留下任何個人資料,不會被追稅,唯一的成本就是透過房仲或是跑單人員轉售的服務費而已。

 

若是投資客選擇吃預售屋中段的果實,這就是所謂的換約了!購屋人正式簽約買下一戶預售屋,到完工交屋之前,除非建設公司有規定,都可以另找他人買下該戶房子,只是要跟原建設公司另行簽約,所以稱為換約。

 

換約跟紅單一樣,都是投資客套利的工具,因為興建期間房市景氣持續走高,房價隨之水漲船高,原本一坪20萬的房子,興建期間若是漲到一坪23萬,單坪獲利就有3萬元,若是權狀坪數是10坪,換約後帳面就賺了30萬,若是權狀坪數是100坪,就海賺了300萬。

 

這也就是為什麼在景氣大多頭時期,很多建商在規劃產品時坪數越來越大,某種程度就是要迎合這類投資客的需求。

 

換約買賣看起來很好賺,關鍵是房市景氣要持續向上才有賺錢的機會。一旦景氣反轉,房價不漲反跌,這時也有人被迫在交屋前換約,因為交屋後,繳不起房貸,房子就很有可能淪為法拍屋!

 

相較於紅單,換約投資客投入的資金較高(約房價的兩成以上),時間成本也高,風險也比較大,還有最高千分之一的換約手續費,除非是配偶、直系血親間之轉讓才免手續費,更重要的是換約有財產交易所得的問題。

 

換約有稅負問題

 

根據財政部解釋,「預售屋為買方購買未來建案完工之後,請求不動產過戶給予買方的『權利』,因此在建案完工前將預售屋出售,這是屬於財產『權利』的交易,是屬於所得稅法中所規定之『財產交易所得』,應併於綜合所得稅申報」。

 

事實上,之前很多人換約獲利後都沒申報財產交易所得,但因換約第一手買家跟下一手買家都在建設公司留有交易的資料,因此稅務機關都直接跟建設公司要購屋客戶名單,藉此查換約者逃漏稅,這也成為當年政府打房的另類工具。

 

當然根據所得稅法的規定:「納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失,其每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得以以後三年度之財產交易所得扣除之。」

 

也就是說如果民眾購買預售屋,換約買賣後是賠錢的,也是可申報財產交易損失的,簡單舉個例子:

 

若某甲在105年度以600萬元買入某建案預售屋一戶,之後因房市價格波動大,在106年度以550萬元賣出,因此產生50萬元的財產交易損失。某甲在申報106年度綜合所得稅時,可自申報年度財產交易所得中列報扣除該筆財產交易損失50萬元,若申報年度無財產交易所得可扣除或扣除不足者,得於以後107、108及109年度之財產交易所得扣除。

 

以上就是紅單與換約之間的差異點,此後別再傻傻分不清了!

 

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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