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都更危老件數大爆發背後潛藏的3個隱憂

日光大道房產的世界 / 張欣民

房地產掃瞄

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2019-11-21 09:53

官方統計及民間市調顯示,今明兩年都更及危老重建件數都呈現大爆發之勢,比照先前業界大喊推不動,確實是好消息,這樣的成績看似好棒棒,但實際上卻潛藏三大隱憂,你知道是什麼嗎?

大家都知道都更難推,特別是在文林苑事件後更難,甚至一度有幾家知名建商宣布放棄走都更這條路。不過隨著一些堅持毅力業者長時間的磨,以及危老重建條例的通過,數十年磨一劍成案的例子也越來越多,都更危老讓老屋變新屋的艱鉅工程也漸漸進入到遍地開花的階段。

 

日前內政部政務次長花敬群就公開表示,截至10月底止,危老重建案申請量達315案,已提前達成年度目標;都更核定件數雖未達標,預估全年也能達到九成的成績;而隨著新版都市更新條例上路,預估明年都更案量將會迎來「大爆發」成長。

 

幾乎是不約而同,民間的市調單位住展雜誌也發布最新統計,今年前10月大台北地區都更推案量高達1,178億元,占新屋市場總推案量達21%、比重創新高,同時也預估今年底前還有超過200億都更案會釋出,可望推升今年全年都更推案量上看1,400億元的新高紀錄。

 

所以從前端的申請成案件數,到後端市場實際的推案量,都更危老這一世紀大工程,似乎不只已來到開花結果的收割期,而且是呈現遍地開花,甚至是官方所謂的大爆發階段,讓政府與業者在此議題上都重拾歡顏,真的是好棒棒的好消息。只是在這些亮麗數字的背後,潛藏著三大隱憂,可能是大多數人在看到都更危老成果時鮮少會去注意的。

 

一、拉抬周邊房價行情

 

都更或危老能成案的因素眾多,其中很重要的一項因素,是新屋與老屋的房價落差要夠大,才能夠有足夠的權利變換去滿足各方的參與者,因此在一地都是老舊房子當中,一旦有都更或危老新案落成,一定會成為當地房價最高指標,多多少少會對區域房價起了向上定錨的效應,特別是周邊中古屋也會跟著水漲船高。

 

因此,若是如官方與市調所顯示的,都更或危老將會大爆發,將來各地都會有新案落成,而且是呈點、線、面式的增加,某種程度也會成為全面支撐房價,甚至是拉抬房價的一股力量。

 

二、市容景觀新舊參差不齊

 

在都更難度高的情況下,危老重建被視為是都更的快速道路,在沒有最小面積限制下,確實獲得市場高度的迴響,官方的數據也顯示,今年來危老重建案件已提前達標。

 

只是有些危老重建案為趕容積獎勵時程,往往選擇放棄較大面積的整合,造成基地開發規模普遍偏小,也會因而卡住周邊不同意戶未來要再重建的可能性,未來都會區的市容景觀將會更加的凌亂,新舊建物參差不齊,這也是當初有些學者反對危老重建條例很重要的原因。

 

三、原住戶住不起被迫搬離

 

外人看都更或危老新建案落成可能都會很羨慕,老舊房子換成嶄新房子,房價更是翻倍。殊不知這當中有些原住戶是標準的「窮得只剩下房子」一族,面對高檔全新房子,心裡可是叫苦連天啊!

 

其一是老公寓沒有管理費,住新房子每月要多出近萬元的管理費支出,是筆很沉重的負擔。其二,老房子房屋稅很低,都更新房子房屋稅雖有減半的優惠,但也是過去的好幾倍,光這兩項就讓部分老住戶有「住不起」的感慨與無力感,因此有人被迫只好賣掉都更新房子,移居異地選擇可負擔得起的房子,在台北市這類的例子是越來越多了!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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