在今天看見明天

商辦大復活 背後沒說出口的最大原因?

日光大道房產的世界 / 張欣民

房地產掃瞄

shutterstock

2019-12-11 18:00

歲末年終,若要你在房市當中挑一個年度最搶眼的產品,或許你會覺得有點茫然,因為整體景氣也還好嘛!不過內行人會說,最搶眼的是商辦。

 

好幾個企業界的朋友最近都說商辦很難找,特別是高級商辦更難找,這也某種程度呼應《今周刊》第1195期的封面故事「商辦大復活」,實際上商辦不僅僅是大復活而已,很可能一躍成為房市明日之星!

 

大概20年前,有個親戚在台中買了一層辦公室,閒置了近10年,好不容易才低價出租掉,有一度還想免費讓人使用呢!南台灣高雄,知名地標85大樓竟有好幾樓層隔成學生套房出租,當地商辦更是淪為法拍常客,而且得標單價都是低於造價成本。

 

在台北市,建築界的大老闆手握精華商業區土地,原本可以興建氣派辦公大樓,卻紛紛轉作豪宅或是飯店使用,因為豪宅好賣價又高。

 

房市景氣起落與商辦無關

 

過去即使學者或者業界人士,在看台灣房市景氣起落,講的都是指住宅產品,沒有人會提商辦產品,也沒人去關心,商辦簡直就成了市場上的棄嬰。

 

這種長期「重住輕辦」的現象,在房市當中也產生了一些畸形發展,其中最好笑的是,代銷業者不會賣商辦了,由於長期沒有商辦建案可供操兵,國內幾大號稱最會賣房子的代銷公司,幾乎都只會賣住宅建案,因而也出現了不少工業或商業建案當住宅賣的違法情形,明顯的代銷界出現了人才與市場的斷層現象。

 

無推案操兵 代銷業快要不知如何賣商辦

 

再者,商辦一手市場出現斷層,商辦成屋市場也好不到哪裡去,在國內商仲市場有所謂的「外商五大行」,都是全球赫赫有名的商業仲介高手,原本也都是看好市場潛力陸續進入台灣發展,可是面對台灣過去長期水波不興的商辦市場,有的是縮編度小月,有的是頻換CEO,更有的氣到想退出台灣市場,高唱起「歸去來兮」。

 

在這長期扭曲的市場之下,不管是市井小民,甚或是房地產界人士,大家心中都已經有個刻板印象,住宅價格必然比商辦售價高,現在台灣房市中可能沒有人會相信,商辦售價比住宅高這一文字陳述,因為那就像是「夏蟲語冰」一樣!

 

這種形同「死魚盤」、「冷凍櫃」的台灣商辦市場,所幸在去年出現了轉機,最早注意到這一現象的應該就屬《今周刊》了,今年初第1153期觀察到「企業換屋潮來襲」,在財經媒體界算是敏銳度最高的,接著在最近第1195期,更以封面故事專題大篇幅報導這一市場現象,印象中這應該也是近20年來紙媒最大篇幅、最詳盡的商辦市場報導,某種程度也反映出商辦長期無人愛、無人關注的悲慘命運。

 

現在大家都要蓋「豪辦」

 

今年商辦市場真的很搶眼,大復活速度讓市場有點措手不及,台北最具指標的CBD信義計畫區A級商辦去化速度驚人,空置率來到歷史低點,租金行情則是來到史上最高點,於是過去鮮少聽到的「豪辦」,一再成為業者心中想要打造的夢幻商辦大樓,像是剛熄燈打烊的京華城,以及南山不久取得的信義行政中心地上權等,未來都會華麗轉身成可與「豪宅」相抗衡的「豪辦」,這是過去從來看不到的景象!

 

商辦市場是一個國家或是一個城市的商業櫥窗,是區域商業活動的冷熱指標,今年商辦市場大復活,有著天時地利人和等諸多條件的配合之外,台灣商業活動的基本面,也就是公司組織,在近年來悄悄的持續成長,公司數量增加,加上原有公司的擴大營業,都是直接帶動商辦需求很重要的力量。

 

存活公司家數達歷史新高

 

根據經濟部商業司的統計,近10年來我國設立公司家數(至當年年底仍存活)持續正成長,2018年存活家數正式突破70萬家大關,統計至今年11月底,總家數更來到70萬7,407家,快向71萬家整數關卡挺進,與10年前2010年58萬6,044家比較,成長率達20.71%,平均一年增加2%左右。

 

就個別縣市商業活動來看,大台北地區想當然而是商業重鎮,以2019年公司存活家數看,佔全國比重達44.5%,不過高級商辦還是明顯集中在台北市,新北市仍以廠辦佔大多數。倒是北台灣的桃園市,未來商辦市場特別值得期待,根據經濟部資料,桃園目前有6萬多家公司,在六都當中雖不算特別突出,但是過去10年來公司家數的增幅達29.24%,接近三成,比雙北市都高出甚多。

 

北台灣桃園商辦市場值得期待

 

況且桃園境內擁有32座工業區,是全國第一,這裡面有很多廠商都是知名的「隱型冠軍」,以前這些廠家都是廠辦合一的經營模式,但是隨著產業的升級,形象也有跟著升級的必要,特別是第二代掌門人接班後,這一發展趨勢更加明顯,台中市就是個鮮明的例子。

 

根據台中代銷業者指出,近兩年來,台中商辦的新需求大多是來自於更換新門面的買盤。桃園未來還有最大的航空城開發計畫,可預期的是其商辦市場不會只有量變,同時也會產生質變。

 

近10年各年底存活公司家數統計

 

當然現在商辦市場看到的大多是屬需求面,至於供給面呢?由於官方的商辦統計並不是很完整,所以我們也只好管窺蠡測一番了。

 

根據內政部統計處有統計以來的數據來看,2016年以來商辦新供給持續維持低檔,近30年來全國發放商辦使用執照的面積累計合計約1971萬坪,而且是沒有特別去剃除已拆除的辦公樓,對比經濟部現今仍存活公司的家數70.7萬家,平均一家公司可使用的辦公室面積是27.88坪,還不到28坪呢!這個數字可能讓很多人都很訝異!這是不是商辦大樓現在這麼搶手,背後沒說出口的最大原因呢?

 

商辦市場某種程度也是經濟的櫥窗,當然需要一國、一地的經濟實力來做支撐,才能夠持續成長茁壯,近兩年來因為中美貿易大戰迎來了台商返鄉潮,看來就要翻轉二、三十年來低迷不振的台灣經濟,也將翻轉商辦長期無人聞問的窘況,只是當大家都看好這顆明日之星時,別忘了最重要的事,台灣經濟須加速轉型,才能夠讓這一顆新星持續明亮閃爍!

 

近30年台灣辦公室核發使用執照面積走勢圖(單位:平方公尺)

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

延伸閱讀

如何簡單安全存退休金?每月存1萬元買這支ETF,65歲累積4千萬資產

2019-12-11

台積電工程師身價上億離婚剩12萬》呂秋遠:婚姻只剩存款、BMW與股票,就會毀掉家庭

2019-12-11

40歲首購族的疑問:房貸該不該背到30年?

2019-12-09

一張表比較32 家車廠「10年養車成本」:該買什麼車才划算?

2019-12-09

1000萬退休金只勉強夠用...公開多數人退休後最後悔的3件事:太相信勞保年金

2019-12-09

編輯推薦