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溫家寶嚴打炒房 高舉輕放?

溫家寶嚴打炒房  高舉輕放?

譯者/戴至中

房地產

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2010-01-07 00:48

二○○九年十二月七日,中國總理溫家寶告訴新華社:房價漲得太快了。然而,儘管跟其他泡沫市場有相似之處,但中國的泡沫可沒那麼容易了解。

李楠得了不動產熱。 二十七歲的李楠是國營商品公司中國五礦的鋼鐵貿易專員,跟父母同住在北京西郊七百平方英尺的狹窄屋子裡。李楠原本打算在結婚時自己買間房子,但在看到北京的不動產價格大漲後,他只要一有空就去看房子。假如找得到合適的房子,最好是古老東城區的兩房屋,他希望立刻就買下來。他思忖著,要是不立刻行動,就要跟父母住一輩子了。過去十二個月來,這類房子的價格上漲了一、兩倍,而來到每平方英尺四百美元左右。「今年漲得更凶了。」李楠說。

 

數以百萬的中國人正在投入房地產,而這種熱度也曾經在以有屋為樂的美國人身上一覽無遺。有的中國人砸下了重金來買房,有人所取得的房貸則達到了空前的程度。建商搶購土地來蓋豪宅與別墅,銀行也熱中於借錢給他們。有些地方官員甚至在沙漠中憑空造鎮,並深信需求不會減弱。假如負擔得起,家庭就會買兩間房子 —— 一間自住,一間等價格進一步上漲時再脫手。

 

 

中國住宅銷量 僅一成來自大眾市場

 

價格的確上漲了。在上海,高檔不動產的價格到九月時上漲了五四%,來到每平方英尺五百美元。光是在十一月,七十個大城市的房價就上揚了五.七%,全國各地的開工樓房數則增加了驚人的一九四%。

 

不動產熱潮也讓人更加擔心,泡沫可能會在二 ○ 一 ○ 年下半年破裂,進而壓垮屋主、銀行、建商、股市與地方政府。「一旦泡沫破掉,經濟成長會停頓下來。」中國社會科學院金融所研究員易憲容警告說。 ○ 九年十二月七日時,中國總理溫家寶告訴新華社說:「房價漲得太快了。」他保證會打擊投機客。

 

 

儘管跟其他的泡沫市場有相似之處,但中國的泡沫可沒那麼容易了解。在某些地方,上層中產階級的住屋需求熱得不得了,所以無法滿足。而在有些地方,投機客則把土地、豪宅和別墅的價格越推越高,儘管當地的租金其實正因為房客稀少而下跌。局勢很清楚,泡沫正在富有的那端膨脹,而為中低收入的中國人所蓋的平價住宅則屈指可數。北京的朝陽區占了首都房地產總交易量的三分之一,目前房子的平均售價是每平方英尺將近三百美元。這意味著,一般一千平方英尺房子的價格大概是市民平均年收入的八十倍。美國投資管理機構太平洋投資管理公司(Pimco)的分析師小關廣洋估 計,中國的住宅銷量只有一 ○ %是來自大眾市場。建商發現,高檔房屋的利潤比建造一般住家的報酬要高得多。

 

振興計畫導致 低利率資金隨手可得

 

這個泡沫是怎麼吹出來的?低利率、官方鼓勵銀行放款,接著是北京五千億美元的振興計畫,這全都導致資金隨手可得。省市政府也樂得跟建商合作:經濟學家估計,地方政府的整體收入有半數是來自出售國有土地。中國的消費者擔心通膨會捲土重來,並吃掉他們靠存款所賺取的微薄利息,於是便比以往更積極地投入房地產。

 

化學、鋼鐵、紡織與製鞋等行業的公司也設立了房地產部門,因為快速回收的機會遠勝於它們的主業。「當你跟一桌生意人坐在一起時,話題通常都是他們是如何靠一塊地而發達起來。」獨立經濟學家謝國忠說。他曾經在香港工作,並擔任摩根士丹利(Morgan Stanley )的首 席亞洲分析師。「沒有人在談自己的工廠最近賺了錢。」

 

 

新致富的城鎮玩得更凶。鄂爾多斯是一座有一百三十萬人的城市,位於中國的內蒙古地區,它是因為在附近發現了一處巨大的煤層而富有起來。新興一代的大亨、建商和地方官員想盡辦法要打造現代化的鄂爾多斯,於是在離舊城鎮十六英里的地方,新的市中心從沙漠裡冒了出來,而且很容易就會被誤以為是個中型國家的首都。巨大的複合建築,市政廳和共產黨的地方黨部各是十一層樓高,並有寬闊的環狀車道。附近隱約可以看到一座狀似堡壘的劇院,以及一座青灰色、現代造型的公共圖書館。數以千計的別墅和公寓大樓綿延不絕,全都是由當地的建商所建造,並希望鄂爾多斯近來的繁榮能使這些地方逐漸成為新的權力中心。工人每天搭公車到新的市政廳,但房子多半還是空盪盪的。「為什麼會有人要去那裡?」舊城鎮的街頭藝術家趙海林(譯音)問道。「它是個空樓城市。」(鄂爾多斯的官員對此不予置評。)

 

 

官方無法下重手 因與眾多產業成長息息相關

 

中央政府現在面臨了兩個危險。第一是中國百姓的怒氣。在中國人民銀行最近的調查中,有三分之二的受訪者說,不動產價格太高了。「蝸居」是一齣劇名諷刺的連續劇,劇中呈現了買不起房子的家庭有多辛苦。它是北京電視台最受歡迎的節目之一,直到廣電當局在十一月把它停播為止。官方的理由是說,這齣戲太過聳動(一名女子為了得到一間房子,而去給一名貪汙的地方官員當情婦),但網路聊天室卻推測說,這齣戲被腰斬是因為讓買不起房子的人看了難過。

 

在不動產傳出相關的傷亡事件後,討論變得更加熱烈。成都有一位女性自焚而死,因為她前夫的三層樓廠房和連帶住所為了開闢新路而遭到了拆除。為了自己的房子,北京有一位男子在類似的抗議中遭到了嚴重灼傷。在十二月初時,有五位北京大學的教授寫信給全國人大,呼籲修改《土地徵收與拆遷條例》,並指控建商在取得營建用地時,篡奪了政府的角色。這些教授警告說,該條例引發了「群體性事件」與「極端事件」。

 

 

第二個危險是,北京試圖把泡沫縮小,但未能如願。設法軟著陸意味著,要慢慢讓市場降溫、穩定價格,並興建比較平價的住宅。為了抑制投機,中國的內閣國務院把房子轉售的課稅期間從兩年延長為五年。接下來可能會緊縮房貸規定。北京還打算為一千五百萬戶的窮苦人家興建住宅。

 

 

政府不願意出手太重,因為營建、鋼鐵、水泥、家具和其他產業都跟不動產的成長息息相關。例如在十一月時,家具和營建材料的零售銷量增加了四成多。在十二月的中央經濟工作會議,也就是一年一度的政策制定座談會上,官員表示,不動產將持續成為主要的成長動力。

 

 

最糟的情況是,中央主管機關讓派對開得太久,然後突然調高利率,以遏阻通膨越滾越大。一旦少了廉價的信貸,建商就不能把貸款再融資,消費者就無法再取得房貸,地方銀行的房地產組合就會惡化,靠不動產賺取龐大利潤的實業公司就會嘗到苦頭。麻煩的是,中國在遏止過去的不動產熱潮時,手法都不怎麼高明。在九 ○ 年代時,政府以蠻橫的方式終結了上海和北京的泡沫,包括抽建商的銀根和急升利率。這些措施固然有效,但卻導致房地產價格一瀉千里,以及經濟成長趨緩。

 

少數建商憂心 泡沫擴散不僅京、滬、深圳

 

分析師對於這種嚴打的可能性有不同的看法,但連不動產主管都覺得緊張。近幾周來,建商萬科的董事長王石,再對泡沫的風險發出警訊。對於泡沫的擴散範圍可能會遠大於北京、上海和深圳,他在最近的談話中表示了憂心。

 

如果要降低激烈回檔的機率,資訊不透明會是個難題。只要房地產的價格居高不下,建商的資產負債表看起來就會很漂亮。而且沒有人確實知道,在去年超過人民幣一.三兆元的銀行貸款中,有多少是貸給不動產業。分析師推估,這筆數目有很大一部分流入了房地產,而且有許多是採取間接的方式。銀行經常為了產業的目的借錢給國營公司,但國營公司接著就可以把資金轉入旗下的不動產事業,或是把錢轉借給外面的建商。同時,大型銀行也可能把貸款賣給比較小的地方銀行及信用合作社,以減少本身的不動產風險。

 

 

目前派對仍在持續。十二月十二日時,北京的建商SOH O中國為了慶祝今年打破紀錄,在華貿中心的萬豪酒店舉行了一場大會。賓客大啖螃蟹與鱷梨烤餡餅、白豆湯以及野菇里脊牛肉(SOH O 對這件事不予置評)。在舞蹈表演後,有一場座談會討論了「利潤與靈魂間的平衡」。有一位作家開玩笑說,他買不起房子,還在等SOH O 的董事長潘石屹送他一間,結果在座的六百位有錢建商、企業家和顧問哄堂大笑。假如泡沫破裂,就沒幾個人笑得出來了。
(By Dexter Roberts )

 

 

 

 

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