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騎樓占用、漏水不處理、樓梯間塞滿鞋櫃...碰到惡鄰居該怎麼辦?學起來!專業律師教你這樣自保

騎樓占用、漏水不處理、樓梯間塞滿鞋櫃...碰到惡鄰居該怎麼辦?學起來!專業律師教你這樣自保

2020-04-22 10:40

租屋、買房最怕碰到惡鄰居,專業律師教你這樣做!

 

公寓大廈的樓梯間可不可以放鞋櫃?

 

案例

小明最近搬進某大廈中,因以前居住的公寓都是將鞋櫃放置在住家大門外面,所以搬到新家之後,仍然在住家大門外放置鞋櫃,被大樓管委會貼紙條告知,不可以將鞋櫃放在樓梯間。但小明認為鞋櫃貼牆放置,也無礙於逃生動線,因此沒有理會,其後被大樓管委會以屢次勸導不聽而向主管機關舉報,並遭處罰鍰,小明認為主管機關之裁罰並無依據,提起行政救濟,是否有理由?

 

爭點

在樓梯間擺放鞋櫃,是否屬於違反《公寓大廈管理條例》第16 條第2 項之情形?

 

分析

 

《公寓大廈管理條例》中明文規定,住戶不可以在樓梯間堆置雜物,違反者得報請主管機關處以罰鍰

 

按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。

 

但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。

 

住戶違反前述規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。

 

《公寓大廈管理條例》第16 條第2 項、第5 項分別定有明文。又按住戶違反第16 條第2 項(或第3 項)規定者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4 萬元以上、20 萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。《公寓大廈管理條例》第49 條第1項第4 款定有處罰明文。

 

 

多數實務見解均認為,鞋櫃如果擺放在樓梯間會阻礙逃生動線,因此認為不可擺放鞋櫃在樓梯間

 

有法院判決,鞋櫃為日常生活所必要之物,並非雜物,若係於其門外緊貼牆壁豎立擺放鞋櫃,並將所有鞋子均收納於鞋櫃,固然放在是公共走廊空間,但安放位置並非柵欄、門扇,或廣告物、私設路障等可比。在如此緊貼於牆壁設置的鞋櫃,明顯不致妨礙住戶逃生避難及出入通行,將每家每戶均必備之鞋櫃視為雜物,實非為社會所能接受的法律解釋。因此,以這樣的個案而言,不能依照《公寓大廈管理條例》第16 條第2 項前段處罰。

 

但目前多數法院判決見解還是認為,《公寓大廈管理條例》第16 條第2 項明定樓梯間等處所,不得擅自堆置雜物或設置柵欄、門扇等,以免妨礙逃生避難,係因公寓大廈之共同走廊及樓梯間本應維持暢通無阻,始能避免妨礙逃生避難,若一經堆置物品,則因所堆置物品之空間係占據前揭公共空間,自難免會影響該公共空間之出入或通行之虞,此即與該原本設置之目的有違。

 

尤其是在有緊急狀況下抑或照明不足等情形時,若該公共空間堆置物品,不論是設置柵欄、門扇,抑或放置如本件情形之鞋櫃,因屬個人住戶所設置或擺放之行為,則其設置或擺放是否妥適或有無管理,均屬個人住戶私人所為,非全體住戶所能知悉或注意,即有可能造成欲利用該公共空間者通行或出入之阻礙,違反上開條文之規範目的及立法意旨,此與堆置物品之屬性、大小及堆置之目的無關。

 

是以,在自家門外之公設樓梯間擺放鞋櫃之行為,因該擺放地點乃屬該樓層住戶利用逃生避難通行之空間,係屬公寓大廈之專有部分以外,供共同使用部分,且依前述《公寓大廈管理條例》第7 條第2 款規定,不得為約定專用部分,而僅得為「通行」之通常使用。

 

在該共用部分,放置鞋櫃供自家使用,依上規定及說明,即已違反《公寓大廈管理條例》第16 條第2 項前段規定,係屬違反共同樓梯間通常使用方法,妨礙該規範目的所設之通行逃生避難功能,甚為明確。

 

因此,結論上公寓大廈的樓梯間還是不要擺放鞋櫃及其他雜物以免遭受主管機關裁罰,同時也避免在緊急情況時,產生阻礙逃生的可能性。

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