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2021投資展望》房市熱潮將延續至2021?專家:估呈「量增價穩」格局

2021投資展望》房市熱潮將延續至2021?專家:估呈「量增價穩」格局

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2020-12-21 15:00

從2020年下半年以來,房地產市場一片火熱,不時有預售屋熱銷消息傳出,價格也有緩步上漲趨勢,台灣的房市熱潮與世界各國所面臨的疫情衝擊,呈現兩樣情;專家分析,主因在於低利環境、寬鬆貨幣政策等因素,導致大量游資進入市場所致。

2020已屆年末,雖然對於今年房市盛況,專家看法兩極,不過對於2021年展望,仍抱持審慎樂觀態度。

 

2020年房市:受惠疫情「加零」、低利、游資等因素

 

日前有房仲業者預估,今年的買賣移轉棟數,可望站上32萬棟,這是5年來首度突破30萬棟,顯見2020全年交易量,有明顯成長趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析,雖然2020上半年新冠肺炎(COVID-19)疫情來勢洶洶, 但台灣防疫得當,5月開始「加零」效應陸續發酵,使民眾生活逐漸回歸正軌。

 

葉凌棋說,全球為了因應疫情對經濟的衝擊,紛紛調降利率,採取貨幣寬鬆政策,低利率環境再加上市場上的大量游資,使部分資金流入房地產市場,而上半年因疫情衝擊而遞延的買盤,也開始陸續進場,造就下半年房市旺盛的買氣,以下半年的房市交易狀況而言,可以說「只有旺季,沒有淡季。」

 

不過,上述情況也讓預售屋的「紅單」炒房,有死灰復燃跡象,政府因此開始示警,並祭出稽查預售屋、加強控管銀行授信風險等措施,宣示政府打擊炒房的決心;而對自住買盤而言,房價隨著經濟復甦而緩步走揚,是健康房市的表現,預期2021全年房市呈現「量增價穩」格局。

 

台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也表示,2020年,全台各地幾乎都感受到這股資金及低利熱潮,不過也不是各地都「雞犬升天」,相對突出的區域,集中在台北、新北、桃園及台中等四都,建物買賣移轉棟皆為正成長;反而是台南、高雄略有衰退,這也顯示,原本市場上「南熱中溫北冷」的說法,並不正確,實際上是「北熱中溫南冷」。

 

直轄市 2019 年 2020年 年增率
台北市 27,743 30,467 9.81%
新北市 60,035 62,114 3.46%
桃園市 40,384 44,696 10.68%
台中市 43,438 47,269 8.82%
台南市 23,182 22,681 -2.16%
高雄市 37,250 37,082 -0.45%
合計 232,032 244,309 5.29%

▲近兩年6都建物買賣移轉棟數及年增率。(資料來源:台北市不動產仲介經紀業公會彙整六都地政局資料。2020年為推估值)

 

展望2021房市 專家審慎樂觀、建議自住客可開始看房

 

從2020下半年的房市交易熱度來看,葉凌棋說,預估2021年房市,應會延續2020年交易熱度,有望持續成長;價格方面,會是在平盤或小幅上漲之間,價量變化呈現「量增價穩」格局。

 

葉凌棋也提到,現在國外疫情持續爆發,國內境外移入案例也有增加趨勢,未來疫情、經濟前景,仍充滿高度不確定性,因此,對於明年房市,還是保持「審慎樂觀」態度。

 

另外,全球貨幣寬鬆政策與超低利率環境,短時間內應該不會改變,資金潮仍持續,若明年疫情、政經局勢沒有太大變動,預期明年房市交易量,仍有小幅增加的機會。

 

台北市不動產仲介經紀業公會理事長黃文雄也認為,推動2020年房市的資金潮及低利環境不會消失,市場仍有剛性需求及置產動能支撐。但,明年房市最大的不確定因素,是央行這波「打炒房」,會不會演變成全面的「打房」,若是「打炒房」,是將市場上炒作的投資客打出去,這是還給自住剛需者一個更乾淨、更安定的市場,對房市是正面的,適合自住購屋者進場找好屋。

 

黃文雄說,但若「打炒房」演變成「打房」,會將整體房市都打下來,一般購屋民眾恐怕也會受到衝擊,整體房屋交易量跟著萎縮,因此政府後續「打炒房」效應尚待觀察,目前看來,央行的「打炒房」動作還算溫和。

 

▲近10年全國建物買賣移轉棟數條柱走勢圖。(資料來源:台北市不動產仲介經紀業公會彙整內政部統計處、六都地政局。2020年為推估值)

 

張欣民則指出,不管政府是「打炒房」還是「打房」,多少都會影響到房市交易量,因此,可預見的是,2021年房市交易量必然會衰減,全年建物買賣移轉棟數,很有可能會再回落到30萬棟左右。至於房價部分,則要看央行這波「打炒房」會打掉多少量,以及後續其他部會是否也祭出「組合拳」,才能更精準地研判。

 

日前,戴德梁行董事總經理顏炳立也指出,「貓的市場不會有老虎雄風」,2021年仍是「貓的格局」,剛性需求仍為市場主力,不過,預期商用不動產、辦公市場,房價會再創新高,而今年因疫情受到影響的飯店、店面市場,將進入恢復期,可望有一定市場性。

 

2021房價估平穩、溫和上升 現在是買房好時機?

 

另外,葉凌棋提到,對自住客而言,現在是很好的買房時機,就整體景氣來看,房市崩跌可能性相當低,價格還是以持平盤整或溫和上升為主,而政府提出的房市調控政策,主要還是減少投機客的炒作空間,對自住客不會有太大影響。

 

因此,有意買房的民眾,近期算是不錯的進場時機,因為從2014年高點滑落開始,房市已低檔盤整多年,也看不太到繼續下跌的空間,雖然未來房市也不太可能像從前一樣,短時間內有大幅度成長,頂多就是跟著經濟景氣緩步走揚,但這樣的發展模式,才是健康的房市。因此,有購屋需求的民眾,現在就可以依照自身需求,考量能夠負擔的價位,開始找尋理想好房。

 

若以投資置產的角度,葉凌棋則說,低利環境下,除非全球景氣迅速恢復到疫情前的狀態,否則至少還會持續2至3年,若是持有現金或是定存,保值的效果相對較差,而房地產是相對穩健,且可保值的資產,因此,在房市維持「微溫」的狀態下,可以考慮進場置產。

 

北中南哪裡房價會漲?中南部可觀察

 

從區域來看,葉凌棋指出,雙北市雖然就業機會多、薪資水準也普遍高於其他都會區,但高房價、高物價水準,讓人吃不消,加上大台北地區捷運、公車等大眾運輸網絡成形,高速公路、快速道路齊備,反而將人帶離雙北市,讓「脫北者」暴增,因此,在雙北房價仍高的狀況下,房價上漲空間小,預期房價維持平盤整理的機率高。

 

至於中南部地區,由於有產業聚落進駐、加上近期台商回流與外商投資,造就最大投資潮,指標企業像是友達投資台中、台積電布局南科、Google在台南興建資料中心等,創造大量工作機會,產生人口磁吸效應,帶動周邊居住需求強勁,加上許多重大建設陸續興建,還有近期因疫情產生的供應鏈重組效應發酵,投資開發題材旺,讓房市增添不少想像空間,預估明年可能會延續一定的交易熱度,但房價會因政府的房市調控政策影響,僅會有微幅或小幅成長。

 

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