在今天看見明天

台南維冠、花蓮統帥...別等地震來幫你驗屋!建商真心話:這3種類型的房子最危險

台南維冠、花蓮統帥...別等地震來幫你驗屋!建商真心話:這3種類型的房子最危險
圖片僅示意

楊欽亮

房地產掃瞄

shutterstock

2020-12-25 09:27

我們該如何看房子的外觀、結構設計與施工品質?

 

台大土木系畢業的品嘉建設董事長胡偉良,和我是有20多年交情的朋友,這件事由他親口來說,要比我更具有說服力。胡偉良親自寫了下面這段文字:

 

1. 比較安全的建築興建時期

 

因為房子都是依照興建當時建築法規規定的最低標準進行設計、施工,因此除非特例(設計施工超過法規的要求)或偷工減料,否則興建時期的建築物也呈現該時期的法規安全要求。

 

依921地震以後新法規設計、施工的建築物,除了因應各地區地質、地震潛能而將設計地震力係數大幅提高外,也提升建物耐震度(韌性設計)規定,像是:牆柱梁須有韌性、梁柱接頭工法、鋼筋密度與彎曲角度、禁用無韌性之水淬鋼筋……等等,期使地震來臨時,建築物能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的目標,確保民眾自身及財產的安全。因此依新規範設計施工的房子基本上才是比較安全的。一般而論,考慮到設計施工的時程,最早完工的房子應該是在2003年以後。

 

2. 比較安全的房屋結構型態

 

簡單、對稱、筏式基礎設計加上嚴謹的施工,才能確保結構安全。

 

請選擇上部結構形狀簡單、對稱(井字型或方型),下部基礎部分採版式或筏式基礎的房子。上部結構形狀簡單、(雙軸)對稱(井字型或方型)的房子比較不會有局部受力集中的情形,再搭配下部基礎部分採版式或筏式基礎(有地下室),則其抵抗不均勻沉陷的能力較佳,對有土壤液化可能的區域,這類型的房子與其他種類相比更是相對可靠。

 

3. 具備專業能力的建商、營造蓋的房子

 

它們比較具備專業的素養,比較能替整體品質把關。尤其在當今不具專業能力素養的一案建設公司、借牌營造公司盛行的當下(這些混水摸魚的公司除了營利掛帥外,也不具專業素養,容易在設計、施工上造成疏失及瑕疵),所以民眾更應該仔細檢視廠商的專業能力。

 

最危險的房屋結構

 

1. 最危險的興建時期:民國63年以前

 

民國63年以前,台灣的建築法規是沒有地震的抗震要求的,因此民國63年以前興建的房子,基本上不具備地震抗震力。除了設計上缺少地震力的規定之外,當時蓋的房子,不論在工程品質管控或混凝土施工澆灌時,都普遍存在著各種缺失,像混凝土加水幾乎是司空見慣的普遍現象。而混凝土因加水造成強度不足更是導致柱子崩壞,人員喪命的主因之一。

 

次危險的興建時期(民國63年以後,88年以前)

 

這一段時期雖然有了地震力的設計規定,但尚無耐震設計及抗震施工細節的詳細規定,像是:混凝土粒料的用料品質、含泥量、扁平率、吸水率、氯離子含量等項目都沒有嚴格要求。加上施工仍然馬虎,所以整體工程品質普遍不佳,這個階段蓋的房子仍是不夠安全,建築物仍有因柱子斷(爆)裂產生災變的可能。

 

2. 最危險的建築物型態

 

a,有騎樓或一樓變更(或取消)梁柱、牆壁的住商混合大樓

 

這類型大樓因量體大(地震時的地震力也大),加上高度效應(地震時更大的搖擺、受力力矩),會讓柱子承受更大的負荷。尤其又碰上結構系統比較差,像是:造(外)形(不規則L型、冂型、T型)的房子(台南的維冠大樓、花蓮的雲翠大樓)。或結構系統不流暢:梁栓不連貫(錯開)、退縮建築、柱線不連貫、懸臂式(花蓮的統帥大樓)時更容易造成局部受力放大(形成軟弱點),若該部分未經適當補強,就會很容易導致崩塌、引發災變。

 

又因這類建築上半部常做住家使用,外牆及內(隔戶、隔間)牆多,使得上部成為相對堅實的上部結構,而到了底層,則因挑高、去牆去柱而成了俗稱軟腳蝦的軟弱層,成了受力最大卻結構最脆弱的頭重腳輕的「軟腳蝦」,在地震時由此發生房屋倒塌崩解也就不難了解。

 

b,有騎樓或一樓變更(或取消)梁柱、牆壁的4、5層公寓及沿街透天住宅

 

這類建築物大多是63年以前所興建,當時沒有嚴謹的抗震力設計的要求,建築物一般都以房屋重量的0.1倍做為地震的水平力,這也使得建築物的梁柱系統不具備良好的抗震能力(63年以後,地震水平力修正為載重的0.23倍,89年再修正為除輕震區仍維持0.23倍外,其餘調整為0.33倍),因此在地震時很需要牆壁的設置來協助抵抗地震力(但牆壁的配置要沿著外柱的兩側(正(背)面及側面)都有,並且愈多愈好),牆壁除了和梁柱共同抵抗、分攤地震力外,它也提供了梁柱的有效側向支撐,增加了梁柱的軸向承載力。

 

之後由於商業的進展,很多這類老舊建築物的1、2樓為了內部的淨空間需求,牆壁被任意拆除,使得底層變成整棟建築物的軟弱層。另,騎樓或鐵捲門的設置也同樣會減少牆面的數量,因而形成整棟結構上的軟弱層。再加上地下的基礎結構(地基)大多採獨立基腳型式,而不是版式或筏式基礎,當這類的建築物坐落在有軟弱地層或有土壤液化可能的區域時,建築物會因為土壤承載力不足或下方土壤液化而產生不均勻沉陷,因而造成柱子斷裂或房屋傾斜,有可能造成房屋倒塌。921地震倒塌很多的沿街店鋪式住宅,一樓牆量極少,亦均屬於頭重腳輕的「軟腳蝦」結構。

 

3. 違章加蓋的房屋

 

尤其是4、5層樓的老舊公寓,通常基礎型態就不好,每根柱子和其基腳板的承載能力就不足,再加上屋頂違建後,柱子和基礎的負荷又大幅增加(加蓋一層柱子的負載(受力)至少增加30%(-15%的荷重效應到15%的高度效應),加蓋2層至少增加60%的負荷,像屋頂加蓋做為隔間套房時,荷重更重,若又碰上「軟腳蝦」的情形或處於地質軟弱或土壤液化區,那麼遇到強烈地震真的是非常非常的危險。

 

除了柱的承載荷重外,老舊建物基礎因採獨立基腳,其承載力常常不足,若坐落在不良的地質上時更是面臨嚴重的考驗,尤其碰到軟弱的土壤液化地層,情況會更嚴重。

 

作者簡介_楊欽亮
 
資深房產媒體人。無可救藥的搖滾控、棒球精、旅遊痴、藝術迷。一九九一年踏入地產圈任房地產記者。二零零一年成為壹週刊創刊元老,曾擔任搜奇旅遊及財經人物組主任。開過畫廊,買過三間房子,皆不問漲跌,只由心。

 

本文摘自財經傳訊  《是誰偷走你的房子?:一次看懂房地產交易陷阱》

延伸閱讀

30年的一小步,都更的一大步 新北市代拆首例,還原居住正義

2020-06-24

北市危老重建案量一個月暴增百件!第一名危老推動師:申請前確認4件事,才不會做白工

2020-05-29

危老重建特快車! 「等了20年,終於在12天核定重建…」400萬戶老屋可望重生

2020-05-27

不但要1坪換1坪,還要免費車位跟搬遷費...致「肖貪」屋主:建商賠錢幫你換新房子,可能嗎?

2020-03-23

屋齡●●年的房子,最容易出現海砂屋!土壤液化、輻射、海砂...一張表教你避開問題老屋

2020-02-27