在今天看見明天

520檔期推案量創四年新低 中古屋成交量微幅下修 難道政府打房政策奏效?

520檔期推案量創四年新低 中古屋成交量微幅下修 難道政府打房政策奏效?

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2021-05-03 16:00

政府從去年底開始祭出一系列打炒房政策,除了信用管制相關措施,日前立法院更通過房地合一2.0法案,甚至還一度拋出「自然人第二戶限貸5成」的議題,才讓不少人驚覺這次政府出手似乎是「來真的」。

近年來國內房市買氣相當熱絡,但有房地產業者統計,即將到來的520檔期,新成屋、預售屋推案量預估較去年同期年減約9%,創下近4年來的新低。

房仲業者統計旗下加盟店業績也發現,4月全台成交量與3月相比減少7.8%,是否意味政府打房政策效應逐漸浮現,值得觀察。

 

房市熱潮仍在? 520檔期推案量縮 業者:受打房、營建成本飆高干擾

 

據住展雜誌統計,今年北台灣房市520檔期的新成屋、預售屋推案量預估量約為2133.81億元,與去年同期相比,減少200多億元、年減約9%,此數字為2018以來,近4年同期新低

 

住展雜誌研發長何世昌表示,雖然近期不動產市況還算穩定,但520檔推案量不增反減,主要是受到政府打房干擾,以及營建成本不可控風險飆高,導致建商降低預售推案意願所致。縱使有高達500多億元延推案量加持,供給量依然無法放大,未來供給緊縮的問題恐將提早浮現。

 

何世昌分析,北台灣520檔期的觀察重點仍在雙北市,其中台北市推案量估約有727.95億元,新北市則約有823.8億元。

 

北市蛋黃區推案 松山區以百億元居首

 

從產品規劃來看,小、中、大房型大致三分天下、各占三分之一,顯示市場正多元化、且蓬勃發展,建商可以多角化出擊。

 

在建案分布方面,台北市蛋黃區以松山區推案最踴躍,案量逾百億元,又以馥敦飯店改建案「鑴萃」案量45億元最大;蛋白區則是大同區案量逾200億元最多。

 

但無論是蛋黃或是蛋白,台北市大多數指標案都是都更或危老重建案,顯示老屋重建為北市新推案主流的趨勢不變

 

新北市推案重心在新店、淡水與三重等地,新興重劃區供給豐沛,但新北市與台北市多元化供給截然不同,高達八成多的戶別是20~50坪房型,意味著新北建商仍維持著搶攻首購、首換客層的基調。



 

受政策影響?房仲業者成交量月縮7.8% 

 

在新成屋、預售屋以外,中古屋市場是否也受到政府打炒房效應影響,交易量下跌?

 

據住商機構企畫研究室統計,旗下加盟店4月成交業績,發現全台的成交量與3月相比,量縮7.8%,但仍較去年同期量增52.4%。

若進一步分析成交量,住商機構指出,台北市較上月減少2.9%,年增61.1%;新北較上月減少5.3%,年增80.0%,桃園較上月減12.5%,年增38.2%,台中較上月減少13.1%,年增50.8%;

 

台南較上月減少7.5%,年增49.6%,高雄較上月減少7.0%,年增43.9%。

 

六都成交量優於去年 「這種」買方最勇敢

 

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出,4月9日立法院匆匆通過房地合一2.0三讀,為市場投下震撼彈,加上清明連假工作天數少,也讓買氣受到影響。

 

若從六都表現來看,徐佳馨表示,六都年成長都十分亮眼,且在政府一系列打炒房等負面因素下,卻沒有嚇退自用買方,主要是買方認為,政策對於投資客嚇阻很有效果,價格有空間討論,更期待能撿到便宜,加上認為大跌不容易,促使自用買盤支撐,應是成交優於去年的重要原因。

 

至於房市未來是否有長期利空因素,大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡認為,去年湧入的熱錢逐步到位,有資產布局考量的買方多已入手標的,加上房地合一2.0即將上路,自用、自住買方偏向觀望,交易熱度減弱,不過利率仍在低點,且國內經濟穩定,價格不易出現暴跌走勢。

 

桃園、台中買賣移轉棟數月減6%以上 自用買盤仍有支撐

 

另外,從最新出爐的桃園、台中、台南及高雄的4月買賣移轉棟數觀察,住商機構指出,桃園市為3757棟,月減6.2%、年增13.4%;台中市3,864棟,月減8.6%、年增28.5%;

 

台南市2143棟,月增4.0%、年增26.3%;高雄市3719棟,月增1.0%、年增38.6%。

 

郎美囡表示,桃園市及台中市近期受重劃區議題帶動,推案量大、承接的買氣也旺,故新案、新成屋交易量大,不過政府打房後投資置產比例逐漸減少,4月與前一月相比交易量略有縮減,而台南市及高雄市房價相對北部、中部低,且大型企業、廠辦設點布局以及政府建設議題不斷,仍吸引買盤進駐,成交尚未出現緊縮之勢。

 

徐佳馨指出,雖然政府打房措施不斷,不過利率處於低檔,未受管制的買方不受影響,且自用買盤仍有支撐,加上房地合一上路前的曖昧期話題,買方把握議價機會,賣方也趁機出脫,預估六月前交易仍有可觀之處。

 

六都

2021年4月

2021年3月

2020年4月

月增減

年增減

桃園市

  3,757

  4,005

  3,314

-6.2%

13.4%

台中市

  3,864

  4,226

  3,006

-8.6%

28.5%

台南市

  2,143

  2,060

  1,697

4.0%

26.3%

高雄市

  3,719

  3,682

  2,684

1.0%

38.6%

合計

 13,483

 13,973

 10,701

-3.5%

26.0%

 
▲四都4月買賣移轉棟數。(資料來源:各都地政局、住商機構企畫研究室整理)

延伸閱讀

「林三淡」不再是鬼城! 為何在新北市前10大里 最多人搬進「這兩個」重劃區?

2021-04-29

熱絡房市》短褲阿伯一次掃兩戶 大戶買停車場秒變跑車展示間 中台灣隱形富豪 低調買爆七期豪宅

2021-04-28

政府打炒房會讓房市熄火? 顏炳立:如東廠錦衣衛追殺投機客,但房市有「這些人」撐盤

2021-03-30

降息可刺激房市?一張表帶你看史上五波降息後 房市交易量怎麼走

2020-04-21

疫情緩,房市回溫有感?業者:遞延性買盤出籠,買氣持續到年底

2021-08-31