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疫情+實價新制衝擊! 北台灣上半年房市推案量年減近2成 為何這幾區卻逆勢成長?

疫情+實價新制衝擊! 北台灣上半年房市推案量年減近2成 為何這幾區卻逆勢成長?

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2021-07-16 17:00

自7月1日起,多項房地產新制上路,其中除了房地合一2.0以外,還有實價登錄2.0新制,尤其如預售契約備查、簽約後30日需即時登錄、紅單禁止轉讓,這也讓外界關注是否有可能衝擊到預售建案的銷售。

從業者統計北台灣新成屋、預售屋的推案量來看,今年第二季推案量與去年同期相比,確實減少逾千億元,年減幅高達3成之多。

業界推測推案量下滑,主要與政府打房、營造成本飆升及疫情爆發有關。

 

據住展雜誌統計,今年第二季北台灣的新成屋、預售屋推案量為2,285.53億元,與第一季相比,減少約300多億,季減幅為1成4;

 

若與去年同期相比,更驟減逾千億元、年減幅約3成。

 

住展雜誌研發長何世昌分析,推案量大減的因素主要與政府打房、營造成本飆升、新冠疫情爆發等三大因素有關,這些因素讓縮手觀望或邀遲推案的建商變多,因此新建案供給量往下走低。

 

雖然新建案市場從量增轉為量縮,北台灣全年推案量估計能可守住1兆元大關。

 

北市推案量跌幅最大 但未出現恐慌性降價

 

若從個別地區來看,北台灣今年上半年累計推案量共4,946.39億元,與去年上半年相比,年減1成9。

 

其中,北台灣包括台北市、新北市、桃園市等三都在今年上半年,推案量都同步減少,台北市僅1,097億元,比去年少了600多億元,年減3成7,也成為三都中推案量衰退幅度最大的縣市。

 

 

何世昌對此表示,原因可能與台北市建商對於政策變動比較敏感,和身處疫情重災區有關。

 

若從北市各行政區細看,傳統推案熱區中山區、內湖區的推案量通通熄火,中山區甚至僅剩70多億,供給量近乎腰斬。內湖區案量則為約7億元,也讓內湖房市處於嚴重缺貨狀態。

 

不過,由於北市新推案量極為有限,市場上潛在賣壓也低,即使面臨打房與疫情衝擊,並未出現恐慌性降價。

 

新北、桃園推案量也衰退 龜山案量大減8成

 

除了台北市衰退幅度最大以外,新北市今年上半年推案量則是跌破2,000億,約為1,950億元,較去年同期少400多億元、年減幅約17.6%。

 

何世昌表示,再從各行政區來看,僅新店、三重等少數區域逆勢增量,但板橋、新莊、中和、淡水、土城、三峽等多數行政區推案數全都減量。

 

桃園市推案量則約1,073億元,年減幅約20%。其中,推案量衰退較劇烈的行政區為桃園區與龜山區,桃園區案量砍半至222億元,主要是中路、小檜溪等重劃區推案量減少所致。

 

龜山則因A7重劃區處於推案空窗期,上半年案量比去年同期大減近八成,僅剩不到80億元。

 

北台灣總體推案量衰退 為何這幾區能逆勢成長?

 

不過,除了台北、新北及桃園的推案量下修外,也有縣市的推案量呈現逆勢增長的狀況,何世昌提到,基隆市、宜蘭縣、新竹縣市等地區,上半年的推案量都較前一年同期成長。

 

如基隆市上半年推案量年增約25.8%,下半年指標大案「新潢濱」公開後,預料全年案量仍會持續成長。宜蘭年增約17%,其推案量與市場狀況比較,相對免疫。

 

 

新竹地區上半年推案量也有約688億元,年增超過100億元、年增幅近25%。雖然新竹地區推案量成長。

 

但增長的關鍵非傳統蛋黃區,更多是來自於蛋白區,尤以都市計畫外的新重劃區推案成長動能較強,

 

不過,竹科新貴偏好的新竹市東區、新竹縣竹北市四大重劃區等菁華區段,在供給量上仍相對低迷,一旦有新案出現,只要價格合理就能順銷,顯示菁華區缺貨問題依然無解。

 

上半年推案熄火 估最快8、9月有新一波推案潮

 

何世昌認為,北台灣上半年推案熄火,推案量逐季下滑,但因疫情已經脫離高峰期,Q3、Q4延推案推出後將挹注不少推案量,估下半年約有5,500億元至6,000億元左右案量伺機推出,全年推案量可能會落在1.05~1.1兆元之間。

 

雖然5、6月推案量大幅減少,建商靜極思動卻不衝動,主要是七月實登、房地合一稅上路,以及三級警戒未降級等影響,預期新一波推案潮最快要等到8、9月才會出現。

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