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看房時留意!實際坪數、權狀坪數怎麼分?這些設施可能是「高公設比」的元凶

看房時留意!實際坪數、權狀坪數怎麼分?這些設施可能是「高公設比」的元凶

黃健誠

房地產掃瞄

21世紀不動產提供

2021-09-16 15:31

近期房市有回溫之勢,有不少屬於剛性需求的民眾仍在努力看房,想購得一間心目中完美的房子。不過,看房的「眉角」不少,除了地段、房型、房價等基本功課得要做得充足外,對於「坪數」的概念,如實際坪數、權狀坪數、公設也是買房民眾需花時間搞懂的事情。

在看房時,民眾第一項得先了解的資訊,就是該物件的坪數多少,但是,坪數分為「實際坪數」與「權狀坪數」。21世紀不動產企劃研究室表示,所謂的實際坪數是指,房屋權狀內登記的主建物面積,包括如客廳、臥室、廚房、衛浴...等日常生活會使用到的室內空間。

 

但是,其他如屋簷、雨遮、露臺等,則不計入主建物面積中。至於如陽台等附屬建物、或其他公設等共有部分,同樣不包括在主建物面積裡。

 

21世紀不動產企研室指出,在了解物件資訊時,在共有部份的公共設施有不少需要特別注意的細節。像以某物件的公共梯廳為例,若公共梯廳與走道沒有配置得當,這些多出來無用的空間,恐怕就會對公設比造成影響,因為如健身房、社區大廳之類屬於社區全體住戶共同使用與擁有的公設,坪數會由全社區的住戶均攤,但該層的公共梯廳,僅由當層的住戶數平均分攤。

 

另外,看房挑選物件時,停車位也是重點之一,由於停車位的尺寸是固定的,大車位為4.12坪(250㎝×550㎝)、小車位為3.83坪(230㎝×550㎝),車位與車道實際登記的面積,從6到15坪都有,關鍵在於車道面積的分配方式。

 

有些社區會把車道面積劃入車位計算,有些則把車道面積算成公設,因此在購買之前,需再三確認車位權狀的坪數;反之,若沒有購買車位,當然就不必分擔車位與車道的公設。

 

▲有些社區會把車道面積劃入車位計算,有些則把車道面積算成公設,購買之前需再三確認車位權狀的坪數。(圖/21世紀不動產提供)

 

相同公設比,為何公設差很多?原因可能是「虛灌坪數」

 

台灣近年來多少不少新建案,但是最常被拿出來討論的,莫過於動輒高達30、40%的公設比,21世紀不動產企研室提到,若以上述提及的車位與車道而言,如果計算方式不同,就可能發生兩種情況。

 

例如,A、B兩個社區,公設比一樣都是32%,但是A社區停車位面積,在權狀上顯示為12坪,甚至社區還有游泳池、健身房、交誼廳…等豐富的公共設施;對比B社區車位坪數只有6坪,且社區裡幾乎沒有公設。這種狀況下,可能是B社區把車道面積算成房屋的公設,也就是俗稱的「虛灌坪數」。

 

▲台灣現今的新建案公設約在30%上下,通常基地愈大,代表住戶能得到的東西愈多(例如公設內容愈豐富),這些在購屋前不妨都列入考量。(圖/21世紀不動產提供)

 

值得留意的是,也不是社區內所有公共設施都納入「公設比」計算,一般而言,大部分露天無頂蓋的都不計入,像是露天泳池、中庭花園及曬衣場等。另外,根據其建案基地大小的不同,就算公設比相同,基地越大也代表住戶能得到的東西越多,因此基地大小也需要在購屋前納入考量。

 

21世紀不動產企劃研究室最後建議民眾,購屋前一定要把權狀所有項目計算清楚,尤其要仔細確認共有部分的坪數,如果建案公設比高得嚇人,但實際用起來卻無感,那就有被灌水的可能性。

 

另外,社區內如許多看似吸引人的公設,在購屋前也要思考是否會使用到,因為付出去的錢有一部份也是用來買公設的,若社區內有許多用不到的公設,恐怕有些可惜。

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