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房價到底漲多兇?一張表看清呈「這角度」陡升嚇壞所有人!專家:明年將臨7大挑戰

房價到底漲多兇?一張表看清呈「這角度」陡升嚇壞所有人!專家:明年將臨7大挑戰

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2021-11-02 11:46

打房「房價越打越高」?近年來,政府推出打房相關政策,希望能抑制房價的漲幅,但近期房市狀況不只市況熱絡,價格也持續高漲,日前內政部公布今年第二季及第三季的「可能成交指數」,第二季至第三季的數據曲線呈現45度角上升,也在網路上引起熱議,更被形容成是房價暴漲。

為何房價指標呈「暴漲」? 專家曝8大因素

 

內政部不動產資訊平台的「可能成交指數」,從今年第一季129.86、第二季129.45,突然上升至第三季的134.69,漲幅相當明顯。若是觀察以實價登錄不動產交易價格資料編撰而成的住宅價格指數,也可明顯觀察到房價從2018年第二季開始,曲線就是一路上升,甚至近兩年的曲線可說是相當「陡峭」。

 

▲去年第4季至今年第3季的「可能成交指數」走勢。(圖/取自內政部不動產資訊平台)

 

對於房價上漲的現況,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,2020年開始至今,住宅市場在剛性需求支撐、營建成本高漲、通貨膨脹保值心態等環境下,展開一波較強勁的上揚,全台土地、商用、住宅市場全面價量齊揚,房市正式邁入景氣技術第六循環的主升段。

 

李同榮提到,這一段房市回升行情,主要建立在包括「美商戰引發國際貿易保護主義,帶動台商製造業回流榮景」「台商資金回流與租稅大赦引發的資金大回流,帶動搶購土地風潮」「台灣經濟成長率表現強勁,帶動購屋需求」「近幾年國民每人平均所得大幅提升,帶動購屋能力」、「產業鏈南移助漲基期較低中南部,帶動全台蛋白區全面翻揚」、「兩代不同堂趨勢大爆發,帶動市場強勁的剛性需求」、「營建成本高漲與通膨隱憂,帶動自住丶換屋丶投資保值的搶購風潮」、「景氣循環由2018Q3止跌點回升,帶動另一波段的技術回升行情。」等8大利因。

 

不過,雖然房市在上述8大利因帶動下,讓各區域、各類產品價量齊揚,甚至全年交易量上看35萬棟,但這一波主升段行情能持續多久、明年是否還能延續今年漲勢,李同榮對此認為,未來房地產走勢還將面臨7大挑戰。

 

2022年還會繼續漲?未來有這7大挑戰

 

李同榮提到,首先是「全球QE縮表資金回收的挑戰」,由於美國聯準會(Fed)今年9月決策會議,應在11月中或12月中開始縮減於新冠疫情期間所推出的刺激措施規模。而後又有經濟學家認為,Fed將在11月會議宣布啟動量化寬鬆(QE)退場機制,甚至可能當月就實施,縮減步調可能為每月150億美元,明年7月完成,一旦QE提前縮表,勢必影響全球資金流動,間接抑制泛濫資金流入股市與房市。

 

其次,「通貨膨脹與營建成本大增的挑戰」,全球性通貨在油價與大宗物資大幅上升帶動下,通貨膨脹指數上升,通膨初期對房市有保值心理的激勵,通膨中期會帶動搶購風潮,末期銷售率下滑,產生停滯性通貨膨脹,就會對房市產生不利影響。

 

目前看來,台灣消費者物價年增率在3%範圍內,若2022年通膨超過5%,且營建成本又持續上升,對房市就會是嚴峻考驗,能否轉嫁至市場是一大關鍵。

 

另外,未來也會面臨「利率上升壓力的挑戰」,李同榮說,若全球QE提早縮表,為求資金逐漸回收,緊跟而來就是利率提升的壓力,當然利率回升初期會較溫和,對房市的影響較有限,但對市場中期而言,就會是一大警訊。

 

「蛋白區漲勢動能是否持續的挑戰」,則代表此波段住宅市場由中南部及蛋白區領漲,也是市場的主要推升動力,兩代不同堂趨勢增進市場需求量能,但持續動力有待換屋需求量能跟進,否則市場持續推動量能將面臨蛋白區房價是否會漲不動的挑戰。

 

李同榮也提到,「預售市場假性需求爆增與房市超熱的挑戰」是指房市循環中主升段走勢另一特色就是短線有利可圖的炒作,尤其近年中南部漲幅較高,成為預售紅單短線炒作溫床,雖有政策打炒房抑制紅單措施,但在稽核困難情況下,紅單炒作依然猖獗,若此現象持續擴大,房價將會縮短主升段的持續動能,上升趨勢線就會提早終止。

 

再者,「政策打炒房升級的挑戰」,2020年不但有實價登錄2.0、房地合一2.0、央行三度限貸等打炒房措施,但因房市漲勢難擋,面對地方選舉與民意壓力,政策面若加重打房力道,若力道過猛就會有硬著陸的危機出現,因此,政府政策宜小心謹慎,購屋者也得戰戰兢兢的面對挑戰。

 

最後,李同榮也說,也需留意「兩岸衝突性增高的挑戰」,因為近年來中美商戰持續加溫,台美友好關係增進,引發中共軍機不斷擾台,且情況有增無減,在中美夾縫中,台灣處境非常艱難,一旦有突發性衝突產生,對台灣經濟與房市都會產生立即性的影響,雖然機率不會太高,但也是房市長線發展觀察的重要指標。

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