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內政部棒打炒房!轉賣預售屋每戶罰300萬 專家曝「黑市交易只會更盛行」

內政部棒打炒房!轉賣預售屋每戶罰300萬 專家曝「黑市交易只會更盛行」

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2021-12-10 16:30

日前在台南仁德的建案發生民眾「排隊買房」的景況,讓市場矚目熱議,甚至懷疑這種現象有炒房疑慮,也引起官方單位密切注意。昨(9)日內政部針對近期預售屋市場炒作哄抬、嚴重影響房市交易秩序的情形,通過修法草案,包括限制預售屋換約轉售、私法人購屋許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等五大打炒房措施。

內政部指出,對於近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為,修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」等相關法規。

修法五大重點

 

一、限制換約轉售

 

預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。

 

二、禁止炒作行為

 

嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者將處罰100萬至500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者,並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。

 

三、解約申報登錄:

 

預售屋買賣契約若有解約情形,應於30日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰3萬至15萬元,以避免虛假交易哄抬房價。

 

四、管制私法人購屋:

 

增訂私法人取得住宅用房屋許可制,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

 

五、建立檢舉獎金機制:

 

建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度,經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金,並授權主管機關另訂辦法,以利執行。

 

內政部次長花敬群對於此次修法表示,預售屋延長付款期,本意是為了方便購屋族進行資金調度,但現在卻成為投資客低成本炒房獲利的手段,因此為讓回歸為了回歸正常市場機制,將修法全面限制預售屋換約轉售。

 

花敬群也提到,禁止換約的修法就是要斷掉投資客、炒房團獲利了結的管道,希望能讓預售市場回歸到要住的人,透過預售可以讓他們自備款用比較長的時間慢慢支付,來滿足資金調度或是購屋的期待。

 

修法展現政府打炒房決心 可望緩和過熱市場 卻恐釀「黑市交易」?

 

對於內政部通過此修正草案,住展雜誌研發長何世昌認為,恐怕會造成黑市交易更盛行的狀況發生,首先是因為這樣的法規並不符合人性,甚至禁止預售屋換約根本是世界上各國獨有的措施。

 

當民眾購買預售屋禁止換約後,購屋的人一旦反悔不買,只能選擇「退戶」,而退戶往往要收取高達成交總額15%的違約金,如果民眾並不想要賠償這一大筆錢,又發現自己購買的預售屋價格已上漲,自然就會轉到檯面下的「黑市交易」。

 

無論消費者違淚付出違約金,或是轉往檯面下的交易,建商都仍是有賺無賠,一點都不會受到影響,雖然有檢舉機制,恐怕仍防不了有心人的操作,甚至會有無辜民眾受害,因此這次的修法未來公告施行以後,實務上將會碰多許多窒礙難行之處。

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,修正草案從移轉限制檢舉等手段,防杜炒作的可能性,可看出內政部打炒房的企圖心,但預售屋買賣契約一旦簽署,即成為民眾的財產權,限制人民轉售權利,恐怕還需要多方完備的討論。

 

預售屋銷售從簽約預定到交屋可能長達兩三年,中間變化多,有人確實會因財務、遷移、家庭、婚姻等狀況必須轉售,政府如何在嚴控房價下又能照顧到實際狀況,需要有更明確的配套措施。不過,內政部說重話下重手,無論後續草案是否通過,也讓預售屋市場收到警訊,未來交易或轉讓的難度增加,有機會讓過熱的市場稍稍緩和,回歸需求性的理性購買。

 

吉家網董事長李同榮則認為,目前打房的方向正確,但是否能有具體成效,則要觀察房價漲勢是否趨緩,因為短線炒房的關鍵在於房價漲勢的利因,房市目前處於主升段,房價漲勢難擋,在有利可圖的市場上,任何打炒房措施都會有漏洞可鑽,像紅單課稅規範至今效果有限,原因就是其中仍有模糊空間。

 

其次是抑制土地炒作,如中南部這一波房價上漲幅度強勁的主因,在於基期低、營建成本墊高、產業南移、台積電擴廠等因素,造成土地搶購及炒作的現象,若放任不管,將影響房價大幅上漲,若房價漲幅過高,恐怕政策仍壓抑不住炒房風氣。

 

李同榮也提到,政府的打炒房政策雖然有法可管,但稽核能力與稽查人力將是成敗的重要關鍵,如紅單納管課稅早已實施上路,但成效不是很好的原因就是稽查問題,地方政府礙於人力資源不足,無法全面稽查地下轉單避稅的弊端,又可能因地方勢力而難以查察,因此內政部此次增加檢舉制度,或許可產生部分效果,但最重要的還是地方政府的稽查能力與決心,否則空有法條仍難以執行徹底。

 

不過,雖然內政部通過相關法條的修正草案,但後續修正草案還要經過行政院會拍板,再送立法院三讀通過後才會正式公告施行,預估若要正式上路,最快也要等到明年下半年,因此在施行前,民眾仍可觀察這項政策對於房市帶來的衝擊程度。

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