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政府打房為何越打房價越高?除「羊群效應」外還有低利環境 專家:明年進高原期,留意這2件事

政府打房為何越打房價越高?除「羊群效應」外還有低利環境 專家:明年進高原期,留意這2件事

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2021-12-13 14:00

內政部日前通過修正草案,未來預售屋及新成屋的換約轉售都將受到嚴格限制,這也被視為對房市再下重手的「打房措施」,不過,回顧近年來,從中央到地方的討論聲浪持續不斷,如央行的信用管制、地方政府欲推行囤房稅、財政部推房地合一稅2.0到內政部實價登錄等議題,成為市場矚目焦點,但是房價始終不見下跌,甚至還屢屢創高,為何政府頻頻推出打房措施,卻仍壓抑不住房價?

全國房價指數已年增近4% 房價被政府「越打越高」?

 

從2020年下半年起,房市開始呈現反轉情況,從最新公布的10月全國清華安富房價指數來看,全國房價指數較去年同期已上漲3.94%,且各縣市的房價與去年相比皆呈上漲情形,特別是在六大都會區的表現上,如台中市與去年同期相比,上漲6.45%、台南市也有逾5%的漲幅,其他像基隆市年增8%、宜蘭縣也逾7%,可見這一波房價上漲的情形,是所有縣市都面臨的情況。

 

在量能方面,據內政部公布的2020年全台「建物買賣移轉」棟數為32.7萬棟,創下2014年以來7年新高,外界預估2021年的移轉棟數更可能創下35萬棟,可見今年房市需求的強勁表現。

 

回顧過去政府所推出的打房政策,包括2020年底央行推出選擇性信用管制,限縮公司法人與自然人購買第二戶或第三戶的貸款成數;2021年7月上路的房地房一稅2.0,調整所得稅法中對於短期持有的定義;實價登錄2.0的修法,要求預售屋銷售資訊即時申報;再到近期內政部通過的修法草案等,在在都劍指房市,希望能讓房地產火熱的市況能稍稍冷卻,無奈仍壓抑不住房價漲幅,甚至在新竹、台中及台南等地還出現排隊搶房的熱況,這讓有購屋夢想、卻還沒有能力買房的民眾,也只能望屋興嘆,產生看著高漲房價產生「越打越高」的感受。

 

打房沒有特效藥!除了房市政策外 專家:引導市場游資也是方法

 

不過,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨對此則分析,並非打房政策沒用,而是民眾產生了打房有「特效藥」的迷思。

 

徐佳馨指出,在低利率、高游資的市場環境下,確實會讓政府所推出的打房政策看起來效果不佳,但也有人會質疑為何過去的選擇性信用管制,或是稅制上的調控「以前有用、現在卻沒用」,最根本的原因還是因為現在「低利率」的緣故。

 

另外,在房地產市場上資訊相當透明,這也是過去台灣房市從來沒有過的重大改變,當連預售屋都有實價登錄以後,民眾若看到哪個區域或案場熱賣完銷,一定會有人想去追,因此資訊透明有一部份也激化了「羊群效應」。

 

徐佳馨也提到,打房政策在政府一步步推行之下,當然會有其效果,但是如果過於期待政府一推行相關政策,就能馬上看到壓抑房價的效果,恐怕會是較為不切實際的想法,因為各國房價也是不斷上漲,但各國推的打房政策多也無法如一吃見效的特效藥般成功壓抑房價。

 

雖然打房政策受到大環境影響不易彰顯效果,也難有特效藥,但是徐佳馨也說,首要應處理的是房價高漲的根本性問題,如用一些時間慢慢地收緊銀根,要求銀行降低逾放比,或是引導市場游資投入比房地產更保值的商品。

 

另外,更重要的是居住政策的方向,如目前推行的包租代管或是社會住宅等政策也是相當重要的一環,透過這些做法,解決年輕人買不起房的痛苦,兩者疊加才更有可能看到打房綜效浮現。

 

2022房市進入高原期 需「居高思危」

 

如同此次內政部通過的修法草案,其中增加檢舉措施、積極查核是正確的方向,但是禁止預售屋、新建成屋換約轉售恐怕有違自由市場的意志,除了造成投機客想方設法鑽漏洞以外,依照過去的經驗,投資客只要忍過一段時間照樣能賺錢。

 

不過,依照目前的市場狀況來看,徐佳馨說,如果明年股票市場並不好做的話,需要觀察資金會不會流入房市,而預期升息對於市場也會有信心面的衝擊,再加上打房政策的不確定性,預期2022年的房市格局將呈現「量平價小漲」,進入需「居高思危」的高原期。

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