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林三淡「鬼城」翻身密碼! 一旦「這個」低於10%房價開始起漲 為何淡水卻是落居人後?

林三淡「鬼城」翻身密碼! 一旦「這個」低於10%房價開始起漲 為何淡水卻是落居人後?

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2021-12-23 15:23

過去,包括林口、三峽、淡水合稱「林三淡」等三個區域,雖然曾房屋供給量過大,入住的人卻很少,讓許多位處重劃區的新大樓社區「點燈率」不高,而被外界質疑是「鬼城」。不過,這樣的狀況近年來已大有改善,除了林口、三峽移入人口數明顯增多,兩地的電梯大樓房價也在今年創下新高,逐漸擺脫鬼城標籤。

對於過去鬼城現象已不復見,信義不動產企研室指出,觀察林三淡長期的空置率與房價表現,發現空置率10%是重要的關鍵數字,因為如三峽在空置率跌破10%後,就呈現緩漲向上;同樣地,林口則是去年空置率大降至接近10%,房市從供過於求到供需逐漸平衡,兩區域的電梯大樓房價雙雙在今年寫下房價新高。

 

空置率10%是關鍵 林口、三峽跌破後房價皆創高

 

空置率一向是市場上關注的議題,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,空置率的數字多少為供過於求或供不應求,一直沒有一個統一標準,不過,從林口、三峽、淡水等地的重劃區為都市主要發展主軸的區域來看,「10%」似乎是一個很關鍵關卡,當空置率越靠近10%時,代表供需狀況越為平衡,當景氣走揚、需求增加時,房市就會偏向供不應求,並帶動房價走揚。

 

林三淡電梯大樓房價與空置率變化

時間

三峽

林口

淡水

單價

空置率

單價

空置率

單價

空置率

2014

27.3

10.56

26.6

14.97

25.0

14.01

2015

25.7

10.29

25.6

14.17

24.5

14.11

2016

25.6

9.00

24.4

13.44

23.2

14.56

2017

26.2

9.25

23.6

13.07

23.3

15.30

2018

26.4

9.15

25.0

17.58

21.8

16.94

2019

27.7

8.68

24.9

14.23

22.3

19.11

2020

28.3

8.53

26.6

11.59

23.6

17.44

2021

32.4

NA

29.6

NA

24.6

NA

▲統計信義房屋內部成交資料,排除一樓頂樓與預售產品。單位:萬元/坪(資料來源:信義房屋不動產企研室彙整)

 

如同三峽空置率從2016年跌破10%後,房價就緩漲向上,2019年空置率修正至9%以下,電梯大樓的房價也在該年度突破2014年的高點,今年更一舉衝高至每坪32.4萬元,房價寫下歷史新高。

 

林口近年來,則是不斷有人口移入,空置率從2019年的14.23%,修正至2020年的11.59%,空置狀況大幅改善,今年電梯大樓房價也達到每坪29.6萬元的新高,大樓均價往3字頭邁進。

 

淡水房市供過於求 房價走勢落後林口三峽

 

對比林口及三峽在空置率下滑後,房價持續創高,淡水的房市則受到空屋量的壓抑,空置率一直到去年還達到17.44%,即使景氣大幅走揚,但淡水電梯大樓房價復甦到每坪24.6萬元,尚未回到2014年的高點水準,房價走勢明顯落後於林口與三峽一大截。

 

曾敬德表示,三峽與林口重劃區發展成熟,人口進駐空置率改善,甚至房價在這波景氣走揚帶動下,電梯大樓房價也創下新高,兩者也逐漸擺脫鬼城標籤,成為大台北通勤圈重要的移居城市。

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