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「跟著台積電去買房」失靈? 2022超低利環境改變,若「這件事」發生民眾信心動搖

「跟著台積電去買房」失靈? 2022超低利環境改變,若「這件事」發生民眾信心動搖

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2021-12-28 11:09

2021年已進入尾聲,國內房市今年雖然一度受到疫情三級管制干擾,但卻出現罕見通膨預期、資金行情及科技廠擴廠等多項利多題材匯集,市場出現一波價量齊揚的走勢,而這一波房市上漲的情形,也並非為傳統的蛋黃區為主,從過去的領頭羊台北,轉為由新竹、台南、高雄等地引起高度討論。

不過,信義房屋認為,高漲房價最後可能會成為社會問題,雖然目前政府仍有政策出手降溫,但展望2022年的房市,會是政策與高房拉鋸的一年。

回顧過去2021全年房市,市場出現結構性改變,信義房屋指出,過去長期擔任房市領頭羊的台北市,現在則風水輪流轉,輪動到雙北市以外的區域,房市呈現「竹南高」熱,且過去買重劃區、捷運的開發題材也出現變化,最新則是跟著科技廠商跑,科技廠商只要傳出設廠訊息,還沒蓋下去就先吸引資金湧入,進而拉高地價房價。

 

2021內外都有戲 推升多區房價創新高

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2021雖有疫情干擾,但三級解除後遞延買盤集中回籠,加上市場對於通膨預期爆發,科技廠商擴廠又吸引資金搶先布局,同時地價、造價同步翻揚,外在則有近年最強的資金行情,包括利率史上最低、貸款期數史上最高(購買力增加)、股市創新高轉入房市、台商回流潮,在眾多利多條件匯聚之下,房市呈現價量齊揚走勢,許多區域房價都創下歷史新高。

 

2021房市中南部風生水起外,台北市的都市發展則是「老問題」,一來戶數今年首度呈現衰退,人口持續移出,另一方面則是危老改建盛行,北市危老累計核准600件,還有個案改建後房價最高出現每坪200萬以上的交易紀錄,老屋改建成為台北市的推案主力。

 

2022低利環境可能有變化 房價及政策拉鋸

 

展望2022年,市場會出現幾項改變,首先超寬鬆的利率條件可能出現改變,目前央行已經針對建商融資進行金檢與降低貸款成數,另一方面銀行放款政策也會進一步緊縮,同時下半年美國可能進入升息循環,台灣後續可能跟進,低利環境可能出現轉折。

 

再來,都會區過去一年房價大幅走揚,有些甚至漲幅達到2成,高房價可能成為新的社會問題,過去的經驗往往政策高頻率出手時,也是景氣走到高峰的時候,2022將會是高房價與政策糾纏的一年,初期政策還不會動搖市場信心,但若是不斷有政策出爐且加強管制力道,久了還是會動搖民眾信心,進而讓當前的房市降溫。

 

信義房屋也整理出2021房市十大回顧

1.     購屋信心08年以來新高

2.     通膨預期近年最強

3.     資金行情發酵(最長貸款期數、台股新高、低利、回流)

4.     房市新高年、建物移轉棟數八年新高

5.     預售揭露今年預估成交上兆元

6.     房市北市領頭羊→雙北以外各領風騷

7.     房市新題材,資金追逐科技業設廠

8.     住宅建照量挑戰1995年以來新高

9.     人口老化繼承創新高

10.   北市老問題,危老改建續夯

 

2022房市展望

1.     預期美國下半年展開升息循環,超低利環境改變

2.     銀行有感政策趨緊,放款較2021轉趨謹慎

3.     高房價持續,政策不斷出手降溫

4.     信心短期仍偏向樂觀,上半年房市能見度比下半年高

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