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跟著人口成長率去買房!一表看懂10大房市潛力區 第1名三井、東森都看中「它」

跟著人口成長率去買房!一表看懂10大房市潛力區 第1名三井、東森都看中「它」

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2022-01-18 16:04

去年(2021)整體房地產市場火熱,六都的表現更可說是「價漲量增」,甚至房價平均漲幅高達9.5%,交易量也成長約7%。不過,若特別觀察六都行政區房價漲幅最高的前十名,卻會發現多為中南部過去被認為是蛋白區的區域。

有專家認為,2022年六都中還有不少區域,同樣也具備交通利多、產業入駐、人口流入等優勢,未來可能還會持續領漲房價,其中,又以人口成長率最高的林口、竹北、淡水、仁武、橋頭、五股、善化、北屯、八德、龜山等十大行政區,頗具未來發展潛力。

觀察六都人口近3年成長率前十名的行政區,房市趨勢專家李同榮指出,這些行政區在優勢上,都有共通點,分別是交通建設、為低基期蛋白區及鄰近新興工業區,這三大因素對商圈發展有直接助益,帶動就業人口與新移居人口流入,也因此從近三年人口淨流入成長率排名,可以斷定未來行政區的發展的強度與潛力。

 

近3年全台行政區人口成長率排行前十名

排名

行政區

2021/11月

人口數

2018/12月

人口數

成長率(%)

人口成長數

1

新北市林口區

124,290

110,081

12.91%

14,209

2

新竹縣竹北市

205,774

187,336

9.84%

18,438

3

新北市淡水區

185,041

173,502

6.65%

11,539

4

高雄市仁武區

93,478

87,694

6.60%

5,784

5

高雄市橋頭區

40,060

37,650

6.40%

2,410

6

新北市五股區

90,442

86,329

4.76%

4,113

7

台南市善化區

51,199

48,968

4.56%

2,231

8

台中市北屯區

290,423

279,297

3.98%

11,126

9

桃園市八德區

209,634

202,198

3.68%

7,436

10

桃園市龜山區

166,497

160,591

3.68%

5,906

▲資料來源:內政部;彙整:吉家網企研室

 

李同榮舉例,以近三年人口成長率第一名的新北市林口區而言,新市鎮近年發展快速,且人口大量移入的狀況下,特別是新市鎮南側還有交通、商場等重大利多,全部集中於此處,且預售熱潮也帶動當地的房市狀態,成為現今林口房價的領跑者,鄰近機捷A9站區域,房價上漲強度將持續。

 

目前新市鎮尚待開發完成,總投資額高達240億元以上,由三井、東森、三立聯合開發的影視城二期的國際媒體園區招商案,持續完工中,此區位居新北與桃園交界,近年因交通帶動商圈發展進而吸引人口淨流入,徹底擺脫過去被喻為鬼城的污名。

 

另外,像成長率名列第4及第5的高雄仁武區、橋頭區,過去都屬於房市相當親區的區域,但像在仁武區從2011年迄今,房價漲幅已超過4成,現在還有仁武產業園區的利多消息,未來仍頗具上漲潛力。

 

橋頭區則是因政府推動大型工業區計劃,帶來大量就業機會,與人口紅利移入、建設推動加持,吸引買家持續進駐設籍,橋頭受惠新台17線動工建設即將完工,而且房價基期低,將成為首購族青睞的主要區域。

 

其他像是人口成長率近三年成長逾4.5%的台南市善化區,則從台積電在台南科學園區擴廠後,該區域土地價格幾乎翻倍,在設廠效應與就業人口紅利帶動,過去一年中,人口數已正式突破5萬人。善化與新市皆受惠南科效應,成為近年台南最受矚目的房市熱區。

 

李同榮表示,民眾在未來三年的置產策略上,可選擇具有人口成長續航力的優質蛋白區,且此波房價上漲現象,蛋殼勝於蛋白、蛋白勝於蛋黃,蛋殼區由於基期低,補漲必有因;蛋白區則由於交通與產業帶動,翻身有理;蛋黃區由於基期較高,緩漲必然。

 

因此,蛋殼區補漲總有滿足點,若是考量蛋白區是否能翻身,則看人口成長率有無續航力,蛋黃區雖漲幅較小,但相對在未來房市反轉向下時,抗跌性就較高。

 

也因此若在挑選買房區域時,具有「交通建設丶產業發展丶人口紅利」三大優勢的蛋白區,就能立於進可攻、退可守的不敗之地。

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