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北市A辦空置率探低 等級越好越難租? 「未來頂辦租金每坪5千成常態」

北市A辦空置率探低 等級越好越難租? 「未來頂辦租金每坪5千成常態」

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2022-03-30 16:00

台灣商辦市場續熱!根據商仲業者的的研究報告指出,2022年第一季台北A級商辦平均月租金為每坪2,932元,相較去年同期上升3.7個百分點,預期今年將突破千禧障礙,租金每坪將有3,000元的歷史水準,頂級商辦的租金更可能達到5,000元的新常態。

仲量聯行及高力國際今(30)日雙雙舉行記者會指出,台北市的商辦空置率持續下探新低點,可見其商辦市場的需求仍熱,呈現供不應求狀況。仲量聯行董事總經理趙正義表示,在未來5年內,商辦的供給仍不足,同時也面臨A辦屋偏高,出現潛在換屋需求,因此可以正向樂觀態度看待,恐怕得等到2026年之後,才會有較大量體供給進入市場。

 

根據仲量聯行研究報告指出,2022年第1季台北A辦平均月租金為每坪2,932元,相較去年上升3.7個百分點,預計今年將突破千禧障礙,租金重返每坪3,000元的歷史水準。縱使幾經疫情,北市辦公室空置率仍探新低,A辦整體空置率本季首度破2,下探歷史新低的1.86%。顯見遠端工作模式僅短暫影響市場,定點辦公需求仍在,企業對頂級商辦需求依舊殷切。

 

另外,本季南港及內科市場穩定,南港區維持極低空置率0.9%,東區門戶計畫進行中,市場動能有賴新供給帶動 ; 內湖區因市場釋出量少,空置率破5,來到4.1%,平均租金為每坪1,200至2,000元。

 

展望未來,由於市場供不應求,疫後就業與消費市場也持續復甦,頂辦租金在需求帶動下,未來3年內維持2-4% 年成長,在信義區頂級辦公室未來供給有限情況下,房東惜售僅剩不多的空間,5,000元可能將成為頂辦新常態。

 

對於台北市的整體空置率持續下探,高力國際指出,台北市全新辦公室供給有限,且在企業穩定擴張租賃需求情況下,整體空置率持續下降,預期到年底租金仍呈現上漲趨勢。

 

根據高力國際最新「2022年第一季台北市商辦市場調查」顯示,首季北市辦公室總量體維持近99.5萬坪,總承租面積約96.2萬坪,換算空置量體僅剩3.3萬坪,空置率僅3.34%,雙雙再下探新低。同樣的,在史上最低空置率的目前,本季辦公室平均租金持續走揚,來到2,379元/坪/月。

 

高力國際租戶服務部資深執行董事楊慧明指出,目前台北市的空置量體是零散在各級大樓及各商圈,對租戶選址搬遷確實相對有難度,頂級大樓供給最緊張,目前空置率僅2.38%,僅剩下8,235坪的空置面積可供選擇、A級大樓空置率3.06%,換算也只有1萬餘坪、B級大樓相對選擇較多,空置量近1.5萬坪,大約4.76%的空置率。可以顯見的是,這幾年在企業獲利穩定所帶動的大樓升級需求的趨勢,等級越好的大樓需求越穩。以商圈來看,除民生敦北、西區空置率超過5%外,其餘五處商圈空置率都在2.5%以內。

 

台北的商辦租賃市場在空置率連年往下的帶動下,租金一路走揚,2022年第一季仍延續同樣趨勢,頂級大樓月租金來到每坪3,424元、A級大樓約2,458元、B級大樓約1,970元。

 

楊慧明也提到,台北市商辦的趨勢是,等級越高,需求越高,連帶漲幅也越快,如果以商辦谷底的2015年來看,到本季為止,7年內頂級大樓漲了逾21%,而A級與B級大樓漲幅約11-12%。

 

若以商圈來看,租金單價最高的信義商圈首季月租金來到每坪3,042元,也是唯一一個高於北市整體平均的區域;而相對缺少新增供給激勵當地租金的兩個商圈-南京東路四/五段及西區,平均租金還稍低於2,000元的水準。

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