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台北101、新光信義金融大樓…26棟商辦租金創歷史新高 都更危老重建再補一槍,缺貨潮益發難解

台北101、新光信義金融大樓…26棟商辦租金創歷史新高  都更危老重建再補一槍,缺貨潮益發難解

黃健誠

房地產

達志

2022-04-22 16:30

台灣的商辦市場近幾年來相當火熱,日前商仲業者指出,未來頂級商辦租金每坪5000元可能成為新常態,這也因台北市商辦缺貨所導致,才讓辦公大樓租金頻頻出現新高紀錄。

根據信義全球資產統計台北市指標商辦的租金實價登錄趨勢,發現在7個辦公商圈中,有26棟辦公大樓的租金行情,在2020年至2022年期間,創下該檔新高紀錄,其中又以信義世貿商圈的商辦大樓佔最多。

 

台北市的商辦嚴重缺貨,A級商辦的整體空置率持續探低,而在疫情影響加上都更危老重建等因素,辦公供給面積更為緊縮。信義全球資產總經理柯宏安指出,即使2020年起疫情影響稍有遞延企業租賃搬遷決策,但因近年台北市市區陸續有辦公大樓進行都更危老重建,舊大樓拆除使得辦公供給面積更顯緊縮,即使有新完工商辦大樓,目前也多為自用為主,實際釋出市場的面積有限下,讓區位及大樓條件好的指標性商辦租金持續上漲。

 

觀察台北市區內的商辦租金變化,信義全球資產統計發現2020年至2022年台北市共有26棟指標性辦公大樓在這兩年內成交租金創下當棟記錄,其中以信義世貿商圈有9棟最多,另外復興南京商圈4棟、松江南京商圈3棟、南京四五段商圈3棟、站前西門商圈3棟、敦北民生商圈3棟、敦南商圈則有1棟。

 

在這些成交租金創高的大樓中,有10棟的屋齡超過30年,像是敦北民生商圈的宏國大樓屋齡雖逾30年,但2020年出現一筆實價租金每坪約2,813元,除刷新當棟記錄,也高於商圈平均行情。

 

另外,信義世貿商圈有最多棟的創記錄大樓,柯宏安指出,主因為該商圈仍是最多頂級A辦聚集之地,甚至有4棟大樓的租金單價水準超越3,500元,包含台北101、華新麗華花旗大樓、新光信義金融大樓、遠雄金融中心。

 

根據實價登錄租金揭露,華新麗華花旗大樓在今年1月出現一筆總租金約42萬,換算每坪單價3,837元,創下當棟新高;台北101更從2013年每坪不到3,000元,2020年至今已有10筆實價租金超越每坪4,000元。未來此商圈還陸續會有富邦A25、遠雄大巨蛋、信義行政中心地上權案及世貿三館地上權案完工,都可能有機會再出現創記錄的指標案。

 

柯宏安分析,細看這些創記錄交易,租賃面積仍以500坪以下為大宗,主要是早期市區商辦有大坪數規劃的相對較少,但近年企業總部需求增加下,新A辦在規劃時,只要腹地足夠,多會朝大坪數產品設計以吸引大型企業。對於需求企業而言,未來要能找大面積辦公大樓的區域可有三方向,第一是信義計畫區,第二是等待市區內正在拆除改建大樓,第三則是可考慮往內科、南港、北士科等新興商圈,因腹地條件較大,更可提供中大型企業總部進駐所需的辦公空間。

 

2020年~2022年信義世貿商圈租金創當棟記錄之商辦大樓

交易日期

大樓名稱

租賃坪數

月總租金(萬)

租金單價

110.12

台北101大樓

291.22坪

145.6萬

5,000元

110.12

新光信義金融大樓

490.14坪

60.7萬

4,095元

111.01

華新麗華花旗大樓

109.27坪

41.9萬

3,837元

109.01

遠雄金融中心

997.81坪

115.6萬

3,831元

110.12

統一國際大樓

1,316.86坪

130萬

3,262元

110.12

世紀金融廣場

340.1坪

26.9萬

2,618元

110.02

康和國際貿易大樓

861.04坪

60萬

2,304元

109.06

大統領經貿廣場

468.5坪

32萬

2,257元

109.05

環球世貿大樓

589.31坪

34.7萬

1,947元

▲資料來源: 內政部實價登錄 統計到 2022Q1 發佈資訊、信義全球資產整理

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