在今天看見明天

去年賣屋賺錢 今年報稅要注意!

去年賣屋賺錢  今年報稅要注意!
無論是租屋族還是包租公,都有善用扣除額減輕稅負的空間。

徐萱蒂、何珮郁

保險稅務

攝影/劉咸昌

802期

2012-05-03 09:21

報稅季轉眼又到,今年綜所稅各項免稅額、扣除額、退職所得與課稅級距等都沒有調整,唯一有變的是出售房屋的財產交易所得計算,因此,賣屋有賺者要特別留意。

如果,你在民國一○○年度有賣屋獲利,那麼,今年報稅時得要特別留意。資誠會計師事務所會計師許祺昌表示,申報綜合所得稅,今年與去年沒有太多變化,唯一的不同,就在於出售房屋的財產交易所得標準。

 

賣屋

▲點選圖片放大

 

三種身分  決定不動產節稅規畫


他指出,過去出售房屋的財產交易所得標準只有粗分北市、新北市、高雄市、省轄市、鄉鎮等區,但由於全台各區段的房價漲幅差異相當大,因此,今年房屋評定現值課稅所得標準變得更細、更嚴謹。


依照新的課稅所得標準,可以發現,台北市、新北市的售屋所得標準調增最多。若去年賣屋的民眾無法提供實際交易價格和成本費用,就要依據財政部訂定的課稅比率,以房屋評定現值乘上固定比率,作為今年賣屋所得來繳稅。


舉例來說,出售的房屋坐落於台北市,出售時房屋評定現值為二千萬元,依新的售屋所得標準四二%計算,賣屋所得就是八四○萬元。相較於去年報稅時的情況,若評定現值同樣是二千萬元,則所得標準僅為三七%,報稅時的所得認定只有七四○萬元。兩者相比,差距不小。


不過,儘管過去一年買賣房子賺到的錢,可能被課到比以往更多的財產所得稅,但許祺昌也提醒,不管有屋沒屋,其實都有節稅空間。關於不動產的節稅規畫,主要可分三種身分,包括租屋族、購屋族與換屋族,身分不同,扣除額也不同,納稅人不要輕易放棄了自己的權益。


對租屋族來說,每年納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬可在十二萬元限額內,列報扣除已支付的租金。但許祺昌提醒,同一申報戶不能同時申報購屋借款利息及房屋租金支出,必須選擇「金額較大者」申報扣除。

 

報稅

專家表示,節稅的重點,就是搞清楚各項扣除額規定。(攝影/陳永錚)

 

租屋族善用十二萬扣除額  包租公精算「出租費用」


舉例來說,老張在去年原為租屋,但在年中終於成功貸款購屋;那麼,在今年申報所得稅提出扣除額時,就能在「租金支出」及「購屋借款利息」之中,擇一申報扣除。換言之,老張得要精打細算,算算究竟是上半年租金付得較多,或是下半年房貸利息付得較多,再決定申報哪一部分的費用最為有利。


對於有租金收益的包租公來說,節稅的重點在於「出租費用扣除額」的計算。出租費用扣除額的算法有兩種,一是「標準費用」,二是「列舉費用」。簡單地說,標準費用即是以全年度租金收入的四三%為費用金額;至於列舉費用,則是屋主計算各項必要的折損及耗費等金額,作為出租費用。


在採用「列舉」費用時,包括房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅,及其附加捐、出租房屋的保險費、向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等,都可列為必要費用,但須逐項提出證明。


在報稅時,實際租賃所得等於租金收入減去出租費用,費用愈高,所得愈低,愈能減低所得稅,所以包租公最好能把過去一年幫房客修繕房屋的種種費用單據,翻出來計算一番,看看究竟是採用標準費用較佳,或者列舉申報較划算。

 

綜所稅

申報綜所稅,今年與往年的最大不同,就在於出售房屋的所得認定標準。(攝影/吳東岳)

 

首購族善用借款利息節稅  二胎房貸利息不能列舉扣除


至於在去年有購屋者,可分為二種情況,一種是首次購屋,另一種是換屋族。前者可善用購屋借款利息扣除額節稅,每一申報戶(即納稅義務人、配偶或受扶養親屬)在申請購屋借款利息扣除額時,應先用「已支付的借款利息金額」減去「申報的儲蓄投資特別扣除額」後,在三十萬元限額內減除。


但要注意的是,想要用貸款利息抵稅有一些限制,包括這間房屋必須是自用而非出租,且非供營業或執行業務使用。


許祺昌解釋,如果房屋有部分營業,部分自住,則利息可按比例扣除,納稅義務人可從房屋稅單上的課稅現值,區分出營業與住家比例。而如果是用修繕或消費名義貸款購買自用住宅,那麼申報時必須檢附相關證明文件,因為稽徵機關會「實質審查」,依借款目的及貸款買屋時點相近程度,決定你的利息支出能否作為扣除額。


另外,若是用原有住宅向金融機構抵押貸款,此種借款利息支出不能列舉扣除,必須留意。最後則是換屋族。首先,若是出售房屋有損失,可充分舉證確保扣抵稅額。


據法規來看,房屋交易產生虧損,交易損失可以扣抵當年度之財產交易所得;如果當年度不夠扣抵,往後三年內的財產交易所得仍可以扣抵。其次,許祺昌進一步提醒,換屋族也要善用「自用住宅重購扣抵稅額」。

 

扣除額

 

賠錢賣可扣抵財產交易所得  換屋族善用「重購扣抵稅額」


簡單地說,換屋族若是先賣了房子,並繳交了「財產交易所得稅」,那麼,若在兩年之內再次購入自用住宅,就可申報「自用住宅重購扣抵稅額」。


其計算方式,要先看賣屋當年一共繳了多少所得稅金,再計算「如果那一年沒有賣屋獲利,要繳多少稅金」,兩者相減,就是重購自用住宅房屋可供扣抵的稅額。事實上,納稅義務人或其配偶無論是「先買屋後賣屋」,或「先賣屋再買屋」,只要符合條件,都可運用這項扣除規定;如不扣除,亦可申請退還稅款。

 

舉例來說,吳先生在民國一○○年「不含」出售自用住宅財產交易所得的綜合所得淨額是一六○萬元,適用二○%稅率,應納稅額十九萬元;同年度自用住宅售屋財產交易所得為一二○萬元,總所得增為二八○萬元,須按三○%稅率計算,應納稅額四十八萬元。重新購入自用住宅後,吳先生可申請重購扣除或退還的稅額即是二十九萬元。

 

申報

▲點選圖片放大

 

想節稅看這裡  一次搞懂扣除額

 

關於節稅,宏觀財顧資深首席財務顧問李鳳蘭指出,「所有的節稅空間都存在於列舉扣除額裡。」因此,若想聰明節稅,盡可能搞懂列舉費用的項目,是基本但也重要的訣竅。以下,就是綜合所得稅相關扣除額的總整理。

 

一般扣除額:又可分為「標準扣除額」和「列舉扣除額」,只能擇一使用。若為單身者,「標準扣除額」固定為76000元,若為夫妻合併申報為152000元,不需任何證明文件。

 

「列舉扣除額」可分為:


1.人身保險費:健保費無金額上限,一般保險費則核實列報,上限為24000元。


2.醫藥及生育費:核實列報無金額限制。


3.災害損失:核實列報無金額限制。


4.自用住宅購屋借款利息:須先減去「儲蓄投資特別扣除額」後,以30萬元為上限。


5.房屋租金支出:每戶上限12萬元


6.對慈善團體之捐贈:總金額不能超過綜合所得總額的20% 。


7.對私立學校之捐贈:總金額不能超過綜合所得總額的50%,如未指定捐款給特定學校法人或學校,可全數列舉扣除。


8.個人對政黨、政治團體、候選人、擬參選人之捐贈:不能超過當年度綜合所得總額的20%,且總額不得超過20萬元;對同一擬參選人每年捐贈總額不得超過10萬元。

 

特別扣除額:


1.薪資所得特別扣除額:核實列報,每人上限104000元。


2.財產交易損失扣除額:可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣扺,可以用在未來三年內的財產交易所得中扣除。


3.儲蓄投資特別扣除額:核實列報,每一申報戶上限27萬元。


4.身心障礙特別扣除額:每人上限104000元,須檢附身心障礙手冊影本。


5.教育學費特別扣除額:核實列報,每人上限25000元,限納稅義務人申報扶養子女的大專以上院校之教育學費才可扣除。

 

除上述各項扣除額之外,李鳳蘭提醒,若有勞退基金自提部分,可不計入年度薪資所得中;專精企管精算師葉崇琦則指出,使用列舉扣除額時,除了申報自己的人身保險費支出外,若有申報扶養子女,也別忘了善加利用子女的人身保險費額度,增加扣除額。

延伸閱讀

聰明節稅大作戰 先掌握查稅三方向

2016-04-28

申報扶養節稅 不是人頭越多越划算

2018-04-26

換屋族享重購退稅 須以低價房換高價屋

2018-05-03

小心補稅遭罰!今年報稅6大錯誤 你應該避開

2019-04-09

超展開模式避免白忙 房貸族該閃開的5大雷區

2019-04-10