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寶舖建設「鑽石選地學」打造小豪宅

寶舖建設「鑽石選地學」打造小豪宅
寶舖建設董事長之一劉克健以高價標地,在房地產市場打響名號。

梁任瑋

個人成長

攝影/邵宏祥

718期

2010-09-23 15:50

台灣設計之光吳季剛出馬設計的豪宅,沒有帝寶豪宅的聚落、也沒有台北新興豪宅的大氣,總共不到二十戶,基地面積才二四五坪,一家不知名小建設公司蓋的小豪宅,為何要大張旗鼓請國際知名的大設計師出馬?

十月九日,服裝作品受到美國第一夫人蜜雪兒賞識而揚名國際時尚圈的台裔新銳服裝設計師吳季剛,即將跨足房地產界,設計一款純白時尚的精品豪宅。說服吳季剛獻出處女作的,不是房地產大亨林育璘的宏盛建設,或其他上市建設公司,反而是一家沒沒無名的寶舖建設,它是一家什麼樣的公司?吳季剛出馬設計的這座豪宅,沒有帝寶豪宅的聚落、也沒有台北新興豪宅的大氣,總共不到二十戶,基地面積才二四五坪,小建設公司蓋的小豪宅,到底有何特殊之處?

 

逆勢操作 搶精華小片基地蓋豪宅


「我們只買台北市大安、中正、信義區精華土地,而且是精華中的精華」,寶舖建設董事長劉克健透露這家公司與一般建設公司不同的操作方法,他們只買皇冠上的鑽石,愈精華、愈貴的地,愈要出手搶下。

這家隱身在台北市大安國宅巷內的建設公司,在經濟部商業司登記的資本額只有一億元,去年十月,它以每坪三七二萬元買下台銀青田街土地,一舉寫下國內容積單價最高的住宅區土地;緊接著今年一月,又以每坪七一九萬元得標北市羅斯福路三段國有地,登上台北市最貴商業區土地寶座。

相對於其他建設公司都想搶大片、方正的建築用地,寶舖建設卻搶別人不要的精華小片基地蓋豪宅,這個逆勢操作手法的背後老闆,除了劉克健、陳文鎮外,另一位是曾演出台灣多部知名武俠片的藝人藍文青。

二十年前,藍文青息影後,以「藍寶寶火鍋」連鎖品牌,成為台灣麻辣鍋大王,但十年前,藍寶寶進軍中國大陸市場不利,火鍋店也悄悄吹起熄燈號。一直對房地產市場情有獨鍾的藍文青,於是和朋友合資成立寶舖建設,轉行當建商。

藍文青與劉克健,一位很會看風水、看地,一位熟悉業務操作、建築規畫,兩人各擅勝場,因此寶舖也罕見地擁有兩位董事長,不論藍董或劉董,對外都是董事長,形成建築業特殊的現象。

寶舖建設成立僅六年,只專注開發北市大安區、信義區與中正區三區土地,近幾年來頻頻出手搶地,靠著投標國有地,累積不少土地開發資源,目前寶舖土地庫存都集中在台北市信義路、松江路、廈門街,其中不乏從國有財產局標得的土地,成立至今,推案量也接近百億元,不輸大型建設公司。

劉克健認為,大安區永遠沒有賣不掉的房子,他的「買地理論」只買最精華、最珍貴的土地。例如,去年寶舖以天價向宏普建設買下金華街、麗水街口行政院長官邸對面的一三八坪土地,近日重新推案,每坪開價一六○萬元,比一年前房價高出六成,因此,曾與寶舖建設合作過的廠商都形容,這家公司「口袋很深、膽子很大、心臟很強」。

 

寶舖建設的心臟有多強?


今年六月,央行開始打房,寶舖不畏市場利空,依舊在泰順街巷內推出「泰順一○一」案,基地只有一三五坪,這樣的土地規模要當豪宅賣,被房地產界形容「內褲的布料當西裝來賣」,但開賣一個月後,泰順一○一的九戶住家全部銷售一空,每坪成交價還站上九十五萬元,成為今年大安區銷售速度最快的建案。

 

創造價值 摸透法規精準計算容積率

 

這塊基地除了面積太小,最大的缺陷就是面很寬,但縱深很淺,看在建築師眼中沒有辦法蓋房子,放在一般建商手中,也認為無法塑造房價。但劉克健抓準豪宅客最在乎的就是平面車位,因此他將基地不規則的部分設計為十一個平面車位,再把容積率堆高在住宅棟,最後不但變成泰順街裡唯一一棟樓高達十層、有電梯的豪宅,而且,每個車位成交單價高達四二○萬元,比一輛賓士車還貴。

 

傳璽廣告總經理莊育士表示,台北市精華地段的土地價格愈墊愈高,買土地前如果算錯價格,不但無法開發,十幾億元資金就此套牢,但寶舖建設有辦法標得到土地,而且還能在有限的房價內擠出利潤,關鍵就在於寶舖建設計算容積率超精準,而且容積率在劉克健手中,是一寸一分的打量,少一分都不行。

 

精算容積率的公式,其實就是摸透建築法規。寶舖長期配合的建築師卓培煙,是台北市知名對建築容積移轉法規相當內行的建築師,所以寶舖買地前,都會先請卓培煙畫圖反推銷售坪數,同時也算準同業可以出價的極限。由於寶舖長期做小基地累積不少心得,畸零地如何申請停車獎勵、在法令範圍內設計出合理的雨遮、陽台與露台,創造房價附加價值,是寶舖可以高價標地的第三個關鍵。

 

莊育士說,第一次去寶舖開會時,他嚇了一跳,公司與會議室坐落在兩個不同地點,原來公司太小,近來因為人員擴充才在附近租了會議室,因此今年之前,寶舖所有的房子從來沒有找過代銷公司銷售。

 

近日替寶舖代銷金華街豪宅案「九野」的信義代銷協理董憲成表示,寶舖建設的規畫能力很強。過去,建設公司總是追逐大面積土地,反正地大,設計沒有困難度,但是隨著台北市可開發土地逐漸稀有化,只剩下複雜、缺角與整合困難度高的土地,像寶舖這種專挖別人不敢碰的小地的建設公司,靠著獨有規畫能力,產品特殊、快打快銷,自然可以在高價的豪宅市場獨樹一格。

 

建設

寶舖建設得標的北市羅斯福路三段212號國有地,曾以每坪719.48萬元成為國內商業區地王。(攝影/聶世傑)

寶舖建設
成立時間:2004年
負責人:藍文青        

資本額:1億元
主要推案:北市泰順街40巷5號「泰順101」、金華街、麗水街口「九野」、四維路、敦化南路口「縱橫天廈」 

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