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如何面對一生最大的負債——房貸

讀蟲小聚
2017-02-14
個人成長

如何面對一生最大的負債——房貸

讀蟲小聚
2017-02-14
如何面對一生最大的負債——房貸
個人成長

對一般小老百姓來說,房貸很有可能是一生最大、最長時間的負債,需要睿智的理財布局,以免排擠或拖垮其他的財務運用,讓自己變成屋奴。

▲累積資本
買屋至少要準備頭期款,這個少不了,要靠努力存錢或理財得法來累積。當房地產不景氣時,建商為了促銷房子,會打出「免頭期款」、「全額貸款」,看似不用準備任何錢就可以買屋,千萬別相信。因為只有兩種可能,一種是用銀行信貸或建設公司的公司貸款取代頭期款,另一種是超貸(這是違法,有刑責)。不論是信貸或公司貸款,償還期限通常比房貸短很多,信貸5〜7年,公司貸款更短,有的要求1〜2年,未來房貸的本息有多重可想而知,如果買房前都沒法存錢,買下去一下子要支出這麼多,恐怕生活無法喘息。

▲買你買得起的房,做好財務配置
不讓生活失衡的購屋,重點是仔細評估手中擁有的現金與未來幾年收支與財務調度狀況,務實地買你買得起的房子。基本上會建議購屋333原則,也就是自備款至少3成,月付房貸最好不超過家庭總收入的1/3,可以的話30歲代買屋。

不過臺灣房價高,如果單身或還未開始生養小孩,願意趁年輕吃點苦,也預留了投資自己和理財的預算,月付房貸再拉高一點,不超過所得1/2也可以考慮,這部分因人而異。而理想上35歲前買屋,儘量不晚於40歲,是因為現在房貸償還期限約20〜30年,有機會在退休前付清房貸。

有一對小夫妻每月收入加起來6萬多元,自備款150萬元,如貸款八成600萬元,在新北市買750萬元左右中古公寓是有一些選擇,但因看上的房子約1200萬元,在不肖房仲的慫恿協助下超貸,跟銀行貸到l050萬元硬買。

原本如貸600萬元,30年房貸,利率2%,寬限期3年(只繳息不繳本)的情況下,頭三年每月只需繳10000元,有能力存一些錢投資自己、理財,或為將來生孩子做準備;寬限期到後,本息繳款每月28111元,沒超過所得1/2,生活水準不至受太大影響。

但貸l050萬元就不一樣了,頭三年每月繳17500元,雖不到家庭總收入的1/3,但寬限期一到,每月要繳41986元,除非有把握家庭收入三年內能增加60%以上,否則苦日子要來了,甚至可能因付不起而蒙受更大損失。而且以上還是以貸款30年來看,若是貸款20年,那負擔就更吃力。

▲房貸一定要加速還嗎?學習有錢人的想法
購買房地產最大的問題就是現金流動僵固,所以再怎麼財力雄厚的人,也很少以現金一次付清的方式來買房,除非是要拿來做為大手筆殺價的籌碼。而房貸就是一種財務槓桿,有錢人都很會運用財務槓桿,也就是會聰明借錢來產生更大利潤。所以有錢人買房照樣房貸,慢慢還款,將手中的現金拿去做更能獲利的投資,錢滾錢。

大部分人因為希望房貸能越早還完越好,習慣做法是將拼命賺到的錢第一時間都拿去還房貸,可是現在房貸利率這麼低,既然我們跟有錢人一樣擁有這根財務槓桿,就不妨學學有錢人的思維來操作。

第一慢慢還,不一定要加速還款,當收入增加時,以增加的收入去做投資;第二,如同我在第四原則《學習投資之道——用錢賺錢》中所提,若還款到一個程度,發現有好的獲利標的,甚至還可以再借一些房貸出來投資,這中間如果房價漲了,那又賺更多、報酬率更高。

我認識一個年輕女孩,運用房貸財務槓桿去投資股票,只是很保守的買穩健型電信股,固定投資報酬率有5%,且因將報酬又投入持續買,產生複利效果,而房貸目前年利率才約2%,獲利大於支付,結果讓她房貸還得很輕鬆,還有更多的錢做其他人生安排,也不排除累積資金到一定程度,一次快速還完房貸,總之主權操之在她。

「給我一個支點,我可以舉起整個地球」——阿基米德Archimedes(古希臘數學和物理學家)



(本文選自全書,張若儀整理)

作者:謝劍平

出版:漫遊者文化

書名:關於人生的7項財務思考
 

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