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讓兩萬名房東安穩收租的貼心管理

讓兩萬名房東安穩收租的貼心管理

李建興

管理

590期

2008-04-10 09:32

招租、收租、管理向來是包租公的麻煩事,但總是秉持著「別人的麻煩就是我們的生意」的信念,用創意開創了代租、代管、包租以及行動飯店等業務,幾乎管遍了租屋族的大小事,也因而寫下了管理資產上百億的驚人紀錄。

「穿乎水水,遊山玩水,三不五時收個油水!(台語)」這是許多包租公、包租婆的理想生活美景,但才升格當包租婆不到一年的Monica,卻有著令人同情的慘痛遭遇。
 
擔任公關公司主管的Monica,幾年前砸下畢生積蓄在台中買屋,並順利出租,原本以為從此就要過著輕鬆收租的員外生活,卻偏偏事與願違。出租前看似忠厚老實的房客,進住後一一變了樣,不但開始積欠租金,幾經催繳後,還藉口滿天,一會說手頭太緊,一會又辯稱房子太爛,最後反而要求Monica得修繕損壞的馬桶、熱水器才肯繳房租。礙於情勢,Monica請了假,特別從台北到台中修房子,但房客還是遲不交租。
 
更慘的是,那陣子Monica得遠赴國外出差兩個月,回國後,這才想起租約早就到期,當她氣呼呼地拿著契約書要房客補足欠款並準備下逐客令時,才發覺早已人去樓空,當初附的家具空無一物,只留下好幾張未繳的電話費、水電費,以及噴漆塗鴉的牆面;甚至事後,惡房客還頻頻打電話騷擾她。算一算,房客積欠的款項加上後來修繕殘局的費用,不只兩個月押金不夠用,甚至還把收到的房租賠了進去,更遑論這其間的心力交瘁。
 
 
服務到家
解決房東棘手問題
 
不過,現在Monica的包租生涯卻全改觀了。因為居然有人幫她找房客、收租、催租,甚至房客反映馬桶塞了、燈泡破了都幫她搞定,就算房客租約到了,所有的配備、家具也都點交好。目前的Monica不但麻煩事全沒了,每個月只要等著租金匯到戶頭,更不怕房客騷擾,因為她的房事全有人代勞,錢賺到了、房子也顧好了、隱私權也保住。
 
Monica際遇的改變令人好奇,但更令人納悶的是,到底誰這麼好管閒事?這只因為她遇到了一家另類的公司,其專門替房東找房客、管理租出去的房子,另外為解決房東房子空置的窘境,還自己當起二房東,確保房東每個月都有租金可收;甚至,為了留住房客,還設立洗衣、水電維修、搬家仲介等生活雜事,「總之,這是個全方位的房事管家婆!」Monica說。
 
這家好管閒事的公司名叫永勝資產管理,發跡於台中,由於服務到家,目前委託管理的房東已逾兩萬組,旗下管理的房子多達三千戶、房客二十多萬組,所管理資產總值更高達百億元以上。對於管理績效,創辦人永勝總經理徐銘達驕傲地說,「提到房東最頭痛的催租,永勝催租總次數高達十五萬次,而七天內成功收回租金的比率高達九五%!」去年,永勝更北上台北、新竹、桃園開分店,才第四個月就損益平衡,就連國揚、鄉林、皇翔等新建案,都主動請永勝包租,而以買房穩作房東的口號吸引投資客。
 
不僅如此,中科管理局、茂德科技、友達光電等也都把員工宿舍、招待會所的業務委託給永勝。今年,永勝更將南下台南、高雄,正式成為全國性的房務管理公司,預計管理房屋將達一萬戶,管理資產總值則上看五百億元。
 
 
好管閒事
造就租屋經理人商機
 
永勝的成功之道,全繫於徐銘達根深柢固的信念:「別人的麻煩,就是我們的商機!」和徐銘達相識多年,在台中有多套房子委給永勝託管的包租公劉建宏,提起這位創意創業的達人:「徐銘達平時就是個好管閒事、好打抱不平的人。」
 
事實上,家住苗栗,大學念逢甲大學的徐銘達,在大學時期就和房屋租賃結下不解之緣。當時為了念書在台中找房子,就曾吃過不少虧。後來父親在台中買了房子也出租給人,交由他管理,徐銘達更是飽嘗房東收租、修繕、管理之苦,於是他靈機一動,「若是有家幫人處理租屋大小事的公司,肯定賺翻了。 」
 
因此,一九九五年徐銘達成立了永勝,先從最原始的租屋仲介(代租)做起,三年後,引入盛行於歐美的租屋經理人技術,幫房東代管租金、修繕和點交、回收的事務。這項創新的業務,相當受到市場好評,尤其更符合了不在地、忙碌、高所得、重隱私的房東所需。曾和倪敏然合作模仿呂副總統而聞名的藝人洪誠陽,就因為評估自己南下管理房子不符經濟效益,加上隱私問題而把房子交由永勝管理。
 
至於房務管理,永勝更有過人撇步。以催租為例,正因為永勝收租有術,不但奧房客都乖乖交租,更有永勝催租過的累犯,改租他房後又欠租,但知道房子是永勝代管,就乖乖交租。
 
為了確保退租時點交沒有爭議,工作人員在簽約時都會帶著數位相機或DV,拍下屋內的配件,並要求承租戶簽名確認。如果家具有毀損,永勝也有一套方式判斷責任歸屬,讓退租後房東的損失減到最低。
 
徐銘達深知,房子租不出去才是房東最大的痛,於是○一年他推出包租制度,永勝當起二房東,先把房子租下再轉租,不僅可以賺差價,也有效化解了房屋閒置的風險。此外,為了留住好房客,拉長房子的出租期,徐銘達看準了租屋族對搬家、房屋修繕、水電維修、洗衣等生活勞務的需求,而以類似便利商店的方式,設立了生活便利屋,提供了衣的澡堂(洗衣免費收送、自助洗衣)、修理厝(水電、修繕、清潔、搬家)等服務項目。在代租、代管、包租及生活便利屋配套下,凡是永勝承接的房屋,平均可增加租金一成、降低空屋期一○%、呆帳率五%。
 
 
創意無限
業務版圖將西進中國
 
創意十足的徐銘達,秉持著「哪裡有麻煩,哪就是商」的概念,發展事業。他發覺許多企業為了招待客戶或安排出差技師、員工住宿,苦無短租屋,只好耗費巨資和飯店簽約;於是,去年將永勝包租的中科大樓改為會館式經營。
 
在這棟企業特約宿舍式的會館,永勝除了提供簽約企業臨時短租,並設置了櫃台服務,白天各有一位英文、日文祕書長駐,負責morning call、傳真、影印、郵件、名片製作、翻譯、祕書服務、會議場地服務。
 
由於這種飯店式的服務,只須飯店的十分之一價格,受到了企業界熱烈回響。於是今年,徐銘達再將這項業務轉變,推出「行動飯店」,也就是將飯店式的服務推到各會員企業的宿舍,只要客戶預約,永勝的服務人員,就能將各項飯店式的服務送到位於各地的會員宿舍。
 
「徐銘達的創意,早已大幅領先市場!」研究租屋市場的學者華宜昌談起永勝的業務機制讚歎地說。展望未來,徐銘達明年更計畫將這套「管家婆」業務推到香港、澳門、上海,以期在一○年達到總受託房屋兩萬戶,管理資產達一千億元的目標。
 
 
永勝資產管理
創辦人:徐銘達
公司成立時間:1995年
創業機緣:學生時代自己租屋以及幫父親把房子出租時,體會到租屋族的麻煩,故激發了替人管理出租房的創意。
 
搞定租屋族大小事
永勝提供的服務項目
point1 代租       
服務內容:
替房東找房客、替租屋族找房子
收費狀況:
向房東收1年1個月租金額度
 
point2 代管       
服務內容:
替房東管理出租房的收租、催租、修繕、點交等
收費狀況:
向房東收租金10%服務費
 
point3 包租                 
服務內容:
向房東承租房子再轉租                
收費狀況:
以原出租行情的5成至7成行情租下
 
point4 生活便利屋     
服務內容:
代理租屋族洗衣、水電、搬家等生活勞務            
收費狀況:
視勞務而定
 

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