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葛林斯班 美國經濟的冒牌英雄?

葛林斯班  美國經濟的冒牌英雄?

謝佳宇

房地產

596期

2008-05-22 17:37

身為美國任期最長的聯準會主席,葛林斯班的大師級地位早已根深柢固。然而這位曾經叱吒風雲的重量級人物,近來卻飽受抨擊,許多分析師認為他的錯誤決策,是導致美國股市與房地產泡沫化的主因;葛老真是引爆美國次貸危機的關鍵元凶?

房市瘋狂的情形重蹈股市覆轍,葛林斯班鼓吹的金融創新形成危險的信用泡沫,進而帶動不負責任的放款行徑,房地產市場從此成為美國的錢坑。

到了○三年底,房市已經發展到火熱的程度。儘管如此,官員探討的卻不是房市行情,反倒是房屋抵押貸款的相關議題。和歷史標準水準相比,那時候抵押貸款市場已經到了離譜的地步。不過和後來的情勢比起來,卻又是小巫見大巫。

美國人很擅長購買超過本身能力的房子,其中的手法值得了解,因為這個現象充分凸顯一個重要事實─房地產市場狂熱根本是一場「信用泡沫」。要是放款標準沒有降到如此荒謬的水準,房地產市場的泡沫可能永遠也不會出現。
 
當然,要不是葛林斯班致力推動金融體系自由化,以及伴隨自由化而來的證券化過程,放款標準可能永遠不會降到這樣的水準。只要有本事混淆事實,不管要貸多少金額幾乎都可以如願。

品質低劣的承貸案、偽造的收入文件,甚至125s(房屋擁有者可貸到房子價值的一二五%)幾乎成為標準的作業程序。在抵押貸款的食物鏈裡,只要買方能夠償還債務,房屋買家、抵押貸款仲介商、房屋評估人員,以及借方全部都能獲利。

借方面對其他借款機構的激烈競爭,在喪失市場占有率的威脅影響之下,往往仰賴自動核貸系統,因而無法對放款做出謹慎、健全的決定。
 
借方往往仰賴美國平均房價的成長,以為只要能夠找到買方,就算貸方無法償債,本金也不會受到太大的損失。可是如果房價持平或下降,那可就不是這麼一回事了。因此借方不計任何代價,都要追求成長。

只要房價上升,總是可以再融資,也不會有燙手山芋存在。所以,借方會愈來愈積極,房屋買方也是如此。想當然耳房價會隨之不斷攀升,進而一直循環下去。聯準會將利率維持在過低水準也算是對此的「貢獻」。

 
輕鬆貸 代價不輕鬆

葛林斯班於○四年二月發表演講,對房屋擁有者說,他們的行為過於保守,會因此付出代價:房屋擁有者也會以固定利率抵押貸款來管理付款風險。當利率下降時,他們可以預先償還債務,但在利率上升時,並不會增加還款負擔。
 
最近聯準會的研究報告顯示,如果房屋擁有者過去這十年來的抵押貸款採用調整利率,而非固定利率,說不定能省下數萬美元。

他還強調,就以家庭擔心「薪水驚嚇(payment shocks)」,但有意願管理本身利率風險的程度而言,傳統固定的抵押貸款利率對於房貸融資的成本而言可能會所費不貲。
 
他還呼籲抵押貸款產業共襄盛舉:「如果借方除了傳統的固定抵押貸款利率,還能提供更多房貸產品的選擇,美國消費者可能會深受其惠。」

葛林斯班,這位為國家設定利率水準的人物,在利率處於五十多年來最低水準的時候,大談浮動抵押貸款利率的好處。
 
只要是聽從他這番鼓吹的人,接下來的情勢發展肯定讓他們灰頭土臉。就在這番談話之後,葛林斯班於兩年之內連續升息十七次,將利率水準從一%調升四倍到四.五%。

然而,由於抵押貸款產業的創新,像是選擇性可調整利率貸款、免文件以及免查證所得的抵押貸款─得以延緩這些升息造成的影響,令房地產市場在利率揚升時還能一路飆升。

在房地產市場的泡沫中,人們以為漲勢會永無止盡地維繫下去,而且幾乎所有的房貸申請案都不會遭到拒絕。
 
由於房市價格在連串升息之舉中持續攀升,各種創新房貸產品,例如次級房貸以及Alt-A抵押貸款的金額,也跟著呈現爆炸性的成長。而Alt-A抵押貸款主要對象為缺乏標準文件的大型抵押貸款案,幾乎無需文件證明,通常又有「騙子貸款」之稱。
 
(本文摘自第七章)

 
葛林斯班的泡沫:美國經濟災難的真相
作者︰威廉‧佛萊克斯坦、佛德烈克‧錫漢
   佛萊克斯坦為西雅圖佛萊克斯坦資本管理公司總裁,
   並為MSN Money熱門專欄「逆向操作紀實」主筆。
   錫漢則是恆康金融服務公司,資產配置服務前任總監。
譯者:胡瑋珊
出版:麥格羅‧希爾(2008年5月)
 
我們的新世界
作者︰艾倫‧葛林斯潘
譯者︰林茂昌
出版:大塊文化
內文簡介︰此書為葛林斯潘本人對於新世界的探討,以及過去經驗的回顧。
     他以客觀的論述,讓讀者了解目前的新世界經濟。
 
葛林斯班玩經濟
作者︰Nathan R.Coutis
譯者︰林家泰
出版:創見文化
內文簡介︰葛林斯班這位美國金融界傳奇人物,
     在全球經濟世界有著深刻的影響力。
     作者在書中闡述他這些年來如何對抗美國遭遇的經濟危機。
 

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