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全台黃金店面經營術 店王傳奇

全台黃金店面經營術  店王傳奇

王榮章

管理

插畫/陳伯健

682期

2010-01-14 10:27

全台灣最貴的店面在哪裡?答案在台北市永康街,永康冰館每坪喊價高達1,700萬元,其他像是台北東區粉圓、台中逢甲夜市日船章魚燒、高雄六合夜市海產粥等,這些超人氣店家也都創造出天價的店面,小生意做出大商機,這些吸引大批排隊人潮的火紅商店,他們成功的祕訣是什麼?

台北市忠孝東路四段是全台有名的「店王街」,天價店面比比皆是,其中國泰人壽日前以近三十億元巨資、換算地坪每坪破千萬元的天價,買下錢櫃KTV忠孝旗艦店大樓,就是最好的證明。根據統計,區內每月租金破百萬元的超級店面超過三十家,堪稱是寸土寸金的燙金地段。

相較於由人潮、錢潮堆砌起來的忠孝東路商圈,許多店面雖然不在最精華的地段,但憑著老闆經營有道,成功打造出超人氣店家,連帶也使得所在店面價值連翻幾番,身價絲毫不輸「珠光寶氣」的忠孝東路,如鼎泰豐、永康冰館、東區粉圓、小巷亭日本料理等,都是極具代表性的案例。這些超人氣店,背後都有一段創業、打拚的精采故事,而其憑一己之力,榮耀整個商圈的傳奇,無疑更加令人動容。

 

永康商圈 鼎泰豐領頭 店面喊價二億元 冰館稱霸


著名的永康商圈,是台北人和觀光客最喜歡的去處之一,各式各樣的美食與悠閒氣氛,是此處最吸引人的地方。在這個餐飲商圈裡,鼎泰豐、高記、永康牛肉麵、永康冰館等都是最具代表性的美食之一,其中以小籠包聞名,被譽為世界十大餐廳之一的鼎泰豐,更是整個商圈的領頭標竿。

鼎泰豐從創辦人楊秉彝傳到第二代楊紀華手中後,生意更加興隆,光是永康街本店每月營業額高達四、五千萬元(含外帶),堪稱台灣餐飲業登峰造極的代表。而鼎泰豐排隊等候的人潮,也造福了周邊商家,其中緊鄰鼎泰豐的金石堂書店,以及永康街上的永康冰館,都可說是最大受益者。

鼎泰豐目前是自有店面,地坪約四十二坪,根據商仲業者估計,店面市值約二億五千萬元,換算每坪約六百萬元。至於鼎泰豐的主要競爭對手「高記」,位於永康街的店面占地達九十坪,幾年前一度開價四億元想轉手,但最後並未成交;目前高記整棟店面已重新整修改裝,行情估計在五億元以上,換算每坪價格約五五○萬元。

不過,永康商圈真正的店王,絕對非永康冰館莫屬。永康冰館的王姓房東出身南亞塑膠,之後自行創業,累積了不少財富;十五年前他將永康街新完工大樓的一樓店面,租給草創時期的永康冰館,可能是他這生做過最好的投資。隨著永康冰館成為全台最夯的冰館,永康冰館也成為永康街的重要地標,目前永康冰館店面喊價一·五億元至二億元,是全台唯一每坪飆破一千五百萬元大關,達到一千七百萬元的超級店王。

台北圓環是許多老台北人的共同回憶,著名的小吃、美食包括萬福號的潤餅和刈包、三元號的滷肉飯和魚翅肉羹、龍鳳號的滷肉飯和香菇腳筋肉羹、順發號的蚵仔煎和蝦仁煎等,都是讓人回味無窮的道地台灣美食。

 

鼎泰豐

鼎泰豐的人氣、業績讓其他餐廳望塵莫及。(攝影/吳東岳)

 

圓環商圈 成就「小巷亭」 從負債五千萬到日入十幾萬元


台北圓環儘管已走入歷史,但許多老字號的商家仍在周遭經營得有聲有色,其中位於圓環邊的「小巷亭」日本料理,當年趁著圓環全盛時期打下基礎,在圓環吹起熄燈號後,人氣依然屹立不搖,尤其是周末夜晚,排隊等候的人潮,總是讓路過的行人忍不住多看兩眼。

小巷亭創辦人陳德誠的一生極富戲劇性,而小巷亭的巷弄美食傳奇也令人津津樂道。小巷亭當年從一個沒沒無聞的肉圓攤位,變成今日超人氣的台式日本料理店;更令人稱奇的是,陳德誠原本是擁有四家公司的大老闆,在生意失敗、背負數千萬元債務後,不得已轉行委身巷弄擺攤,卻能東山再起,不但還清債務,現在還坐擁四間店面,成為圓環商圈的人氣店王。

民國二十八年次的他,早年創業時因為敢衝、敢拚,二十幾歲時已經是一家公司的負責人,三十歲時更成為擁有四家公司的大老闆。「當年的泰德工業、方德五金、富源建設等都是我開的;誰會料到,有一天老天爺竟全部拿走,要我從頭學起。」陳德誠感慨地說。

陳德誠在生意失敗後欠下五千萬元的天文債務,「債主全上門討債,當時真的很難過。」公司倒閉後,他隻身一人前往台南學做肉圓,學成後回到台北,在圓環邊的巷子裡擺起了肉圓攤。早期圓環人潮多,肉圓生意不錯,陳德誠的妻子也過來幫忙賣起担仔麵,就這樣,在騎樓下兩人合力賣肉圓與担仔麵起家。之後騎樓租約到期,陳德誠看對面巷口的攤位正空著,就決定移到巷口,剛好有個朋友介紹了日本料理師傅給他,就這樣請了師傅與兩名夥計,改賣起關東煮跟生魚片。

當時國內鮮少有攤販式的日本料理,由於價格實惠,陳德誠的攤子生意興隆,但每天只要一收攤,等著收錢的債主就會準時出現、拿走現金。「那時我最常說的一句話是:別拿走全部,留點買菜錢給我們啊!」陳德誠苦笑地回憶,這種還債的日子維持了十多年,才將龐大債務全部還清。「我的人生從負債五千萬元開始!」陳德誠如此形容。

由於名聲日漸響亮,漸漸有人說:「來去巷仔內吃壽司(台語)!」「小巷亭」的名號也由此誕生。在小巷亭享用美食,時常可以看到一些大老闆坐著雙B轎車前來,請司機在巷口等候,自己則拿著盤子自在地點餐;許多人愛來這裡,不僅因為好吃,還有在巷子裡那種難得的「巷弄文化」,伴隨美食記憶流轉。小巷亭現在一天可以做到十幾萬元的生意,是圓環商圈最夯的店面。

一天有十萬人潮的西門町,是台北市最早的商圈,更是許多學子的共同記憶。早年逛西門町,看場電影後,站在路邊吃碗熱呼呼的阿宗麵線,是最愜意不過的事。

 

攤販

陳德誠(左一)成功打造「小巷亭」的巷弄美食文化。(攝影/吳東岳)

 

西門町商圈 餐飲娛樂基地 阿宗麵線「站」出每坪四百萬


極具盛名的「阿宗麵線」,早在一九七五年就創立,創始人林明宗當年用一台推車在漢口街叫賣麵線,沒想到一碗小小麵線一賣就是三十幾年,還成為西門町的代表美食與特殊景觀之一。時至今日,阿宗麵線雖然已在峨眉街買下自己的店面,但依然沒有座位,維持三十多年來站著吃麵線的傳統。

在全盛時期,阿宗麵線可以說從下午二點開市到凌晨收攤都在排隊。這味台灣小吃之所以廣受歡迎,三十多年屹立不搖的關鍵,其實就在其獨門配方。西門總店店長林顗帆就指出,最難的是配方,也是同業無法模仿的原因。阿宗麵線的湯底要以獨門配方熬煮三十分鐘,另外麵線與柴魚的比例也很重要,舀起一碗麵線細聞細看,柴魚味道濃郁的湯底,配上乾乾淨淨的大腸,再淋上自製的特調辣椒醬,色、香、味俱全。

阿宗麵線聲名遠播,這些年來包括凱撒飯店、微風廣場都曾極力邀請阿宗麵線進駐其美食街,不過最後都因為限制過多,生意不如預期而宣告放棄。目前除了峨眉街本店之外,阿宗麵線在台北市忠孝東路SOGO百貨旁,以及士林夜市共有兩家分店;有趣的是,阿宗麵線就是在西門町賣得最好,兩家分店都只有總店三分之一的業績。

阿宗麵線在八年前終於買下峨眉街的自用店面,一樓含地下室將近三十坪的面積。由於地點就在西門町商圈中最精華的西寧南路、峨眉街口,加上阿宗麵線的招牌,商仲業者估計阿宗麵線的店面每坪行情可以挑戰四百萬元。這或許是三十幾年前,已故創始人林明宗創業時想像不到、因麵線而成就的店王傳奇。

 

阿宗麵線

客人甘願站著吃麵線,阿宗麵線的魅力可想而知。(攝影/吳東岳)

 

士林夜市商圈 全台夜市王 一級店面每坪成交價五年翻倍


至於西門町商圈,則一直是餐飲、休閒娛樂的大本營,擁有十一家電影院、三家誠品,還有美國店、紋身等特色街;其中最精華的店面集中在徒步區,除了西寧南路、峨眉街之外,成都路、武昌街店面也價值不菲。例如武昌街著名的「老天祿」,店面行情估計每坪約三五○萬元;至於武昌街、中華路口的美食名店「鴨肉扁」,每坪價值更上看五百萬元。

再往北看遠近馳名的士林夜市,每天逛街的人潮也超過十萬人,堪稱是全台的夜市之王。每逢周末,即使是深夜二、三點,依然人聲鼎沸,稱得上是台北的不夜城,幾乎集合所有小吃的士林夜市,一直是學生與觀光客的最愛。此外,士林夜市還有全球知名的寵物街,在人潮即是錢潮的鐵律下,文林路、大東路的一級店面,每坪成交價已飆升至四五○至五百萬元,五年來大漲了一倍。

 

公館商圈 身價不輸東區 小店家創造每坪六百萬元天價


另一個頻創天價行情的則是公館商圈。公館是通往台北南區景美、木柵、中和、永和的轉運站,附近多是住宅區,更有台大、師大、台科大等大專院校學生聚集,擁有龐大的消費人口;加上附近沒有百貨公司分食市場,讓附近店家生意興隆,店面也因此一店難求。不過公館商圈主要是小型店家為主,包括服飾店、小飾品、精品店等。

二○○七年八月,位於公館捷運站一號出口、羅斯福路四段七十號的十八坪店面,以一·一五億元成交,換算每坪價格高達六三八·八八萬元,立刻造成轟動,當時更被稱為是全台最貴的店面。同樣在一號出口附近,某位整形名醫近年來也陸續買下數間店面,每坪成交價都在六百萬元以上,顯示公館商圈的消費實力,足以創造出天價行情的店面,完全不輸寸土寸金的台北東區。

回頭來看最精華的忠孝東路四段店王街(復興南路、光復南路之間),國內各主要行業的全國旗艦店,至少一半以上指名此區。欣元商仲表示,此區店面的市況是全國店面的指標,它是一個住、商、辦的混合區,區內有三個捷運站、六家百貨公司,以及多間飯店、KTV等,這個混合型商圈聚客效應強大,不論假日或非假日,上班、逛街的人潮不曾間斷。

這些因素使得忠孝東路四段沿線,創造了許多單月業績破千萬元的超級金店面,包括兩家屈臣氏、Mango服飾店、鼎泰豐忠孝店(月營收超過二千萬元)、錢櫃旗艦店(錢櫃的全國冠軍店),以及中美、金生儀鐘錶等;另外順成麵包忠孝店業績也上看五百萬元,其他營收破百萬元的店家更比比皆是。

忠孝東路四段店面,目前每坪平均成交行情已攀升至四百萬元至五五○萬元的高檔,其中忠孝、復興南路口的三角窗店面,更是店王中的店王。例如雄獅旅行社承租的店面,權狀僅四十坪,○六年五月,專門投資店面的劉月釵(業界稱劉媽媽)以一·七八億元向中美鐘錶買下,換算每坪四四六萬元已是當時的最高價;根據欣元商仲估計,此店面目前行情已超過三億元,每坪單價超過八百萬元,「店王街」點石成金的威力可見一斑。

 

忠孝商圈 店王街點石成金 超級金店面每坪行情逾千萬


有趣的是,包括鼎泰豐、永康冰館、東區粉圓、阿宗麵線、永和豆漿、小巷亭日本料理,到台中的日船章魚燒,高雄的六合海產粥、品元糖口等都與吃有關,儼然是全台超級美食名店的大集合。而這其中除了鼎泰豐消費較高之外,其餘價位都不高,但一份幾十元餐點的小生意,卻可做出每月幾百萬元的高業績;也難怪餐飲業永遠是台灣人最偏好的創業選擇,因為只要能料理出好滋味,就有機會成為人氣名店、賺進可觀財富。

欣元商仲總經理焦文華分析,台北縣市的熱門店面有四大特色:捷運站商圈的店面、人潮與車潮多的優質地段、有穩定租客的收益店面、連鎖店密集度達六成以上的路段等;至於承租、使用這些熱門店面的行業別前五名依序是服飾業、餐飲業、銀行、鐘錶及珠寶、藥妝店等。

也因此,如果有心投資店面,物色標的時,除了選擇人潮多的地點是不變的鐵律之外,上述熱門店面的四大特色就是很好的參考指標。至於買進之後,如何慎選承租者更是一門大學問,因為租客好壞將直接決定店面未來的價值。

例如永康冰館就是最經典的案例,當年房東如果把店面租給其他業者,結局將會完全不同;另外像小巷亭並非位於最精華的地段,店面的價值主要是經營者創造出來的,如果換了別家店,店面行情至少打七折,租金也會大幅下滑,可以說是店家成就了商圈。陽昇國際實業總經理黃文雄就提醒店面投資者,出手前就要先想好到底要租給誰,沒有答案前千萬不要衝動行事。

 

北市6大商圈行情

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