在今天看見明天
熱門: 配息 玉山金 pimco esg 房地產

新地產賺錢王 P.80

新地產賺錢王 P.80

兩年前,要在中國房地產賺錢,要到北京、上海,現在,想在中國房地產賺到大錢,要離開北京、上海。數千人排隊買房、房價兩位數飆漲、愛買幾套房就買幾套房、今天買明天賣,這些以往只在北京、上海看到的景象,現在卻在北京、上海之外的二線城市才看得到。

八月盛夏,上海和台北一樣的高溫,但景氣卻是一個熱、一個冷。

上海火車站計程車停靠處前,等車的人龍已經排到五十公尺長,許多乘客已經等了半個多小時,還等不到計程車。台北火車站前的計程車停靠處,排班的計程車已經排到五十公尺長,許多司機已經排了一個多小時的班,還載不到一位乘客。

乘客等不到計程車的情形,現在已經從北京、上海、廣州、深圳等一線城市,延燒到許多名不見經傳的二線城市。

兩位台灣旅客在導演劉家昌經營的昆山朋德酒店叫計程車,等了老半天,終於來了一輛連車門都鏽蝕的破舊計程車,請他再等個五分鐘,沒想到司機二話不說,開著車就走。生意太多,沒空等人。

昆山司機的有恃無恐反映出中國房地產「遍地開花」的現況。

自從○一年,中國開始實施境內外人士以同樣價格購房的「內外銷房併軌」以來,管轄昆山的蘇州房價已經漲了一倍多,漲幅遠超過上海等一線城市。其他二線城市像杭州房價漲幅也超過上海,反倒是北京、深圳、廣州等一線城市的房價漲幅,近五年來甚至低於全中國平均水平。

上海房市盛況不再 投資上海辦公樓 報酬率已成負數

現在,想要看到民眾排隊買房的盛況,只有到二線城市;想要追求二位數投資報酬率,只有到二線城市。

不動產顧問公司仲量聯行今年公布的研究報告(中國城市三十強:中國新興城市),在中國境內外房地產界引發廣泛討論,報告直截了當地點名:現在只有二線房地產才能賺到錢。

(中國城市三十強)的研究主持人何恩凱是台灣人,他表示,九五年,上海辦公樓的租金投資報酬率還有八%至九%,但現在即使是市中心,辦公樓的租金投報率平均只有六%。由於目前房貸利率將近七%,基本上在上海買辦公樓出租,投報率已經是負的。相形之下,二線城市的房地產投報率就比上海高。

為因應外商對二線房地產市場的需求,何恩凱麾下的十六位研究員,已經有十人分赴十個二線城市,調查當地房市。從今年第三季起,仲量聯行每季將公布十個二線城市的房地產指標。

外資、港資風向轉 外商布局比重 二線房市超越一線

外商看到了這一趨勢,並調整了他們在中國房地產市場上的布局。像○四年,外商投資二線房地產的資金比重只有三八.四%,○五年提高到四五.五%,○六年超過一線城市,達到五七.一%。

曾經整整十二年堅持不到上海以外發展的香港恆隆地產,因為上海市政府執行拆遷不力,而於○五年宣布暫不投資上海,轉而投資一七○○億台幣到二線城市蓋十八座商用大樓。

由於台灣政府限制房地產上市公司到中國投資,在資金實力不及港商的情況下,成功的台灣開發商更是絕大部分集中在二線城市。

例如李孟益的順邁集團在哈爾濱發跡,近五年推案總金額在一百億元人民幣以上,就連中國商務部長薄熙來在擔任大連市長時,都曾經親自邀請他參加大連的城市開發。蔡長材的華敏集團資產近百億元人民幣,雖然發跡於上海,但早在○五年就把投資的觸角伸向昆山、成都、桂林。其他得意於二線城市的台商還包括蘇州的德鑫集團、徐州的漢東建設、天津的凱華房地產開發、昆山的中貿房地產等。

小台商的淘金地 土地成本低於一線城 台商獲利關鍵

凱華房地產開發公司董事長丁鯤華一針見血點出,財力有限的台商只有在二線城市才能賺到錢。以天津為例,一平米(一坪約等於三.三平米)的土地價格約人民幣十萬元,五千平米就要人民幣五億元,約二十多億台幣。一平米的房屋,土地成本要人民幣五千元,建設成本人民幣三千到三五○○元,各種稅費約人民幣五百元,總成本約人民幣八五○○元到九千元,這類房子在天津的行情為一平米人民幣一萬元左右,換言之,開發商的利潤只有一○%到一五%。

土地成本成為台灣開發商獲利的關鍵,丁鯤華估計,一線城市土地成本與開發總成本是一比二;二線城市是三比七,或四比六;三線城市是二比八。只有到二、三線城市,台商才有可能獲利。

除了市場的考量外,中共當局的區域發展政策,也企圖把一線城市房地產的過熱現象導引到二線城市。

中共中央政策引導的力量極大,例如一九八○年代鄧小平「讓一部分人先富起來」的決定,造就了珠三角的繁榮;一九九○年代江澤民的上海開發,讓長三角一夕之間有了新的面貌;現在,公元二○○○年之後,胡錦濤把北京的能量放射到環渤海地區,其中又以天津最受矚目。

機會1 中央政策主導 天津房市直追浦東 還有一倍漲幅

「論資排輩也該輪到天津了!」天津築強建材公司總經理祝強指出,「政治的北京、經濟的天津」的政策已經確定,而且十一五規畫(第十一個五年經濟規畫)又首次將天津的濱海新區與上海的浦東新區,並列為國家重大建設,未來天津房價將可直追浦東,依此估算還有一倍漲幅可期。過去在北京的重化工企業,現在因舉辦奧運的考量,也已經遷移到天津周邊。

由於中國總理溫家寶本身就是天津人,對天津的關照自是不在話下,○三年派前中國人民銀行行長戴相龍到天津任市長,並在財政上重點支持。

「戴相龍有所謂一天花一億元的口號!」天津台商「普鴻海體育用品公司」總經理張文泰曾於九八年到天津考察,但當時一下天津機場,只見破落的機場,聯外道路也只是兩線道的石子路,直覺天津根本不像個直轄市,甚至不如深圳、廈門。直到戴相龍上任,頓時間,天津變成一處大工地,面貌開始翻天覆地的改變。

戴相龍在短短幾年內,將天津停駛半世紀之久的地鐵重新改造復駛,更同步起建六條新地鐵線,預計二○一○年天津七條地鐵線將長達一三○公里(相當於台北捷運)。此外,繼全中國第一條高速公路「京津塘高速公路」(連接北京、天津至塘沽),兩條聯外的高速公路和天津的內環、中環和外環等三條快速道路目前都在興建中,而京津城際列車線也預定在明年七月全線通車。

機會2 財富溢波 交通縮短距離 上海周邊房產價值現

政策是人為的引導,而財富的流向則是自然的經濟規律。包括北京、上海 和深圳三大城市,在城區日漸狹隘之後,隨著交通的便利,更向周邊城市發展,也帶動了有眼光的地產商,由一線轉進二線,賺比原來苦守一線城市更多的錢。

以上海為例,其將於二○一○年世博會前完成的「大虹橋交通樞紐計畫」,就是以虹橋機場為中心,先把上海市內的地鐵聯結到虹橋機場,然後透過高速公路、高速鐵路向江蘇放射;而且虹橋機場也將逐步規畫為純貨運型的空港,方便江蘇外商高科技產品出口。

以前上海經滬寧高速公路到南京要三小時,經滬杭高速公路到杭州要三小時,當時江浙兩省地產業者喊出的上海概念是「三小時生活圈」,但現在透過高速鐵路,「一小時生活圈」已經成形。

今年五月分通車的高速火車「動車組」,時速可達二百公里以上,把上海周邊城市納入一小時生活圈。例如到昆山只要十八分鐘(開車要一個半小時)、到蘇州三十分鐘(開車要二小時),到杭州一小時(開車要三小時)。

昆山中貿房地產開發董事長何信府說,在上海工作的人,透過高速鐵路通勤,可以在昆山、蘇州買房子,就像在台北市上班,可以在板橋、永和買房。無形中帶動了上海周邊房地產。

心法1 買在初升段  二線城宛如潛力股 大漲前就得進場

對投資者來說,要賺到二線城市的地產商機,得有一些基本觀察,○二年時就西進大陸尋找投資據點的電通王總經理倪博文,幾年來為了替NOVA尋找適合的投資標的,曾走遍了武漢、成都等大陸十多個二線城市。他認為,由於二線城市不像一線城市發展成熟,態勢分明,因此投資二線城市,就好比投資一檔潛力股,必須像研究股票,從基本面、技術面研判出成長力道及最佳的介入點。

「最好的投入時點應是初升段末,正要進入主升段的時候。」倪博文滿嘴的股票術語。在研判潛力二線城市時,他必先調查該都市的國內生產毛額(GDP)、可支配所得、政策風向及現行房價指標。城市連續三年GDP都呈現兩位數的成長,表示居民已蓄積買房的消費能力,若再加上每年可支配所得突破萬元人民幣,也意味著消費實力已到位。倘若又有政策強力加持,而現行房價仍未大漲,就可以進場。

這其中又以了解當地居民真實購買力最為重要。但這絕非只從官方公布的數據可以看出端倪。

像是太平洋百貨當年登陸,除了上海,也在重慶設點;美國最大地產集團SIMON在杭州投資商場;LV杭州店的營收與上海店相當。有人說,「杭州、無錫都是小企業的大老闆,上海、北京都是大企業的小職員。」誰比較有錢,可不能只看一個城市的人均GDP。

台灣房市名嘴田大權不但到廣西壯族自治區首府(即一般省分的省會)南寧做房產行銷,還開設「女人學院」,教當地女士化妝、搭配衣服顏色、社交禮儀。整個課程七天、二十一小時收費一萬元人民幣,一班四十個名額一下就爆滿。

心法2 發掘真實購買力 不看賺多少 「剩」多少才是重點

田大權敢到每年人均GDP只有九千多元人民幣的南寧開如此高價的課程,就是看到一條在台灣屈臣氏賣二百多元台幣的外國品牌口紅,在南寧當地最高級百貨公司竟然賣到二百元人民幣。

田大權表示,他原來也不了解,自己的女祕書一個月薪水不過一千元人民幣,竟然敢用五分之一的薪水買口紅。後來,他才了解,其實一個城市的購買力,不是看居民能賺多少,而是看他們扣掉交通、吃住之後,能夠剩多少。像在南寧,當地人喜歡吃的酸辣米粉一碗只要三元人民幣,再加一顆滷蛋,四元就能吃得飽飽的。

大都會房產執行長蕭邦宇提出一個估計城市購買力的公式:人均可支配收入(稅後的現金收入)除以消費者物價指數,這比單純以人均GDP更能準確評估一個城市的購買力。

此外,房子買在大型購物商場及星級飯店旁,準沒錯。

心法3 跟著Mall走 商場、飯店進駐 生活機能隨之成形

這句話有兩層意義,一方面,是這些跨國集團在選址上的專業,另一方面,當購物商場和飯店建成後,當地的生活機能也就完善了。

甚至有些原本不看好的地產,因為周邊有了新飯店,而鹹魚翻生。福泰管理集團董事長廖東漢在廈門接手的酒店式公寓,現在行情一平米在人民幣一萬五千元到二萬元之間,但二○○○年蓋成時,一平米人民幣八千元,還有一半賣不出去;但在廖東漢全力經營下,房價就上去了。

心法4 跟著外資走 外商購買力強 帶動房市漲幅

外商的購買力及品味都是台商所熟悉的,一個外商聚集的城市,一方面代表當地有較強的購買力,另一方面,也代表當地政府對外商友善。像青島、大連、煙台、蘇州等外企比重在三成到四成的二線城市,外企比重都超過上海。事實證明當地的房地產漲幅也都位居中國前列。

曾經在台灣經營酒吧的朱梅生,九九年到上海發展,仍然積極參加外國人社團,四年多前決定結束經營多年的餐廳,轉做地產,就是看到這些老外社團的人數,由十多人,增加到四、五百人。

當時,他就覺得上海老外越來越多,上海房地產一定可以做。三年多前,他在海南的三亞以每平米六千元人民幣買下一棟濱海別墅,現在每平米已漲到一萬二千元。

而他當時決定買三亞房子也是聽到美國友人說,因為南亞大海嘯和回教恐怖活動,歐美旅客已不到東南亞度假,取而代之轉向有「中國夏威夷」之稱的三亞。

高投報常附帶高風險,在法治化、市場化相對落後的二線城市投資,政策風險就像多變的天氣,絕對不能不提防。

心法5 避險心態不可無 二線城法治落後 易衍生額外成本

在無錫、杭州,台商買房還要向當地國安局報備,稱之為國安審查。像台灣人想買杭州西湖旁的豪宅、別墅,通常會被國安單位打回票;其次像北京、上海賣房很少需要配偶同意函,但二線城市還是堅決執行夫妻共同財產的認證,一定要海基會、海協會出具的公證文件。這樣一來,整個交易時間至少會比一線城市多出三個月到半年。

但無論如何,隨著中國經濟一路起飛的過程中,更大的發展機會,也隨著財富溢波現象而由一線城市,轉向二線城市。蘇州新吉陽業務總監陳正偉在台灣經歷長達十年的房地產不景氣後,○五年底到了中國,第一個案子在南京,二百套房子,發出八百張排隊號牌,開盤當天,來了快三千人,還要出動公安維持秩序。

陳正偉感覺這種情景就像在菜市場,突然有人喊了一聲「菜不要錢,要多少,自己拿。」然後一大群人就衝向菜攤。

對於許多體驗過台灣房地產榮景的台商來說,這樣的熱況在十多年前的台灣似曾相識;現在,中國二線城市提供了他們重溫舊夢的新機會!

延伸閱讀

「拎著LV包包,裡面裝的都是藥」退休後生活簡單,每月2萬夠用吧?輕忽5大風險,老年恐一毛不剩

2022-07-27

存股族注意!0050「這一現象」出現隔年都大漲!ETF達人曝「定期定額+小秘招」賺更多

2022-07-21

不是0050、0056!股災時大家「定期定額」都加碼哪一支?存股族最愛20強出爐

2022-07-18

生乳捲賣破千萬條!從7坪廚房起家的亞尼克,為何敢插旗永康商圈?董事長吳宗恩曝「關鍵」

2022-03-15

永豐優息存股(00907)為存股而生…2個月就領一次錢,績效能贏元大高股息(0056)?

2022-05-26