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他45歲買房投資賺退休金,卻租不好也賣不掉!想當包租公,這6大關鍵缺一不可

樂透人生─吳家揚

幸福熟齡

達志

2019-07-30 23:24

居住問題是退休規劃的前二大課題,因而許多人在做退休規劃時都會問「房地產適合作為退休理財工具嗎?應該怎麼做比較好?」最重要的是,一定要先搞清楚想要自住還是單純投資,否則可能兩頭空!

45歲張先生就是一個兩頭空的例子。5年前他聽從朋友建議在桃園購屋,自己在台北上班。當初購買的想法是先出租,然後用租金付貸款利息,房價上漲時賺取價差,不然就是等60歲退休後收回自住。

 

但是,張先生購屋區域的空屋供過於求,出租過程中發現租金不如預期,且多次與房客互動不愉快。高額貸款讓張先生覺得壓力大,想脫手又不甘心這時房價下跌的損失,若收回自住,上班又不方便。因為購屋,反而讓他的情緒及生活品質大受影響。

 

事實上,對中年人來說,房地產可以作為退休理財的工具,因為房地產能將大筆的現金「鎖住」,在未來需要現金時,它可變現。即使是賠錢賣掉房產,屆時仍然會有一大筆現金入袋。

 

但要注意的是,投資房地產所需金額龐大,至少要付得起20年的房貸才能下手。

 

自住還是投資?

確認需求再下手

 

除此之外,投資房地產首先要做的,就是評估購入目的,確認是要自住還是純投資。自住與投資兩者因用途不同,稅也不同,最怕自住與投資混為一談,以為可以一魚雙吃,結果反而兩面利益受損。

 

以上述張先生的例子來說,我試算他的不動產投資報酬率,不但不到3%,而且還賣不掉!為避免像張先生這樣的困境,投資前一定要認清自住與投資差異。

 

自住考量生活機能

投資看投報率最重要

 

自住要考慮個人生活需求,與工作地點交通、生活機能,家有長輩的特別要注意醫療院所的方便性。自住購屋,也要注意維持現金流,要確保貸款額度是自己負擔得起的金額。

 

如果是以投資為目的,先評估總報酬率,要有5%以上投報率才值得下手,否則投資股票或ETF,其投資報酬率與變現性都勝過房地產。

 

想當投資客,就要賺不動產的「價差」或「房租」。要賺取房地產價差,評估的是進場、退場時間以及稅賦。如果想要出租獲利,每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。

 

概略來說,要投資房地產,下列6個項目絕對要釐清:

 

1. 房地產的地點、地點、地點(很重要所以說三次)

 

2. 總價與銀行貸款成數

 

3. 個人還款能力

 

4. 裝修費用

 

5. 每年持有稅:地價稅、房屋稅

 

6. 移轉稅:印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅

 

台灣不動產的稅賦非常複雜,關於稅賦問題可以透過財政部稅務入口網或各縣市政府官網,去上網試算,有更進一步的問題可請教CFP或會計師等專業人士。

 

台商海外資金回流

不動產價格蠢蠢欲動

 

至於台灣未來房地產的走勢會是如何?如果我們回顧過去,台灣從窮困到成為富裕國家,不動產價格持續高升,過程雖有景氣循環波動的現象,但整體就是持續創新高,直到前幾年為止。這個過程,造就了一批台灣富豪和財團。

 

從居住正義而言,房地產不應是人們窮極一生的夢想,但如果是商品的話,就由供需和炒作來決定價錢。

 

台灣的少子化問題,是未來房地產景氣被看空的重要關鍵,但不動產仍是許多人的最愛,也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」,資金的寬鬆與否和「錢」進不動產一直高度相關。

 

從過去經驗來看,2009年「遺贈稅」從累進稅率最高50%,直接降成單一稅率10%,造成台商海外資金大量回流,大幅炒高不動產價格,但最近幾年房價已由高點反轉,現在處於低檔盤整。

 

然而,2019年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》,台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果:「專款專用」但有5%可任意使用,而25%可投資金融商品;5年內不得投資不動產,但8年後投資不動產就完全不設限。

 

以上這些因素,有機會為5年或8年後的不動產價格,帶來一波榮景。

 

退休別承擔過多風險

搞定自住再來談投資

 

無論如何,退休時的風險承受度宜保守,因此如果要用房地產作為退休理財規劃的工具,最好是確保有自住的地方,再以還款能力所及的貸款額度,購入第二套房產當作理財工具,這樣的操作才能攻守皆宜。

 

退休規劃愈早開始愈有利,以房地產作為退休理財工具,更是愈年輕時安排愈好。如果還不知道如何著手,建議先從看屋開始學習,累積的經驗多了,適當標的出現時,就比較能掌握。

 

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