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想要更多退休金,賣房子好,還是以房養老好?理財專家算給你看!

樂透人生─吳家揚

幸福熟齡

達志

2019-08-05 18:22

退休生活變數多,有可能因為突如其來的疾病,急需一筆醫療費用,或是為了照顧年邁父母而需要一定的照護費。想要補足退休金缺口、立刻獲得一筆可運用的資金,以房養老可行嗎?如果擁有不只一間房,直接賣屋會不會更好?

54歲李先生是個生意人,他抱怨現在景氣不好,收入不穩定,還好以前有賺到錢,在都會區擁有兩間房子。雖然第二間房子還有一些貸款,但每月付房貸並維持生活都不是問題。

 

不過,父母年紀愈來愈大,最近生了重病,卻沒有保險,因此李先生需要一些現金週轉來支付醫療和照護費用。最近,他陸續聽到有人提起「以房養老」,不知道自己是否適合這樣的方式籌措現金,也或許可以預備自己未來的退休金,又或者該怎麼做會更好。

 

什麼是以房養老?

 

所謂「以房養老」,就是把房子抵押給銀行,由銀行分年期,每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住。

 

房子是抵押給銀行,而不是賣給銀行,所有權和使用權還是借款人的。銀行扮演的純粹是貸款者的角色,收取每月利息和開辦時的服務費或聯徵查詢費等。到期時,只要所有人或是繼承人清償貸款,房子還是所有人或繼承人的。

 

準備退休金

以房養老可行嗎?

 

我們一般人的退休金可以存成幾種資產型態,例如股票、基金、保險、不動產和現金等等,當然以現金的流動性最好,但投資效益最差,而不動產的流動性最差。

 

名下有地產但現金不夠者,這時候要將資產變現,多數人將賣屋視為是最後不得不的手段。所以,手上沒有太多現金且不會理財者,採用「以房養老」的方式,把房子抵押給銀行,取得每月固定生活費,可以暫時解決退休生活費問題。

 

另外,萬一遇到不肖子女覬覦房產,利用以房養老,自己的房子自己運用,也是一種方式。待身故之後,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的才分配給家屬。

 

考量年齡和地點

以房養老有限制

 

不過,想要「以房養老」不是想辦就能辦,它有一些限制條件,以及相關注意事項:

 

1.目前以房養老,年齡限制最低為55歲,貸款成數最高7成,期限最長35年,各家銀行條件不一,有需求者宜多加比較。

 

2.地點以都會區為主:若在偏鄉地區,很難賣掉者,銀行不會承做。

 

3.注意房貸利率波動和通膨:以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」,其實是拿房子向銀行貸款。

 

既然是貸款就需要支付利息,目前是低利率環境,難以預料未來30年利率如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加。隨著通貨膨脹上升,該金額是否符合生活所需,也是一個很大的疑問。

 

另外,每月發放金額和貸款利息,部分會附加保險及信託手續費。除了須自行負擔利息和相關費用,也須負擔房屋稅和地價稅等稅金。

 

賣房VS以房養老

實際結果一算便知

 

如果擁有不只一間房子,有的人就會考慮賣掉其中一間來換取現金,那以房養老和賣房,哪種方式比較好?以下直接試算給大家看:

 

A. 以房養老

 

試算一:直接到某銀行官網試算,試算出結果(65歲到95歲)如下:

 

先輸入相關訊息:目前年齡、輸入地址、房屋屋齡、房屋型態、總樓層(不包含頂樓加蓋)、所在樓層、房屋坪數(不含車位)、期望領取貸款月給付金。

 

會得到3條訊息:

 

1.本行初估您的可貸金額為842萬元。

 

2.貸後第1個月可領取2.34萬元貸款月給付金、 第14年 7月起可領取1.56萬元貸款月給付金直到貸款期間結束。

 

3.貸後第1個月至第14年 7月間,每月貸款月給付金將因貸款利息增加而遞減。

 

試算二:若房屋價值2500萬元,最多可貸款70%,2%利率,銀行分30年給付(65歲到95歲)。以某銀行專案為例,自己手動算。

 

(製表/吳家揚)

 

從上表可以發現,雖然每月生活費固定,但是還得繳利息,因累積貸款金額越來越大,每個月實領金額就會愈來愈少。

 

不過,當利息大過每月生活費的三分之一,多出來的部分可以暫時不用繳交,就掛在帳上等身故時再拍賣房子一次算清,這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

 

身故後,繼承人只要償還銀行支付的生活費,包含利息及其他支出,即可贖回房子。或者,將房子交由銀行做最後信託管理、拍賣,增值的部分將依照公式,由銀行和繼承人以一定比例分配。

 

B.直接出售

 

假設將價值2500萬的房子以此價格出售,供退休後30年使用,則每月平均可動用金額為6.9萬元。

 

到底是賣房還是以房養老划算,建議先試算哪種方案符合自己需求。以本文開頭提到的李先生為例,雖然父母有房,但位於鄉下並不值錢,只能賤價賣出。

 

若在無計可施的情況下,李先生可以先賣掉一間房來應付父母醫療和照護所需,並還完另一間房子的房貸。以後,若有需要,他還有一間值錢的房子可做為以房養老的老本。

 

需要提醒的是,李先生也應該加強自己和家人的醫療保障,讓未來的退休生活更安心。

 

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